Thị trường bất động sản Việt Nam đang chứng kiến một làn sóng dịch chuyển dòng tiền mạnh mẽ — từ trung tâm ra vùng ven, từ đầu cơ sang đầu tư thực. Trong bối cảnh giá căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM tiếp tục tăng mạnh lập đỉnh, giới đầu tư đang tìm kiếm những “tọa độ vàng” mới – nơi còn dư địa tăng giá và tiềm năng sinh lời dài hạn.
Căn hộ trung tâm vẫn tăng giá mạnh, mặt bằng giá ngày càng cách biệt
Theo Bộ Xây dựng, trong 9 tháng đầu năm 2025, tổng lượng giao dịch bất động sản đạt hơn 430.000 lượt, tăng nhẹ 1% so với cùng kỳ 2024 – cho thấy tín hiệu phục hồi nhưng mang tính cục bộ.
Tại Hà Nội, giá căn hộ sơ cấp hiện dao động 70–80 triệu đồng/m², tăng 33% so với năm ngoái. Một số dự án hạng sang đã chạm ngưỡng 150–300 triệu đồng/m², đẩy mặt bằng giá chung lên mức chưa từng có.
TP.HCM cũng không ngoại lệ: giá căn hộ trung bình 75 triệu đồng/m², tăng 36% so với cùng kỳ, còn các dự án cao cấp ở khu trung tâm đạt 150–200 triệu đồng/m².
Phân khúc biệt thự – liền kề tại Hà Nội ghi nhận mức phổ biến 100–200 triệu đồng/m², thậm chí vượt 300 triệu đồng/m² tại những khu đô thị ven sông hoặc vị trí đắc địa. Trong khi đó, tại TP.HCM, các dự án tương tự có giá 230–300 triệu đồng/m².
Những con số này cho thấy khoảng cách giá giữa trung tâm và vùng ven đang nới rộng nhanh, tạo áp lực lớn cho người mua ở thực và mở ra cơ hội mới cho nhà đầu tư tìm kiếm vùng giá “hợp lý” hơn.
Bất động sản cao cấp giữ nhịp thị trường – dòng tiền tập trung khu Đông TP.HCM
Theo báo cáo quý III/2025 của JLL Việt Nam, phân khúc căn hộ cao cấp, sang trọng và siêu sang tại TP.HCM ghi nhận 1.302 giao dịch, tăng gần 80% so với quý II.
Bà Trang Lê, Tổng giám đốc JLL Việt Nam nhận định:
“Nguồn cầu chủ yếu đến từ các dự án mới tại khu Đông – nơi hạ tầng giao thông, đô thị và kết nối vùng đang phát triển nhanh nhất hiện nay.”
Giá sơ cấp trung bình đạt 5.065 USD/m², tăng 5,3% so với cùng kỳ 2024. Giá thứ cấp tăng gần 7%, cho thấy dòng tiền vẫn đang tập trung vào sản phẩm cao cấp – đặc biệt là khu vực có giá trị khai thác thực.
Tuy nhiên, trong bối cảnh cơ cấu lại địa giới hành chính, nhiều nhà đầu tư vẫn chọn thái độ thận trọng, chờ chính sách đất đai, quy hoạch và đầu tư công rõ ràng hơn trước khi “xuống tiền”.
Dòng tiền đang rời trung tâm, đổ mạnh về vùng ven
Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, quý III/2025 chứng kiến xu hướng dịch chuyển rõ rệt ra ngoài trung tâm ở cả hai miền Nam – Bắc.
- Miền Bắc: các địa phương như Hải Phòng, Hưng Yên, Hòa Bình và Bắc Giang chiếm tới 80% tổng mức độ quan tâm, tăng 11% so với đầu năm.
- Miền Nam: vùng vệ tinh quanh TP.HCM như Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu, Long An trở thành “điểm nóng” hút dòng tiền.
Đặc biệt, Bình Dương (cũ) ghi nhận mức tăng 165%, vượt xa các khu vực khác, tiếp theo là Bà Rịa – Vũng Tàu (+98%), Đồng Nai (+89%) và Long An (+88%).
Lý do đến từ hạ tầng giao thông bứt phá, quỹ đất còn rộng, pháp lý rõ ràng và đặc biệt là giá bán còn dư địa tăng mạnh. Đây là các yếu tố tạo “cú hích” thu hút dòng tiền dài hạn, đặc biệt trong bối cảnh giá trung tâm đã vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người mua.
Nhà đầu tư chuyển hướng: Từ đầu cơ sang dòng tiền bền vững
Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, nhận định:
“Thị trường đang hướng đến những loại hình có khả năng khai thác sử dụng thực, đặc biệt là sản phẩm có thể ở hoặc cho thuê – thay vì các sản phẩm đầu cơ ngắn hạn.”
Khảo sát cho thấy 34% nhà đầu tư hiện quan tâm đến chung cư, 33% chọn đất nền, và 21% chọn nhà riêng. Tuy nhiên, trong 12 tháng tới, tỷ lệ chọn nhà riêng và căn hộ ở được dự kiến sẽ tăng mạnh, trong khi quan tâm đất nền giảm rõ rệt.
Điều này phản ánh tư duy đầu tư đang thay đổi: ưu tiên an toàn, thanh khoản và dòng tiền thực thay vì “lướt sóng” ngắn hạn như các giai đoạn trước.
Giới chuyên gia cho rằng, chu kỳ tăng giá hiện tại mang tính bền vững hơn, bởi nó gắn liền với nâng cấp hạ tầng, cải thiện chính sách pháp lý và sức mua thực tế – chứ không chỉ dựa vào tín dụng rẻ hay tâm lý đám đông.
Triển vọng: Dòng tiền hướng về đâu trong năm 2026?
Các chuyên gia dự đoán, vùng ven Hà Nội và TP.HCM sẽ tiếp tục là “điểm rơi dòng tiền” năm 2026 – đặc biệt ở những khu vực được hưởng lợi từ cao tốc, vành đai và mở rộng đô thị như Mê Linh, Hòa Lạc, Nhơn Trạch, Bà Rịa.
Phân khúc chung cư tầm trung và nhà ở thực sẽ dẫn dắt thị trường, trong khi đất nền chỉ phục hồi tại khu vực có pháp lý rõ ràng và hạ tầng hoàn chỉnh.
Giới đầu tư chuyên nghiệp đang dần quay lại triết lý “đầu tư giá trị – nắm giữ dài hạn – chọn nơi phát triển thực”, thay vì chạy theo sóng ngắn hạn.
Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686
