Một đề xuất mới liên quan đến việc cho phép chủ đầu tư nhận tiền đặt cọc từ khách hàng ngay khi dự án hoàn thành một số thủ tục pháp lý ban đầu đang thu hút sự quan tâm lớn của thị trường bất động sản. Trong khi doanh nghiệp kỳ vọng đây sẽ là giải pháp tháo gỡ khó khăn về dòng tiền, nhiều chuyên gia lại cảnh báo người mua nhà có thể phải đối mặt với không ít rủi ro nếu dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh nhưng vẫn được phép huy động vốn dưới hình thức đặt cọc.
Đây được xem là một trong những nội dung đáng chú ý trong quá trình góp ý sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản, bởi nó tác động trực tiếp đến quyền lợi của cả chủ đầu tư lẫn khách hàng.
HoREA đề xuất cho nhận đặt cọc tối đa 5% khi dự án có pháp lý ban đầu
Trong góp ý đối với dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) kiến nghị cho phép chủ đầu tư được nhận khoản đặt cọc tối đa 5% giá bán hoặc giá thuê mua bất động sản ngay khi dự án đã hoàn thành một số điều kiện pháp lý quan trọng.
Theo đề xuất, chủ đầu tư có thể nhận đặt cọc khi:
- Dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận nhà đầu tư.
- Thiết kế cơ sở đã được cơ quan có thẩm quyền thẩm định.
- Có một trong các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định.
Hiện nay, dự thảo luật chỉ cho phép chủ đầu tư nhận tiền đặt cọc khi dự án đã đáp ứng đầy đủ điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh. Theo HoREA, quy định này chưa thực sự phù hợp bởi ở thời điểm đó doanh nghiệp đã đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán và thu tiền đợt đầu, khiến việc giới hạn đặt cọc 5% gần như không còn nhiều ý nghĩa.
Doanh nghiệp kỳ vọng giảm áp lực vốn và thăm dò thị trường
Theo HoREA, giai đoạn chuẩn bị đầu tư là thời điểm doanh nghiệp phải bỏ ra nguồn vốn rất lớn để:
- Tạo lập quỹ đất.
- Thực hiện các nghĩa vụ tài chính.
- Hoàn thiện hồ sơ pháp lý.
- Triển khai công tác chuẩn bị xây dựng.
Trong khi đó, doanh nghiệp chưa được huy động vốn từ khách hàng, khiến áp lực tài chính ngày càng lớn.
Nếu được phép nhận khoản đặt cọc nhỏ từ khách hàng, chủ đầu tư sẽ có thêm nguồn lực để duy trì tiến độ dự án, đồng thời giảm áp lực vay vốn ngân hàng trong giai đoạn đầu.
Bên cạnh yếu tố dòng tiền, cơ chế này còn giúp doanh nghiệp đánh giá nhu cầu thị trường, đo lường sức mua và điều chỉnh cơ cấu sản phẩm phù hợp trước khi chính thức mở bán.
Người mua có lợi gì nếu được đặt cọc sớm?
Ở góc độ người mua, việc đặt cọc từ giai đoạn đầu cũng mang lại một số lợi ích nhất định.
Khách hàng có thể:
- Giữ chỗ tại những dự án có vị trí đẹp.
- Chốt mức giá ngay từ giai đoạn đầu trước khi thị trường tăng giá.
- Có nhiều thời gian chuẩn bị tài chính trước khi ký hợp đồng mua bán.
Theo HoREA, khoản đặt cọc chỉ giới hạn ở mức tối đa 5% giá trị bất động sản và chỉ áp dụng đối với những dự án đã hoàn thành các thủ tục pháp lý quan trọng, nên mức độ rủi ro sẽ thấp hơn so với các trường hợp nhận tiền giữ chỗ khi dự án mới ở giai đoạn ý tưởng.
