Trong khi giá nhà tại các đô thị lớn liên tục leo thang và vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân, nhà ở cho thuê đang được xem là lời giải quan trọng cho bài toán an cư. Tuy nhiên, nghịch lý là phân khúc này tại Việt Nam vẫn phát triển chậm, thiếu chuyên nghiệp và chưa thu hút được dòng vốn lớn từ doanh nghiệp.
Theo nhiều chuyên gia bất động sản và tài chính, nếu muốn giải quyết áp lực nhà ở trong dài hạn, Việt Nam cần thay đổi tư duy từ “ai cũng phải mua nhà” sang phát triển mạnh mô hình nhà ở cho thuê với cơ chế hỗ trợ đủ hấp dẫn về vốn, đất đai và thuế.
VÌ SAO NHÀ Ở CHO THUÊ TẠI VIỆT NAM VẪN PHÁT TRIỂN CHẬM?
Theo ông Nguyễn Anh Quê – Chủ tịch Tập đoàn G6, mô hình nhà ở cho thuê đã rất phổ biến tại nhiều quốc gia phát triển, đặc biệt ở châu Âu. Tuy nhiên tại Việt Nam, phân khúc này vẫn chưa phát triển tương xứng với nhu cầu thực tế.
Giai đoạn trước năm 2000, Việt Nam từng có nhiều mô hình nhà tập thể, chung cư cho thuê do Nhà nước hoặc doanh nghiệp nhà nước xây dựng nhằm phục vụ cán bộ và người lao động.
Tuy nhiên, từ sau năm 2003, mô hình này dần biến mất. Thay vào đó, thị trường chủ yếu phát triển theo hướng mua bán sở hữu nhà ở, còn hoạt động cho thuê chủ yếu đến từ:
- nhà trọ tự phát
- chung cư mini
- căn hộ cá nhân cho thuê
- condotel
- officetel
Điều này khiến thị trường nhà cho thuê thiếu tính quy hoạch, thiếu tiêu chuẩn đồng bộ và khó đáp ứng nhu cầu ở thực lâu dài.
DOANH NGHIỆP KHÔNG “MẶN MÀ” VÌ BÀI TOÁN TÀI CHÍNH
Theo các chuyên gia, rào cản lớn nhất khiến doanh nghiệp bất động sản không muốn đầu tư nhà ở cho thuê nằm ở hiệu quả tài chính.
Hiện nay, nhiều doanh nghiệp phải vay vốn ngân hàng với lãi suất dao động khoảng 8-11%/năm, thậm chí có thời điểm lên tới 13-14%/năm.
Trong khi đó, tỷ suất lợi nhuận từ hoạt động cho thuê nhà chỉ khoảng 3-7%/năm.
Điều này tạo ra nghịch lý:
- chi phí vốn cao hơn lợi nhuận khai thác
- thời gian hoàn vốn kéo dài
- dòng tiền thu hồi chậm
- rủi ro vận hành lớn
Theo ông Nguyễn Anh Quê, ngay cả khi được miễn toàn bộ tiền sử dụng đất và hưởng lãi suất vay ưu đãi, doanh nghiệp vẫn cần khoảng 10 năm để hoàn vốn cho một dự án nhà ở cho thuê.
Đó là lý do phần lớn doanh nghiệp hiện nay vẫn ưu tiên phát triển dự án bán thương mại thay vì cho thuê dài hạn.
NGƯỜI VIỆT VẪN ƯU TIÊN “SỞ HỮU NHÀ” THAY VÌ ĐI THUÊ
Bên cạnh bài toán tài chính, tâm lý chuộng sở hữu nhà ở cũng là rào cản lớn đối với sự phát triển của thị trường cho thuê.
Khác với nhiều quốc gia phát triển, nơi việc thuê nhà dài hạn là điều bình thường, người Việt vẫn xem sở hữu nhà là mục tiêu tài sản quan trọng nhất.
Ngay cả khi căn nhà thuê có chất lượng sống tốt hơn, nhiều người vẫn ưu tiên mua nhà bằng mọi giá để “an cư”.
Tâm lý này khiến:
- nhu cầu mua luôn cao hơn thuê
- thị trường đầu tư lướt sóng phát triển mạnh
- nhà ở bị đẩy thành tài sản đầu cơ
- giá bất động sản liên tục leo thang
Trong khi đó, phân khúc cho thuê lại thiếu động lực phát triển bài bản.
CHUYÊN GIA ĐỀ XUẤT CƠ CHẾ ĐẶC BIỆT ĐỂ PHÁT TRIỂN NHÀ CHO THUÊ
Theo nhiều chuyên gia, muốn phát triển nhà ở cho thuê cần có sự tham gia mạnh mẽ từ Nhà nước.
