Khi thị trường bất động sản bước vào giai đoạn minh bạch hóa mạnh mẽ, câu hỏi lớn được đặt ra: Vì sao TPHCM vẫn chưa thể hoàn tất cơ sở dữ liệu đất đai dù đã dốc lực triển khai chiến dịch 90 ngày “làm giàu – làm sạch”?
Câu chuyện không chỉ nằm ở dữ liệu, mà còn là vấn đề pháp lý, lịch sử quản lý và tốc độ đô thị hóa “chóng mặt” của thành phố lớn nhất cả nước.
1. TPHCM đã hoàn thiện hơn 82% dữ liệu đất đai, nhưng vẫn còn 689.629 thửa đất bị “mắc kẹt”
Theo báo cáo mới nhất của Sở Nông nghiệp và Môi trường TPHCM, thành phố đã hoàn thiện 3,14 triệu thửa đất đạt tiêu chí “đúng – đủ – sạch – sống” trên tổng 3,83 triệu thửa, tương đương hơn 82%.
Tuy nhiên, vẫn còn 689.629 thửa đất chưa thể chuẩn hóa do không đối khớp được thông tin chủ sử dụng đất với cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư.
Đây là nhóm thửa đất được xếp vào diện “khó xử lý”, ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ số hóa, cấp sổ, giao dịch đất đai, và công tác quản lý nhà nước.
2. Nguyên nhân 1: Dữ liệu đất đai “đa hệ quy chiếu” qua nhiều thời kỳ
TPHCM là địa phương có tốc độ phát triển đô thị sớm, dẫn đến dữ liệu đất đai được hình thành từ nhiều giai đoạn khác nhau, sử dụng:
- nhiều hệ quy chiếu,
- nhiều loại bản đồ,
- nhiều phiên bản số hóa,
- dữ liệu lịch sử chưa được chuyển đổi hoặc chuẩn hóa.
Kết quả là thông tin bị lệch, thiếu, trùng lặp hoặc chưa đủ căn cứ pháp lý để xác định “chủ thực sự” của thửa đất.
3. Nguyên nhân 2: Biến động đất đai quá lớn, cập nhật không theo kịp thực tế
Tốc độ đô thị hóa – công nghiệp hóa tại TPHCM cực nhanh. Trong 10–15 năm qua, hàng loạt khu dân cư, nhà máy, tuyến đường, dự án được mở rộng khiến đất đai biến động liên tục.
Tuy nhiên, nhiều biến động chưa được cập nhật đầy đủ vào hồ sơ quản lý. Điều này dẫn đến:
- thửa đất không trùng khớp thực tế,
- thiếu hồ sơ pháp lý,
- không đủ cơ sở hoàn thiện dữ liệu chuẩn.
4. Nguyên nhân 3: Người dân thiếu giấy tờ – thiếu thông tin pháp lý để xác thực
Hàng trăm nghìn thửa đất rơi vào tình trạng thiếu các giấy tờ gốc như:
- giấy phép xây dựng,
- giấy tờ mua bán,
- chứng cứ xác thực quyền sử dụng,
- CMND/CCCD cũ không trùng với dữ liệu dân cư mới.
Sự không đồng nhất này khiến việc xác minh chủ sở hữu gặp nhiều khó khăn.
5. Nguyên nhân 4: Thời gian thực hiện quá ngắn so với khối lượng khổng lồ
Chiến dịch “90 ngày làm giàu – làm sạch dữ liệu đất đai” có quy mô rất lớn, đòi hỏi:
- đối soát hàng triệu hồ sơ,
- rà soát nhiều loại dữ liệu pháp lý,
- kết nối liên thông nhiều cơ quan quản lý.
Trong khi đó, thời gian triển khai ngắn khiến khối lượng công việc thực tế vượt xa ước tính ban đầu.
6. Toàn quốc cũng gặp khó: 37,6 triệu thửa đất vẫn đang tiếp tục được làm sạch
Theo Cục Quản lý đất đai, cả nước đã đưa hơn 61 triệu thửa đất vào hệ thống quốc gia.
Trong đó:
- 23,5 triệu thửa đã đạt chuẩn “đúng – đủ – sạch – sống”,
- 37,6 triệu thửa đất còn lại đang tiếp tục làm sạch.
Điều này cho thấy, việc chuẩn hóa dữ liệu đất đai là một quá trình phức tạp, cần nhiều thời gian và nguồn lực.
KẾT LUẬN: Việc chậm hoàn thiện dữ liệu đất đai không phải do “tắc trách”, mà là bài toán lịch sử – công nghệ – pháp lý
TPHCM đang tiến rất nhanh so với mặt bằng chung cả nước. Tuy nhiên để hoàn thiện 100% dữ liệu đất đai, thành phố cần tiếp tục:
- chuẩn hóa dữ liệu lịch sử,
- thúc đẩy liên thông dữ liệu dân cư–đất đai,
- hỗ trợ người dân hoàn thiện hồ sơ pháp lý,
- nâng cấp nền tảng quản lý số hóa đồng bộ.
Việc hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai không chỉ phục vụ quản lý mà còn tạo nền tảng quan trọng để minh bạch hóa thị trường bất động sản, giảm tranh chấp, giảm rủi ro pháp lý và tăng niềm tin của nhà đầu tư.
Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686
