Thị trường bất động sản TP.HCM đang chứng kiến sự phân hóa rõ rệt giữa giá nhà và thu nhập người dân. Báo cáo mới nhất của Savills cho thấy, chỉ còn 9% căn hộ có giá dưới 3 tỷ đồng – một con số thấp kỷ lục trong hơn 10 năm qua. Trong khi đó, tại các tỉnh giáp ranh như Bình Dương, Long An hay Đồng Nai (cũ), căn hộ dưới 3 tỷ đồng lại chiếm đến hơn 60% lượng giao dịch, phản ánh xu hướng “dịch chuyển ra vùng ven” ngày càng mạnh mẽ.
Căn hộ trung cấp “biến mất”, thị trường nghiêng hẳn về cao cấp
Trong quý III/2025, nguồn cung sơ cấp tại TP.HCM đạt khoảng 5.200 căn hộ, chủ yếu đến từ các dự án phân khúc trung – cao cấp. Tuy nhiên, giá bán trung bình đã chạm ngưỡng 87 triệu đồng/m², tăng hơn 30% so với cùng kỳ. Dù giao dịch cải thiện với hơn 2.700 căn được hấp thụ, song phần lớn là của nhà đầu tư nắm giữ từ hai bất động sản trở lên, thay vì người mua để ở.
Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Nhà ở CBRE Việt Nam, “dự án có giá trên 120 triệu đồng/m² ngày càng phổ biến, đẩy thị trường nghiêng hẳn về phân khúc cao cấp, trong khi phân khúc tầm trung – vốn phục vụ nhu cầu ở thực – gần như ‘mất hút’.”
Vùng ven trở thành “vùng đệm” cho người mua nhà
Khi giá nhà tại TP.HCM tiếp tục lập đỉnh, Bình Dương (cũ) đang nổi lên như “thủ phủ căn hộ giá mềm” của khu vực phía Nam. Chỉ trong 9 tháng đầu năm 2025, địa phương này đã ghi nhận gần 11.000 căn hộ có giá dưới 60 triệu đồng/m², chiếm tới 90% lượng giao dịch giá phải chăng của toàn khu vực.
Khoảng cách giá giữa TP.HCM và vùng ven hiện nay chênh lệch từ 50 – 70%, trong khi hạ tầng kết nối liên tục được mở rộng với các dự án trọng điểm như Vành đai 3, cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây, TP.HCM – Mộc Bài… Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho người dân lựa chọn nơi ở xa trung tâm nhưng tiện di chuyển, giá hợp lý và không gian sống tốt hơn.
“Cơn khát” căn hộ vừa túi tiền chưa có lời giải
Số liệu của DKRA Group cho thấy, trong hơn 2.000 giao dịch 9 tháng đầu năm, có đến 70% đến từ giới đầu tư, trong khi chỉ 30% là người mua để ở. Thị trường căn hộ bình dân – từng là “xương sống” của nhu cầu thực – gần như biến mất suốt 3 năm qua.
Báo cáo của VARS IRE cũng ghi nhận 80% lượng căn hộ chào bán có giá trên 80 triệu đồng/m², khiến khả năng sở hữu nhà của người có thu nhập trung bình trở nên xa tầm với. Các chuyên gia cảnh báo nếu không sớm có chính sách khuyến khích phát triển nhà ở vừa túi tiền, bài toán an cư tại đô thị lớn nhất nước sẽ ngày càng nan giải.
Kỳ vọng dịch chuyển nguồn cung ra vùng ven
Theo Savills, phân khúc nhà ở thấp tầng vẫn chiếm tỷ trọng cao về giá, song thanh khoản đã cải thiện trong quý III/2025 nhờ sự xuất hiện của các dự án quy mô lớn tại khu vực ngoại thành và giáp ranh. Các chuyên gia dự báo, từ nay đến 2026, thị trường nhà ở TP.HCM sẽ tiếp tục dịch chuyển ra các đô thị vệ tinh, nơi còn quỹ đất và mức giá hợp lý, hướng đến mô hình đại đô thị tích hợp hạ tầng – tiện ích – giao thông.
Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686
