Từ ngày 1/8/2024, mọi giao dịch mua bán đất không có Sổ đỏ sẽ không còn giá trị pháp lý. Đây là quy định quan trọng được nêu rõ trong Luật Đất đai 2024, đánh dấu bước chuyển lớn trong việc siết chặt quản lý thị trường bất động sản và bảo vệ quyền lợi người mua nhà hợp pháp.
1. Mua bán đất không Sổ đỏ chính thức vô hiệu từ 1/8/2024
Theo khoản 1, Điều 45 Luật Đất đai 2024, để được phép mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thửa đất bắt buộc phải đáp ứng đủ 4 điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ), trừ các trường hợp đặc biệt như dồn điền đổi thửa, thừa kế, hoặc hiến tặng cho Nhà nước.
- Không có tranh chấp hoặc đã được giải quyết bằng bản án có hiệu lực.
- Không bị kê biên thi hành án hoặc áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
- Còn thời hạn sử dụng đất theo quy định.
Như vậy, từ ngày 1/8/2024, các hợp đồng mua bán đất viết tay, đất chưa có Sổ đỏ sẽ không được công nhận, không phát sinh giá trị pháp lý giữa các bên. Người mua sẽ không được sang tên, không được cấp Giấy chứng nhận, và có thể mất quyền lợi nếu phát sinh tranh chấp.
2. Giao dịch trước 1/8/2024: Vẫn có cơ hội hợp thức hóa
Nếu người dân đã thực hiện mua bán đất trước thời điểm 1/8/2024, vẫn có thể xin cấp Sổ đỏ lần đầu theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP.
Các giao dịch bằng giấy viết tay, có chữ ký của hai bên, nhưng chưa công chứng hoặc chứng thực vẫn được xem xét hợp thức hóa, nếu đáp ứng đủ điều kiện:
- Có chứng cứ về việc mua bán thực tế.
- Thửa đất không có tranh chấp và phù hợp quy hoạch.
- Đã thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước (nếu có).
Đặc biệt, cơ quan đăng ký đất đai không được yêu cầu hợp đồng công chứng, nếu hồ sơ đủ điều kiện theo quy định mới.
3. Hồ sơ cần chuẩn bị để xin cấp Sổ đỏ lần đầu
Theo Phụ lục I Nghị định 151/2025/NĐ-CP, hồ sơ gồm:
- Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất (Mẫu số 15).
- Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất (theo Điều 137, 148, 149 Luật Đất đai 2024).
- Sơ đồ nhà, công trình (nếu có).
- Giấy tờ về thừa kế, chuyển nhượng, giao đất hoặc thanh lý.
- Chứng từ nộp thuế hoặc giấy chứng minh được miễn giảm.
- Văn bản xác định thành viên đồng sở hữu (nếu là hộ gia đình).
- Bản trích đo địa chính hoặc bản vẽ thiết kế công trình được thẩm định.
Nếu công trình xây dựng trên đất chưa có Sổ đỏ, người dân cần bổ sung xác nhận của cơ quan quản lý xây dựng cấp huyện (cấp trước 1/7/2025) rằng công trình đủ điều kiện tồn tại, không vi phạm quy hoạch hoặc bị cưỡng chế tháo dỡ.
4. Lời khuyên cho người dân
Với những quy định mới, mọi giao dịch mua bán đất không có Sổ đỏ kể từ 1/8/2024 đều bị vô hiệu, do đó người dân cần:
- Kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý trước khi giao dịch.
- Rà soát lại các hợp đồng mua bán cũ (nếu có) để chuẩn bị xin cấp Sổ đỏ.
- Liên hệ sớm cơ quan đăng ký đất đai địa phương để được hướng dẫn thủ tục cụ thể.
Việc hợp thức hóa sớm quyền sử dụng đất không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi hợp pháp, mà còn tránh rủi ro mất trắng tài sản khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực.
Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686
