Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn phục hồi mạnh mẽ với hàng nghìn dự án được tái khởi động, nguồn cung liên tục gia tăng và dòng vốn quay trở lại thị trường. Tuy nhiên, phía sau những tín hiệu tích cực đó lại tồn tại một nghịch lý lớn: nhà ở cao cấp ngày càng nhiều nhưng người dân có nhu cầu ở thật vẫn ngày càng khó mua được nhà.
Đây đang là bài toán nan giải của thị trường bất động sản Việt Nam năm 2026, khi giá nhà liên tục leo thang vượt xa tốc độ tăng thu nhập của người dân.
Nguồn cung bất động sản tăng mạnh nhưng mất cân đối nghiêm trọng
Tại Diễn đàn Bất động sản Việt Nam 2026, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết thị trường đã xuất hiện nhiều tín hiệu phục hồi tích cực. Hàng loạt dự án quy mô lớn trên cả nước được tháo gỡ pháp lý và tái triển khai sau thời gian dài đình trệ.
Theo thống kê, khoảng 3.289 dự án với tổng vốn đầu tư lên tới hàng triệu tỷ đồng cùng hơn 70.000 ha đất đã được tháo gỡ khó khăn để tiếp tục triển khai. Đây được xem là cú hích lớn giúp tăng nguồn cung cho thị trường trong giai đoạn tới.
Riêng phân khúc nhà ở xã hội, cả nước hiện có 781 dự án đang triển khai với quy mô hơn 720.000 căn hộ, đạt khoảng 72% mục tiêu phát triển một triệu căn nhà ở xã hội theo định hướng của Chính phủ.
Dù vậy, thực tế cho thấy phần lớn nguồn cung mới vẫn tập trung vào phân khúc trung cao cấp và cao cấp. Trong khi đó, phân khúc nhà ở vừa túi tiền – vốn là nhu cầu lớn nhất của thị trường – lại cực kỳ khan hiếm.
Tại nhiều đô thị lớn như TP.HCM hay Hà Nội, việc tìm được căn hộ mới dưới 2 tỷ đồng gần như trở nên rất khó khăn. Không ít dự án chung cư mới hiện đã neo giá trên 80 – 100 triệu đồng/m2, vượt xa khả năng tài chính của phần đông người dân.
Giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập của người dân
Một trong những vấn đề đáng lo ngại nhất hiện nay là tốc độ tăng giá bất động sản đang vượt quá khả năng tăng thu nhập của người lao động.
Trong vài năm trở lại đây, giá căn hộ tại các thành phố lớn liên tục thiết lập mặt bằng mới. Có những khu vực ghi nhận mức tăng giá từ 30 – 50% chỉ trong vòng 2 – 3 năm.
Trong khi đó, mức tăng thu nhập trung bình của người lao động lại không theo kịp đà tăng của giá nhà. Điều này khiến giấc mơ an cư của người trẻ, người lao động và nhóm thu nhập trung bình ngày càng xa vời.
Đáng nói hơn, nhiều dự án hiện nay được phát triển theo hướng đầu tư, tích sản hoặc phục vụ nhóm khách hàng có tài chính mạnh thay vì tập trung vào nhu cầu ở thật.
Hệ quả là thị trường xuất hiện tình trạng dư thừa căn hộ cao cấp nhưng lại thiếu nghiêm trọng nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của đại đa số người dân.
Nhà ở cho thuê dài hạn vẫn bị bỏ ngỏ
Bên cạnh câu chuyện thiếu nhà ở vừa túi tiền, cơ cấu sản phẩm bất động sản hiện nay cũng đang mất cân đối nghiêm trọng khi quá tập trung vào nhà ở thương mại để bán.
Trong khi đó, phân khúc nhà ở cho thuê dài hạn – mô hình phổ biến tại nhiều quốc gia phát triển – lại chưa được chú trọng đúng mức tại Việt Nam.
Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, các cơ chế và chính sách hiện nay vẫn chưa đủ hấp dẫn để thu hút doanh nghiệp tham gia đầu tư nhà ở cho thuê.
Điều này dẫn đến thực trạng người lao động tại các đô thị lớn hoặc khu công nghiệp vẫn phải thuê trọ trong điều kiện sống hạn chế, thiếu ổn định và khó tiếp cận các dự án nhà ở chất lượng.
Thị trường bất động sản cần tái cấu trúc để phát triển bền vững
Theo các chuyên gia, để thị trường phát triển lành mạnh và bền vững hơn, việc tái cấu trúc nguồn cung là điều bắt buộc.
Thay vì tiếp tục chạy theo phân khúc cao cấp, thị trường cần ưu tiên phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá phù hợp và các mô hình nhà ở cho thuê dài hạn phục vụ nhu cầu thực.
Bộ Xây dựng cho biết đang nghiên cứu sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai nhằm tháo gỡ các điểm nghẽn kéo dài nhiều năm qua.
Song song đó, các địa phương được yêu cầu rà soát nhu cầu nhà ở thực tế, bố trí quỹ đất phù hợp và đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án nhà ở xã hội, đặc biệt tại các khu vực tập trung đông lao động và khu công nghiệp.
Ngoài ra, việc xây dựng hệ thống dữ liệu bất động sản đồng bộ, minh bạch giữa Trung ương và địa phương cũng được xem là yếu tố quan trọng nhằm hạn chế đầu cơ, sốt giá và giúp thị trường vận hành ổn định hơn.
Người mua ở thật vẫn là nhóm chịu nhiều áp lực nhất
Trong bối cảnh giá bất động sản liên tục tăng cao, nhóm chịu áp lực lớn nhất vẫn là người mua ở thật.
Nhiều gia đình trẻ hiện phải mất hàng chục năm tích lũy mới đủ khả năng sở hữu một căn hộ tại các đô thị lớn. Thậm chí, không ít người buộc phải rời xa trung tâm thành phố hoặc chuyển sang các khu vực vệ tinh để tìm kiếm mức giá phù hợp hơn.
Điều này cho thấy bài toán nhà ở tại Việt Nam không còn đơn thuần là câu chuyện của thị trường bất động sản mà đã trở thành vấn đề kinh tế – xã hội cần được giải quyết một cách dài hạn và đồng bộ.
Nếu không sớm tái cân bằng nguồn cung và kiểm soát mặt bằng giá, khoảng cách giữa nhu cầu ở thật và khả năng sở hữu nhà của người dân sẽ còn tiếp tục nới rộng trong những năm tới.
Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686
