Một trong những thủ tục được người dân và doanh nghiệp quan tâm nhất trong lĩnh vực xây dựng vừa có sự thay đổi lớn. Kể từ ngày 1/7/2026, Luật Xây dựng 2025 chính thức có hiệu lực, mở rộng thêm nhiều trường hợp được miễn giấy phép xây dựng, góp phần rút ngắn thời gian chuẩn bị đầu tư, giảm chi phí hành chính và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển minh bạch, hiệu quả hơn.
Tuy nhiên, việc được miễn giấy phép xây dựng không đồng nghĩa với việc được xây dựng tự do. Chủ đầu tư vẫn phải tuân thủ quy hoạch, tiêu chuẩn kỹ thuật và nhiều quy định pháp lý khác trước khi khởi công công trình.
Luật Xây dựng 2025 tạo bước đột phá trong cải cách thủ tục hành chính
Việc ban hành Luật Xây dựng 2025 được xem là một trong những cải cách quan trọng nhằm đồng bộ với hệ thống pháp luật về đất đai, quy hoạch và đầu tư.
Thay vì tập trung vào việc cấp phép đối với hầu hết công trình như trước đây, quy định mới chuyển dần sang mô hình quản lý hiện đại hơn, tăng trách nhiệm của chủ đầu tư và cơ quan quản lý trong việc kiểm soát thông qua quy hoạch, tiêu chuẩn kỹ thuật và hậu kiểm.
Đây là bước đi được kỳ vọng sẽ:
- Rút ngắn thời gian chuẩn bị xây dựng.
- Giảm đáng kể thủ tục hành chính cho người dân và doanh nghiệp.
- Tiết kiệm chi phí thực hiện dự án.
- Đẩy nhanh tiến độ đầu tư xây dựng.
- Nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước thông qua chuyển đổi số và minh bạch thông tin quy hoạch.
8 nhóm công trình được miễn giấy phép xây dựng từ ngày 1/7/2026
Theo khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025, có 8 nhóm công trình được miễn giấy phép xây dựng trước khi khởi công.
1. Công trình phục vụ nhiệm vụ đặc biệt của Nhà nước
Bao gồm:
- Công trình thuộc danh mục bí mật nhà nước.
- Công trình xây dựng khẩn cấp, cấp bách.
- Công trình thuộc dự án đầu tư công đặc biệt.
- Dự án đầu tư thực hiện theo thủ tục đầu tư đặc biệt.
- Công trình xây dựng tạm theo quy định.
- Công trình trên đất quốc phòng, an ninh.
Đây là nhóm công trình có tính chất đặc thù, cần triển khai nhanh hoặc phục vụ mục tiêu quốc gia.
2. Công trình thuộc dự án đầu tư công
Các công trình thuộc dự án đầu tư công do:
- Thủ tướng Chính phủ.
- Bộ trưởng.
- Thủ trưởng cơ quan Trung ương.
- Chủ tịch UBND các cấp.
quyết định đầu tư đều thuộc diện miễn giấy phép xây dựng.
Quy định này giúp đẩy nhanh tiến độ giải ngân vốn đầu tư công và triển khai các dự án hạ tầng trọng điểm.
3. Công trình xây dựng theo tuyến
Bao gồm các công trình:
- Đi qua từ hai tỉnh, thành phố trở lên.
- Công trình theo tuyến ngoài khu vực được định hướng phát triển đô thị theo quy hoạch đã được phê duyệt.
Nhóm này chủ yếu là:
- Đường giao thông.
- Đường dây điện.
- Đường ống.
- Hệ thống hạ tầng kỹ thuật liên vùng.
4. Công trình ngoài khơi và hàng không
Bao gồm:
- Công trình trên biển thuộc dự án được giao khu vực biển.
- Cảng hàng không.
- Công trình trong cảng hàng không.
- Công trình bảo đảm hoạt động bay.
Đây là các dự án có quy trình quản lý chuyên ngành riêng nên không phải xin giấy phép xây dựng theo thủ tục thông thường.
5. Công trình quảng cáo và hạ tầng viễn thông
Bao gồm:
- Công trình quảng cáo không thuộc diện phải xin giấy phép theo pháp luật về quảng cáo.
- Công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động.
Quy định này góp phần thúc đẩy phát triển hạ tầng viễn thông và chuyển đổi số.
6. Công trình đã được thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi
Những công trình thuộc dự án đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng:
- Thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi.
- Hoặc báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh.
và đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt sẽ không phải xin giấy phép xây dựng thêm một lần nữa.
Điều này giúp tránh trùng lặp thủ tục hành chính.
7. Nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng và công trình cấp IV
Đây là nhóm được người dân quan tâm nhiều nhất.
