Hàng trăm cư dân tại chung cư Saigon Gateway (TP.HCM) tiếp tục hành trình pháp lý khi tòa án bác yêu cầu hủy tách sổ hồng dự án. Vụ việc không chỉ liên quan đến quyền lợi sử dụng lối đi chung mà còn hé lộ nhiều bất cập trong quy hoạch, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại các dự án nhà ở.
1. Từ hợp đồng mua nhà đến khởi kiện: Hành trình đòi quyền lợi kéo dài nhiều năm
Năm 2018, bà Dương Thị Quỳnh Lưu ký hợp đồng mua căn hộ tại Saigon Gateway với Công ty CP BĐS Hiệp Phú Land – chủ đầu tư dự án. Đến năm 2019, bà được bàn giao căn hộ. Tuy nhiên, khi làm thủ tục cấp sổ hồng, bà phát hiện một chi tiết bất thường: phần đất dự án 14.388 m² đã bị tách thành 2 thửa riêng biệt và cấp hai sổ hồng khác nhau vào ngày 6/5/2019.
- Thửa 1: 8.316 m² đất ở, xây dựng khu chung cư.
- Thửa 2: 5.000 m² đất thương mại – dịch vụ.
Theo bà Lưu, việc tách sổ này gây ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi hợp pháp của cư dân, đặc biệt là lối đi vào khu chung cư vốn nằm trong phần đất được cấp cho khu thương mại dịch vụ. Bà cùng 89 cư dân khác đã gửi đơn kiến nghị cơ quan chức năng thu hồi hai sổ hồng và khôi phục lại sổ gốc cấp từ năm 2012.
2. Mấu chốt tranh chấp: Lối đi chung “nằm nhầm chỗ”
Theo quy định, chủ đầu tư phải đảm bảo lối đi chung cho cư dân khu chung cư. Khi dự án có đường giao thông kết nối chính thức (xa lộ Hà Nội hoặc đường quy hoạch), quyền sử dụng đất hạn chế qua thửa đất liền kề sẽ chấm dứt. Tuy nhiên, tại Saigon Gateway, lối đi vào khu căn hộ lại được ghi nhận trong phần đất thương mại dịch vụ 5.000 m².
Năm 2022, bà Lưu chính thức khởi kiện, yêu cầu TAND TP.HCM hủy hai sổ hồng đã cấp và xóa nội dung cập nhật phần đất 5.000 m².
3. Hai cấp tòa – hai phán quyết trái chiều
- Bản án sơ thẩm (15/4/2024): TAND TP.HCM bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện. Tòa cho rằng chủ đầu tư có quyền tách sổ nếu không làm ảnh hưởng quy hoạch chung, còn cư dân chỉ có quyền đối với phần sở hữu chung, nên yêu cầu hủy sổ là “không có căn cứ”.
- Bản án phúc thẩm (30/9/2024): TAND cấp cao tại TP.HCM tuyên hủy bản án sơ thẩm, xác định việc cấp sổ hồng cho phần đất thương mại dịch vụ 5.000 m² đã ảnh hưởng thực tế đến lối đi chung của cư dân, vì khu chung cư và khu thương mại dùng chung một lối vào. Ngoài ra, nội dung cập nhật trong sổ không thể hiện cụ thể vị trí và diện tích lối đi, vi phạm quy định pháp luật về bảo vệ quyền lợi cư dân.
Sau khi bản án phúc thẩm được tuyên, Tòa sơ thẩm xét xử lại lần 2. Tuy nhiên, tòa tiếp tục bác yêu cầu hủy sổ, chỉ tuyên hủy nội dung cập nhật về lối đi trong sổ thương mại dịch vụ. Không đồng ý, bà Lưu tiếp tục nộp đơn kháng cáo.
“Tòa chỉ chấp nhận một phần yêu cầu, nhưng cư dân Saigon Gateway không thể dừng lại khi quyền lợi sử dụng đất chung vẫn bị ảnh hưởng” – bà Lưu khẳng định.
4. Bất cập quy hoạch: 5.000 m² thương mại dịch vụ hay chỉ 835 m²?
Một điểm đáng chú ý là theo văn bản số 3762/SQHKT-QHKV2 năm 2017 của Sở Quy hoạch – Kiến trúc, phần đất thương mại – văn phòng của dự án chỉ có diện tích 835 m², không phải 5.000 m² như hiện nay. Sở cũng xác nhận chưa từng có văn bản điều chỉnh quy hoạch sau thời điểm 2017.
Điều này khiến cư dân đặt câu hỏi: vì sao chủ đầu tư lại được cấp sổ 5.000 m² cho phần thương mại dịch vụ, dẫn đến chiếm dụng một phần không gian cây xanh và đường nội bộ của cư dân?
5. Góc nhìn chuyên gia: Vụ Saigon Gateway là hồi chuông cảnh báo
Theo các chuyên gia pháp lý và bất động sản, vụ tranh chấp tại Saigon Gateway phản ánh hai vấn đề lớn:
- Công tác cấp sổ hồng chưa thống nhất giữa quy hoạch và thực tế sử dụng đất, tạo kẽ hở pháp lý dễ dẫn đến tranh chấp kéo dài.
- Cư dân thường yếu thế về mặt pháp lý, trong khi chủ đầu tư và cơ quan quản lý lại có quyền quyết định lớn. Khi lối đi, hạ tầng chung bị “đặt nhầm chỗ”, quyền lợi của hàng trăm hộ dân có thể bị ảnh hưởng nghiêm trọng.
Giải quyết những vụ việc như Saigon Gateway đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ giữa tòa án, sở ngành và người dân, đồng thời cần rà soát lại quy hoạch, cấp phép và quá trình tách sổ để đảm bảo tính minh bạch, công bằng cho các bên liên quan.
Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686
