Thị trường căn hộ TP.HCM đang bước vào một giai đoạn tăng giá rõ nét khi những dự án có mức giá dưới 60 triệu đồng/m² gần như biến mất. Trong bối cảnh nguồn cung mới chủ yếu thuộc phân khúc trung và cao cấp, người mua nhà để ở ngày càng khó tiếp cận sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính. Điều này cho thấy mặt bằng giá sơ cấp tại đô thị lớn nhất cả nước đã chính thức bước sang một “nấc thang” mới.
Căn hộ dưới 60 triệu đồng/m² ngày càng hiếm tại TP.HCM
Theo dữ liệu thị trường, TP.HCM hiện chỉ còn rất ít dự án mở bán có giá phổ biến dưới 60 triệu đồng/m². Trong số 13 dự án căn hộ đang được chào bán trên thị trường sơ cấp, chỉ có 2 dự án giữ được mức giá này, trong khi phần lớn đã tăng lên từ 70 triệu đồng/m² trở lên.
Đáng chú ý, nhiều dự án đã thiết lập mức giá từ 100 triệu đồng/m², thậm chí các sản phẩm hạng sang tại khu vực trung tâm có giá dao động từ 450-700 triệu đồng/m². Điều này phản ánh xu hướng tăng giá không còn diễn ra cục bộ mà đã lan rộng trên toàn thị trường.
Khu Đông không còn là “thủ phủ” căn hộ giá mềm
Từng được xem là khu vực có nhiều lựa chọn cho người mua ở thực nhờ quỹ đất lớn và giá bán dễ tiếp cận, khu Đông TP.HCM (TP. Thủ Đức cũ) nay cũng chứng kiến sự thay đổi mạnh mẽ về mặt bằng giá.
Trong 13 dự án đang mở bán, có tới 6 dự án nằm tại khu vực này nhưng chỉ còn một số ít dự án duy trì mức giá khoảng 45-60 triệu đồng/m². Phần lớn các dự án còn lại đều được chào bán từ 80 triệu đồng/m² đến hơn 120 triệu đồng/m². Một số dự án cao cấp thậm chí đạt mức 180-220 triệu đồng/m².
Sự thay đổi này cho thấy phân khúc căn hộ dưới 70 triệu đồng/m² tại khu Đông đang dần biến mất, thay vào đó là các dự án được định vị ở phân khúc trung cao cấp và hạng sang.
Mặt bằng giá căn hộ tăng trên toàn thành phố
Không chỉ khu Đông, nhiều khu vực khác tại TP.HCM cũng ghi nhận mức giá sơ cấp cao hơn đáng kể so với giai đoạn trước.
Các dự án tại Quận 7 (cũ), Quận 5 (cũ) hay Nhà Bè đều có giá phổ biến từ 70-190 triệu đồng/m². Đặc biệt, khu vực trung tâm tiếp tục giữ vị trí dẫn đầu về giá bán khi các dự án siêu sang duy trì mức từ 450-700 triệu đồng/m².
Thực tế cho thấy, gần một nửa số dự án đang mở bán trên thị trường đã có giá từ 120 triệu đồng/m² trở lên. Đây là tín hiệu cho thấy mặt bằng giá căn hộ TP.HCM đã được thiết lập ở một ngưỡng hoàn toàn mới.
Nguồn cung phục hồi nhưng vẫn nghiêng về phân khúc cao cấp
Dù nguồn cung căn hộ mới tại TP.HCM đang có dấu hiệu cải thiện, cơ cấu sản phẩm vẫn mất cân đối khi phân khúc cao cấp áp đảo.
Tính đến hết tháng 5/2026, thành phố có 20 dự án đủ điều kiện huy động vốn với khoảng 16.300 căn hộ. Trong đó:
- Gần 90% là căn hộ cao cấp.
- Phân khúc trung cấp chỉ chiếm khoảng 10%.
- Nhà ở bình dân tiếp tục không xuất hiện.
Xu hướng này cũng được nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường ghi nhận khi khoảng 80-90% nguồn cung mở bán mới trong nửa đầu năm đều thuộc phân khúc cao cấp, với giá trung bình từ 75 triệu đồng/m² trở lên.
Ngay cả những khu vực từng được xem là “vùng trũng” về giá như Bình Dương (cũ), mặt bằng giá căn hộ hiện cũng đã tăng lên khoảng 56 triệu đồng/m² và chủ yếu thuộc phân khúc trung, cao cấp.
Nhà ở vừa túi tiền ngày càng thiếu hụt
Một thực tế đáng chú ý là phân khúc nhà ở bình dân gần như đã biến mất khỏi thị trường TP.HCM từ nhiều năm nay.
Hiện nay, những căn hộ có giá dưới 70 triệu đồng/m² đã được xem là sản phẩm “vừa túi tiền”. Tuy nhiên, mức giá này vẫn vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người lao động trẻ và các gia đình có thu nhập trung bình.
Trong khi đó, phần lớn các dự án đang triển khai hoặc được chấp thuận đầu tư đều hướng đến phân khúc trung và cao cấp nhằm tối ưu hiệu quả kinh doanh trước áp lực chi phí đất đai, xây dựng, tài chính và pháp lý ngày càng tăng.
Nhà ở xã hội được kỳ vọng lấp khoảng trống thị trường
Bên cạnh sự thiếu hụt nhà ở thương mại giá hợp lý, phân khúc nhà ở xã hội đang xuất hiện nhiều tín hiệu tích cực.
Trong 6 tháng đầu năm, TP.HCM đã đưa vào sử dụng một dự án với 580 căn hộ. Đồng thời:
- 14 dự án nhà ở xã hội đang được thi công với khoảng 11.600 căn.
- 7 dự án khác, quy mô gần 8.900 căn, đã hoàn tất các thủ tục cần thiết và dự kiến khởi công trong thời gian tới.
Việc đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội được kỳ vọng sẽ góp phần cải thiện nguồn cung cho người có nhu cầu ở thực. Tuy nhiên, giới chuyên gia cho rằng chỉ riêng nhà ở xã hội là chưa đủ. Thị trường cần thêm các chính sách hỗ trợ doanh nghiệp phát triển nhà ở thương mại giá hợp lý, từ đó tạo sự cân bằng giữa các phân khúc và đáp ứng nhu cầu ngày càng lớn của người dân.
Giá căn hộ TP.HCM sẽ còn duy trì ở mức cao?
Trong ngắn hạn, mặt bằng giá căn hộ TP.HCM được dự báo khó giảm khi quỹ đất ngày càng hạn chế, chi phí phát triển dự án liên tục gia tăng và nguồn cung mới vẫn tập trung vào phân khúc trung, cao cấp.
Điều này đồng nghĩa với việc người mua ở thực sẽ tiếp tục đối mặt với áp lực tài chính lớn hơn nếu không có thêm nguồn cung nhà ở vừa túi tiền. Muốn thị trường phát triển bền vững, bên cạnh việc thúc đẩy nhà ở xã hội, TP.HCM cần mở rộng cơ chế hỗ trợ phát triển nhà ở thương mại có giá phù hợp để thu hẹp khoảng trống đang ngày càng lớn giữa nhu cầu thực và nguồn cung trên thị trường.
Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686