Theo quy định mới, sẽ được miễn giấy phép xây dựng nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện:
- Là công trình cấp IV hoặc nhà ở riêng lẻ.
- Cao dưới 7 tầng.
- Tổng diện tích sàn dưới 500 m².
- Không thuộc khu vực yêu cầu quản lý kiến trúc đặc biệt.
- Không nằm trong khu chức năng, khu phát triển đô thị theo quy hoạch, khu kinh tế, khu du lịch quốc gia hoặc khu vực đã ban hành quy chế quản lý kiến trúc.
Đối với nhiều hộ gia đình, đây là thay đổi giúp giảm đáng kể thời gian và chi phí trước khi xây dựng nhà ở.
Người dân cần đặc biệt lưu ý điều kiện áp dụng
Mặc dù được miễn giấy phép xây dựng, nhưng không phải mọi nhà ở dưới 7 tầng đều tự động được miễn.
Nếu công trình nằm trong khu vực có quy hoạch quản lý kiến trúc, khu đô thị hoặc các địa bàn thuộc diện kiểm soát đặc biệt theo quy định của địa phương thì vẫn phải thực hiện đúng các yêu cầu pháp lý tương ứng.
Do đó, trước khi khởi công, chủ đầu tư nên kiểm tra thông tin quy hoạch tại cơ quan quản lý xây dựng hoặc UBND địa phương để tránh vi phạm.
8. Công trình sửa chữa, cải tạo
Các công trình sửa chữa hoặc cải tạo được miễn giấy phép nếu:
- Không thay đổi công năng sử dụng.
- Không ảnh hưởng kết cấu chịu lực.
- Không làm thay đổi mặt ngoài giáp đường có yêu cầu quản lý kiến trúc.
- Đáp ứng đầy đủ quy định về phòng cháy chữa cháy, môi trường và hạ tầng kỹ thuật.
Quy định này giúp người dân thuận lợi hơn khi sửa chữa, cải tạo nhà ở hiện hữu.
Được miễn giấy phép nhưng vẫn phải thực hiện thủ tục theo quy định
Một trong những điểm dễ gây hiểu nhầm là nhiều người cho rằng miễn giấy phép đồng nghĩa không cần làm bất kỳ thủ tục nào trước khi xây dựng.
Thực tế, Luật Xây dựng 2025 quy định rõ, với nhiều công trình thuộc diện miễn giấy phép, chủ đầu tư vẫn phải:
- Thông báo khởi công đến cơ quan quản lý xây dựng theo phân cấp.
- Gửi hồ sơ kỹ thuật theo quy định (không bao gồm đơn xin cấp phép).
- Đảm bảo hồ sơ thiết kế đáp ứng các tiêu chuẩn xây dựng hiện hành.
- Tuân thủ đầy đủ quy hoạch xây dựng, chỉ giới đường đỏ, mật độ xây dựng và các quy chuẩn kỹ thuật liên quan.
Riêng các công trình bí mật nhà nước, công trình khẩn cấp, công trình tạm và một số nhà ở riêng lẻ thuộc diện đặc biệt được miễn cả thủ tục thông báo khởi công.
Tác động tích cực đến thị trường bất động sản
Theo đánh giá của nhiều chuyên gia, việc mở rộng các trường hợp miễn giấy phép xây dựng sẽ mang lại nhiều lợi ích cho thị trường.
Đối với người dân, thời gian chuẩn bị xây dựng được rút ngắn, chi phí thực hiện thủ tục giảm và quá trình triển khai công trình thuận lợi hơn.
Đối với doanh nghiệp, việc đơn giản hóa thủ tục hành chính giúp tăng tốc độ triển khai dự án, cải thiện dòng tiền và giảm chi phí đầu tư.
Ở góc độ quản lý nhà nước, thay vì tập trung vào khâu cấp phép, cơ quan chức năng sẽ tăng cường hậu kiểm, ứng dụng công nghệ số trong quản lý quy hoạch và giám sát trật tự xây dựng, góp phần nâng cao hiệu quả quản lý mà vẫn bảo đảm tính minh bạch và tuân thủ pháp luật.
Kết luận
Việc miễn giấy phép xây dựng đối với 8 nhóm công trình từ ngày 1/7/2026 là một bước tiến quan trọng trong quá trình cải cách thủ tục hành chính và hoàn thiện môi trường đầu tư tại Việt Nam. Tuy nhiên, người dân và doanh nghiệp cần hiểu đúng rằng miễn giấy phép không có nghĩa là được bỏ qua các quy định về quy hoạch, tiêu chuẩn kỹ thuật hay nghĩa vụ thông báo khởi công. Chủ động tìm hiểu quy định pháp luật trước khi xây dựng sẽ giúp hạn chế rủi ro, tiết kiệm thời gian và đảm bảo công trình được triển khai đúng quy định.
