Bức tranh pháp lý về đất đai đang chuẩn bị có bước chuyển quan trọng khi Chính phủ trình Quốc hội đề xuất bổ sung 3 trường hợp Nhà nước thu hồi đất mới nhằm thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Đây là nội dung được giới đầu tư và các chuyên gia bất động sản đặc biệt quan tâm, bởi tác động của nó có thể ảnh hưởng sâu rộng đến hàng loạt dự án và quyền lợi của người dân trong thời gian tới.
Nghị quyết mới nhằm tháo gỡ “điểm nghẽn” của Luật Đất đai
Tại kỳ họp thứ 10, Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường Trần Đức Thắng đại diện Chính phủ trình bày dự thảo Nghị quyết nhằm xử lý các vướng mắc phát sinh trong quá trình thi hành Luật Đất đai.
Mục tiêu chính của nghị quyết:
- Hoàn thiện cơ chế pháp lý theo đúng chủ trương của Đảng và Nhà nước
- Tháo gỡ kịp thời các rào cản trong quản lý, sử dụng đất
- Tạo động lực cho tăng trưởng kinh tế, cải thiện hiệu quả sử dụng quỹ đất quốc gia
- Bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người dân
Trong đó, điểm đáng chú ý nhất là bổ sung 3 trường hợp Nhà nước thu hồi đất phục vụ lợi ích quốc gia và công cộng.
3 trường hợp đề xuất bổ sung vào diện thu hồi đất
1. Thực hiện dự án khu thương mại tự do và trung tâm tài chính quốc tế
Những dự án quy mô lớn, có tính chiến lược như khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế – vốn yêu cầu quỹ đất lớn và vị trí đắc địa – sẽ thuộc phạm vi Nhà nước thu hồi đất.
Đây là bước đi nhằm tạo điều kiện hình thành các “cực tăng trưởng” tương tự Singapore, Thượng Hải, Seoul… và nâng cao năng lực cạnh tranh của nền kinh tế.
2. Dự án đã thỏa thuận được 75% diện tích nhưng bế tắc trong giải phóng mặt bằng
Trường hợp này được đánh giá là điểm đột phá quan trọng nhất.
Khi nhà đầu tư đã:
- Thỏa thuận được trên 75% diện tích đất, và
- Nhận được sự đồng thuận của trên 75% số lượng người sử dụng đất,
nhưng vẫn gặp vướng mắc ở phần diện tích còn lại, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh có thể xem xét thu hồi phần đất chưa thỏa thuận để giao hoặc cho thuê đất cho nhà đầu tư.
Cơ chế này giúp:
- Giảm tình trạng dự án ách tắc vì một số ít hộ dân
- Đảm bảo tiến độ thi công
- Giảm chi phí xã hội do chậm tiến độ
- Tăng tính khả thi của các dự án phát triển đô thị, hạ tầng, thương mại
3. Tạo quỹ đất thanh toán dự án BT và hỗ trợ tổ chức tiếp tục sản xuất kinh doanh
Đối với các dự án BT (xây dựng – chuyển giao), Nhà nước có thể thu hồi đất để tạo quỹ đất thanh toán cho nhà đầu tư.
Đồng thời, những tổ chức đang sử dụng đất bị thu hồi theo Điều 78 và 79 Luật Đất đai sẽ được bố trí quỹ đất phù hợp để tiếp tục sản xuất, kinh doanh, đảm bảo hoạt động ổn định.
Ủy ban Kinh tế – Tài chính: Cần làm rõ tỷ lệ, đảm bảo quyền người dân
Trong báo cáo thẩm tra, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Phan Văn Mãi nhấn mạnh:
- Việc bổ sung các trường hợp thu hồi đất là cần thiết để gỡ nút thắt giải phóng mặt bằng, đặc biệt với các dự án lớn.
- Tuy nhiên, cần làm rõ cơ sở xây dựng mức 75% diện tích và 75% số người đồng thuận.
- Khi thu hồi phần diện tích còn lại, phải bảo đảm quyền con người, quyền công dân theo Hiến pháp.
- Cơ chế bồi thường cần hài hòa lợi ích, tránh so sánh bất lợi giữa mức giá theo bảng giá đất và giá thị trường mà nhà đầu tư đã thỏa thuận.
Ủy ban cũng cảnh báo nguy cơ phát sinh khiếu nại, khiếu kiện nếu không xây dựng được cơ chế minh bạch và bảo vệ người dân.
Cần thí điểm trước khi áp dụng đại trà
Một số ý kiến đề nghị:
- Chỉ nên áp dụng thí điểm ở các địa phương có cơ chế đặc thù
- Đánh giá tác động kỹ lưỡng trước khi triển khai trên phạm vi cả nước
- Đảm bảo quy định mới không ảnh hưởng tiêu cực đến quyền sử dụng đất của người dân
Việc bổ sung các trường hợp thu hồi đất là bước thay đổi lớn trong chính sách đất đai. Vì vậy, việc cân bằng lợi ích giữa Nhà nước – nhà đầu tư – người dân là yếu tố then chốt để đảm bảo tính khả thi và ổn định xã hội.
Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686