Một trong những giải pháp được đề xuất là:
- miễn tiền sử dụng đất
- hỗ trợ lãi suất vay
- giao đất sạch
- quy hoạch sẵn quỹ đất
- áp dụng thủ tục “luồng xanh”
- ưu đãi thuế cho doanh nghiệp phát triển nhà cho thuê
Ngoài ra, Nhà nước có thể trực tiếp đầu tư hoặc giao các doanh nghiệp nhà nước triển khai các dự án nhà ở cho thuê quy mô lớn nhằm tạo nguồn cung ổn định cho thị trường.
Theo các chuyên gia, nếu thiếu cơ chế hỗ trợ đủ mạnh, rất khó thu hút doanh nghiệp tư nhân tham gia phân khúc này do biên lợi nhuận thấp và thời gian thu hồi vốn dài.
CHUNG CƯ MINI VÀ NHÀ TRỌ CÓ THỂ LÀ GIẢI PHÁP NGẮN HẠN
Trong bối cảnh doanh nghiệp lớn chưa mặn mà, một giải pháp khả thi hơn là khuyến khích người dân phát triển:
- chung cư mini
- nhà trọ cho thuê
- mô hình lưu trú giá rẻ
Tuy nhiên, các mô hình này cần được quản lý chặt chẽ về:
- phòng cháy chữa cháy
- hạ tầng kỹ thuật
- mật độ xây dựng
- tiêu chuẩn an toàn
Bên cạnh đó, chuyên gia cũng đề xuất tạo điều kiện để hộ gia đình và cá nhân thành lập doanh nghiệp nhằm chuyên nghiệp hóa hoạt động cho thuê nhà ở.
Khi nguồn cung tăng mạnh, giá thuê sẽ dần được điều tiết theo cơ chế thị trường thay vì tăng nóng như hiện nay.
ĐỀ XUẤT THÀNH LẬP QUỸ NHÀ Ở QUỐC GIA
TS Trần Xuân Lượng – Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho rằng cần nghiên cứu thành lập Quỹ nhà ở quốc gia để huy động nguồn lực xã hội cho phát triển nhà ở cho thuê.
Quỹ này có thể được hình thành từ:
- đóng góp của người lao động
- doanh nghiệp sử dụng lao động
- nguồn lực công
- vốn hỗ trợ từ Nhà nước
Theo mô hình này, người lao động có thể đóng góp một phần thu nhập hằng tháng như hình thức “bảo hiểm nhà ở”, tạo nguồn tích lũy để sau này thuê, thuê mua hoặc mua nhà.
Nhiều quốc gia phát triển đã áp dụng thành công mô hình tương tự nhằm tạo quỹ nhà ở ổn định cho người dân.
KINH NGHIỆM QUỐC TẾ CHO THẤY NHÀ NƯỚC PHẢI ĐÓNG VAI TRÒ TRUNG TÂM
Theo các chuyên gia, tại Singapore, Chính phủ giữ vai trò trung tâm trong phát triển quỹ nhà ở quy mô lớn, kết hợp giữa sở hữu và cho thuê.
Trong khi đó tại New Zealand, chính quyền địa phương chuẩn bị sẵn quỹ đất và quy hoạch, doanh nghiệp tham gia xây dựng rồi bàn giao lại để Nhà nước quản lý và vận hành cho thuê.
Mô hình này giúp:
- kiểm soát giá thuê
- đảm bảo chất lượng nhà ở
- hạn chế đầu cơ
- tạo nguồn cung bền vững cho thị trường
Theo TS Trần Xuân Lượng, doanh nghiệp chỉ nên đóng vai trò xây dựng, còn Nhà nước cần trực tiếp quản lý và vận hành quỹ nhà ở cho thuê nhằm đảm bảo hiệu quả xã hội lâu dài.
NHÀ Ở CHO THUÊ CÓ THỂ TRỞ THÀNH XU HƯỚNG TẤT YẾU
Trong bối cảnh giá bất động sản ngày càng vượt xa thu nhập người dân, mô hình nhà ở cho thuê được đánh giá sẽ trở thành xu hướng tất yếu trong tương lai.
Đặc biệt tại các đô thị lớn như TP.HCM hay Hà Nội, nơi giá nhà liên tục lập mặt bằng mới, việc sở hữu nhà đang trở nên khó khăn với phần đông lao động trẻ.
Nếu được hỗ trợ đúng chính sách, phân khúc nhà ở cho thuê không chỉ giúp giải quyết nhu cầu an cư mà còn góp phần:
- giảm áp lực giá nhà
- hạn chế đầu cơ
- ổn định thị trường bất động sản
- thúc đẩy phát triển đô thị bền vững
Đây cũng được xem là chìa khóa quan trọng để thị trường bất động sản Việt Nam phát triển cân bằng và bền vững hơn trong giai đoạn tới.
Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686
