Thị trường bất động sản TP.HCM vừa chứng kiến một nghịch cảnh đặc biệt hiếm gặp: dự án có tiền sử dụng đất lớn nhất thành phố Vinhomes lại đang thi công xây dựng thần tốc ở ngoại thành, còn dự án xếp thứ hai về nghĩa vụ tài chính nằm trên “lõi đất vàng” Thủ Thiêm vẫn chỉ là bãi đất bỏ hoang.
Đây không chỉ là chuyện chênh lệch tiến độ dự án – mà là bài toán tài chính mang tính điển hình cho sự khác biệt giá đất – mô hình phát triển – chiến lược vốn của mỗi doanh nghiệp.
Vinhomes Green Paradise Cần Giờ: Đóng 27.000 tỷ và tăng tốc xây dựng chưa từng có
Theo báo cáo từ cơ quan quản lý TP.HCM, Vinhomes Green Paradise là dự án có nghĩa vụ tài chính lớn nhất từ trước đến nay với hơn 27.000 tỷ đồng tiền sử dụng và thuê đất. Con số này tương đương hơn 1/3 thu ngân sách từ đất của cả TP.HCM trong một năm – cho thấy tầm vóc cực kỳ lớn của dự án.
- Tổng diện tích: ~2.900 ha
- Vốn đầu tư: 10 tỷ USD
- Mục tiêu phát triển: Đô thị sinh thái – du lịch nghỉ dưỡng quy mô quốc tế
- Giá đất bình quân: < 1 triệu đồng/m2
- Tỷ lệ tiền đất / tổng vốn đầu tư: ~10% → hiệu quả vốn cao
Dự án đã và đang triển khai hàng loạt hạng mục hạ tầng:
Tuyến trục chính đã thảm nhựa, cảnh quan dần hình thành, hàng nghìn nhân công hoạt động liên tục. Khu đô thị mới Vinhomes tại Cần Giờ đang bước vào giai đoạn xây dựng thần tốc, hứa hẹn lột xác hoàn toàn diện mạo kinh tế – du lịch vùng biển duy nhất của TP.HCM.
Lotte Eco Smart City Thủ Thiêm: Đầu tư 900 triệu USD nhưng “đứng hình” vì gánh nặng tài chính
Ngược lại hoàn toàn với nhịp độ rầm rộ ở Cần Giờ, Thủ Thiêm Eco Smart City gần như không nhúc nhích dù nằm ngay trung tâm tài chính mới của TP.HCM:
- Vị trí: Khu chức năng 2a, Thủ Thiêm – “đất vàng lõi đô thị”
- Diện tích: ~7,45 ha
- Vốn đầu tư: 900 triệu USD
- Giá đất: > 200 triệu đồng/m2
- Nghĩa vụ tài chính: ~16.000 tỷ đồng
- Tỷ lệ tiền đất / tổng vốn đầu tư: ~80% → cực kỳ nặng nề
Chênh lệch tài chính này nói lên điều gì?
Một dự án “nhỏ nhưng đắt đỏ”, chi phí đất chiếm phần lớn cơ cấu chi phí, khiến nhà đầu tư phải liên tục xin miễn giảm – xin gỡ vướng pháp lý – xin rút lui rồi lại muốn tiếp tục. Hiện tại:
- Công trường không thi công
- Bãi đất phủ cỏ dại
- Không biển thông tin, không dấu hiệu triển khai
Một nghịch lý rõ ràng: đất vàng nhưng bị “chôn vốn” vì chi phí quá lớn và pháp lý chưa hoàn thiện.
Tại sao lại có sự đối lập này?
| Yếu tố | Vinhomes Green Paradise | Lotte Eco Smart City |
| Giá đất | Rất thấp | Rất cao |
| Vị trí | Ngoại thành | Lõi trung tâm |
| Mức đầu tư | 10 tỷ USD | 900 triệu USD |
| Tỷ lệ tiền đất | ~10% | ~80% |
| Tiến độ | Thần tốc | Án binh bất động |
| Mức độ rủi ro vốn | Thấp hơn | Cực lớn |
Sai số trong định giá đất hay khác biệt về chiến lược? Thực tế, chỉ một thay đổi nhỏ trong tính tiền sử dụng đất ở Thủ Thiêm cũng đủ khiến dự án mất hoàn toàn hiệu quả tài chính.
Tác động đến thị trường
- Cần Giờ trở thành tâm điểm đầu tư mới nhờ đòn bẩy từ siêu đô thị và hạ tầng kết nối (cầu Cần Giờ, cao tốc mới…)
- “Kỳ vọng Thủ Thiêm” tiếp tục bị thử thách khi một dự án biểu tượng vẫn nằm im
Một bên tăng tốc để đón sóng phát triển tương lai, một bên kẹt giữa bài toán chi phí – pháp lý.
Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686