Chuyên gia cảnh báo nguy cơ người mua phải “ôm” rủi ro
Dù vậy, nhiều chuyên gia cho rằng đề xuất này cần được cân nhắc kỹ trước khi đưa vào luật.
Trên thực tế, việc một dự án đã có chủ trương đầu tư hoặc quyền sử dụng đất không đồng nghĩa với việc chắc chắn sẽ sớm đủ điều kiện mở bán.
Trong quá trình triển khai, dự án vẫn có thể gặp hàng loạt vướng mắc như:
- Chậm hoàn thiện thủ tục pháp lý.
- Điều chỉnh quy hoạch.
- Chậm giao đất hoặc cấp phép xây dựng.
- Khó khăn về tài chính hoặc năng lực triển khai của chủ đầu tư.
Nếu những tình huống này xảy ra, khách hàng có thể phải chờ nhiều năm để được ký hợp đồng mua bán hoặc nhận lại khoản tiền đã đặt cọc. Dù số tiền chỉ chiếm khoảng 5% giá trị căn hộ, người mua vẫn phải chịu rủi ro về thời gian, chi phí cơ hội và khả năng phát sinh tranh chấp.
Không ít chuyên gia cho rằng, nếu cho phép nhận tiền đặt cọc sớm thì cần đi kèm cơ chế kiểm soát nghiêm ngặt như quy định tài khoản phong tỏa, thời hạn hoàn trả tiền cọc, chế tài xử lý vi phạm và trách nhiệm rõ ràng của chủ đầu tư nhằm bảo vệ quyền lợi người mua.
Đề xuất để khách hàng được quyền lựa chọn bảo lãnh ngân hàng
Ngoài nội dung về đặt cọc, HoREA cũng kiến nghị giữ nguyên quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 liên quan đến bảo lãnh ngân hàng đối với nhà ở hình thành trong tương lai.
Theo đó, khi ký hợp đồng mua bán hoặc thuê mua, người mua có quyền lựa chọn:
- Yêu cầu chủ đầu tư có bảo lãnh ngân hàng.
- Hoặc từ chối bảo lãnh nếu thấy không cần thiết.
Nếu khách hàng không yêu cầu bảo lãnh, việc này sẽ được xác nhận bằng văn bản ngay trong hợp đồng.
HoREA cho rằng quy định này vừa bảo đảm quyền tự quyết của người mua, vừa giúp giảm chi phí phát sinh. Bởi để được ngân hàng bảo lãnh, chủ đầu tư thường phải trả mức phí khoảng 2% giá trị hợp đồng. Khoản chi phí này cuối cùng thường được cộng vào giá bán, khiến người mua là bên phải chi trả.
Đối với các doanh nghiệp có năng lực tài chính tốt, uy tín và lịch sử bàn giao đúng cam kết, nhiều khách hàng cũng sẵn sàng không yêu cầu bảo lãnh nhằm tiết kiệm chi phí.
Cần cân bằng giữa hỗ trợ doanh nghiệp và bảo vệ người mua
Đề xuất cho phép chủ đầu tư nhận khoản đặt cọc tối đa 5% trước khi dự án đủ điều kiện kinh doanh có thể góp phần tháo gỡ áp lực vốn và thúc đẩy tiến độ phát triển dự án. Tuy nhiên, đây cũng là vấn đề nhạy cảm vì liên quan trực tiếp đến quyền lợi của hàng nghìn khách hàng.
Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang hướng tới sự minh bạch và phát triển bền vững, các chuyên gia cho rằng nếu quy định này được thông qua, cần xây dựng cơ chế giám sát chặt chẽ, quy định rõ trách nhiệm của chủ đầu tư, điều kiện nhận cọc và phương án hoàn trả tiền để hạn chế tối đa rủi ro cho người mua nhà. Chỉ khi cân bằng được lợi ích giữa doanh nghiệp và khách hàng, thị trường mới có thể phát triển ổn định và lấy lại niềm tin từ nhà đầu tư cũng như người dân.
Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686
