Giá nhà tại Hà Nội và TP.HCM đang tăng với tốc độ chưa từng có, có nơi chạm ngưỡng 300 triệu đồng/m², trong khi thu nhập bình quân của người lao động với mức lương tăng chỉ hơn 8 triệu đồng/tháng. Khoảng cách khổng lồ này khiến giấc mơ an cư trở nên xa tầm với của phần lớn người dân đô thị.
1. Giá nhà leo thang chóng mặt, vượt xa tốc độ tăng thu nhập
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, 9 tháng đầu năm, giá căn hộ chung cư tại hai thành phố lớn duy trì ở mức rất cao và tiếp tục tăng so với cùng kỳ năm trước:
- Tại Hà Nội: Giá sơ cấp trung bình đạt 70–80 triệu đồng/m², tăng 5,6% so với đầu năm và tăng 33% so với cùng kỳ 2024. Một số dự án hạng sang đạt mức giá 150–300 triệu đồng/m².
- Tại TP.HCM: Giá trung bình khoảng 75 triệu đồng/m², ổn định so với đầu năm nhưng tăng 36% so với cùng kỳ. Nhiều dự án mới tại khu trung tâm đạt 120–150 triệu đồng/m², có nơi vượt 230 triệu đồng/m².
Bên cạnh đó, báo cáo từ CBRE ghi nhận số lượng dự án có giá trên 100 triệu đồng/m² ngày càng tăng, chiếm hơn 20% tổng lượng mở bán mới tại Hà Nội và hơn 2.500 căn tại TP.HCM trong quý III, chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp. Mặt bằng giá chung cư chuyển nhượng cũng tăng 19% theo năm, bình quân 58 triệu đồng/m².
Trong khi đó, thu nhập bình quân người lao động chỉ tăng khoảng 10% trong 9 tháng đầu năm, tương đương tăng thêm 756.000 đồng/tháng, đạt 8,3 triệu đồng. Ở khu vực thành thị, con số này khoảng 10 triệu đồng/tháng. Sự chênh lệch ngày càng lớn này khiến phần lớn người trẻ khó tiếp cận nhà ở thương mại.
2. 6 nguyên nhân gốc rễ khiến giá nhà tăng cao
Tại Hội thảo chuyên đề về thị trường bất động sản, TS. Cấn Văn Lực – Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, đã chỉ ra 6 nguyên nhân chính đẩy giá nhà leo thang:
Thứ nhất: Vướng mắc pháp lý và tâm lý sợ trách nhiệm
Trong giai đoạn vừa qua, quá trình cấp phép, phê duyệt dự án bị đình trệ, nhiều thủ tục kéo dài khiến nguồn cung khan hiếm, dù đã có cải thiện gần đây.
Thứ hai: Chi phí đầu vào tăng mạnh
Tiền sử dụng đất, chi phí bồi thường – giải phóng mặt bằng, chi phí tài chính, vật liệu xây dựng, đầu tư hạ tầng… đều tăng khiến giá thành dự án bị đẩy lên cao.
Thứ ba: Mất cân đối cung – cầu
Phân khúc nhà ở cao cấp chiếm ưu thế do dễ thu hồi vốn và lợi nhuận cao. Trong khi đó, phân khúc trung cấp và nhà ở vừa túi tiền, bao gồm nhà ở xã hội, lại thiếu hụt trầm trọng.
Thứ tư: Hiện tượng “thổi giá”, “làm giá”
Các chiêu thổi giá, đầu cơ đất nền, đấu giá đất cao bất thường, cò nhà ở xã hội… khiến giá thị trường bị đẩy lên ảo, neo cao hơn nhiều so với giá trị thực.
Thứ năm: Đầu cơ vẫn phổ biến
Khảo sát năm 2024 cho thấy tới 86% nhà đầu tư bất động sản chỉ nắm giữ tài sản dưới 1 năm, làm gia tăng biến động giá ngắn hạn.
Thứ sáu: Chính sách thuế chưa hợp lý
Chưa áp dụng thuế tài sản, trong khi thuế chuyển nhượng và cho thuê ở mức thấp, chưa đủ sức điều tiết thị trường, hạn chế đầu cơ dài hạn.
3. Giải pháp “hạ nhiệt” thị trường nhà ở
Để đưa thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và bền vững, các chuyên gia kiến nghị cần có giải pháp đồng bộ từ chính sách, tài chính đến quản lý thực thi:
- Hoàn thiện thể chế và khung pháp lý, đặc biệt là hướng dẫn triển khai Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở 2023.
- Ổn định và kiểm soát mặt bằng giá, nhất là ở phân khúc nhà ở thương mại và nhà ở xã hội.
- Chống lãng phí đất đai, tận dụng trụ sở công, quỹ đất dư thừa để phát triển nhà ở xã hội.
- Đẩy nhanh chuyển đổi số và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, tăng minh bạch thị trường.
- Giảm chi phí đầu vào thông qua cải cách thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian giải phóng mặt bằng, và xem xét điều chỉnh thuế hợp lý để hạn chế đầu cơ.
TS. Võ Trí Thành nhấn mạnh: “Thách thức lớn nhất không phải là thiếu giải pháp, mà là cách thực hiện. Thị trường chỉ có thể ổn định nếu Nhà nước, doanh nghiệp và nhà đầu tư cùng phối hợp với tầm nhìn dài hạn.”
Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686
