Từ ngày 9/1/2026, TP.HCM chính thức áp dụng quy định mới về siết quy mô dân số trong chung cư, trong đó những căn hộ diện tích 25–32 m² (không thuộc tái định cư hoặc nhà ở xã hội) chỉ được tính 1 người ở. Đây là bước đi mạnh mẽ nhằm kiểm soát áp lực hạ tầng, nâng chất lượng cuộc sống trong đô thị đặc biệt đông dân.
Quy định được ban hành theo Quyết định 32/2025 của UBND TP.HCM và sẽ là căn cứ quan trọng khi:
- Phê duyệt chủ trương đầu tư dự án
- Lập quy hoạch chi tiết và cấp phép xây dựng
- Xác định dân số tối đa của mỗi chung cư
Mục tiêu: Kiểm soát mật độ đô thị – Đảm bảo tiêu chuẩn sống
TP.HCM dẫn chiếu mục tiêu quốc gia về phát triển nhà ở giai đoạn 2021–2030:
Diện tích sàn bình quân đạt khoảng 32 m²/người.
Do đó, căn hộ quá nhỏ sẽ bị giới hạn số cư dân nhằm tránh:
- Quá tải hạ tầng giao thông – trường học – y tế
- Thiếu diện tích sinh hoạt
- Hình thành các “chung cư siêu nén” trong nội đô
Quy định cụ thể theo diện tích và số phòng
1. Chung cư thương mại (không phục vụ tái định cư hoặc NOXH):
| Diện tích căn hộ | Số phòng | Số người tối đa được tính |
| 25–32 m² | 1 phòng | 1 người |
| >32–56 m² | 1 phòng | 2 người |
| >56–64 m² | 2 phòng | 2 người |
| >64–96 m² | 2 phòng | 3 người |
| >96–128 m² | 3 phòng | 4 người |
| >128–160 m² | 3 phòng | 5 người |
| ≥160 m² hoặc 4 phòng trở lên | 6 người |
2. Nhà ở xã hội và căn hộ tái định cư:
| Diện tích căn hộ | Số phòng | Số người tối đa được tính |
| 25–32 m² | 1 phòng | 1 người |
| >32–<45 m² | 1 phòng | 1,5 người |
| 45–<55 m² | 2 phòng | 2 người |
| 55–<70 m² | 2 phòng | 2,5 người |
| 70–<75 m² | 2 phòng | 3 người |
Điểm đáng chú ý: Nhà ở xã hội được áp dụng hệ số dân số “nhẹ hơn”, phản ánh mục tiêu phục vụ nhu cầu ở thực của hộ gia đình thu nhập vừa và thấp.
Tác động đến thị trường bất động sản TP.HCM
Tích cực:
- Kiểm soát chất lượng dự án và tiện ích đi kèm
- Hạn chế lợi dụng mô hình căn hộ siêu nhỏ để đầu cơ – cho thuê dày đặc
- Hạ tầng đô thị được bảo vệ và phân bổ phù hợp
Thách thức:
- Chủ đầu tư khó tăng số lượng căn hộ nhỏ để tối đa hóa lợi nhuận
- Người mua tài chính thấp cần tính toán kỹ hơn
- Tác động đến giá thuê/giá mua căn hộ mini ở khu vực trung tâm
Nhóm hưởng lợi:
- Các dự án quy mô lớn, hạ tầng đồng bộ
- Người mua ở thực có nhu cầu dài hạn
- Nhà ở xã hội được ưu tiên theo chính sách
Kết luận: Quy định mới sẽ định hình lại nguồn cung căn hộ nhỏ
Việc giới hạn dân số theo từng loại căn hộ không chỉ là quy định kỹ thuật mà còn là định hướng phát triển bền vững cho TP.HCM trong tương lai.
Các chuyên gia đánh giá: thị trường sẽ dần chuyển sang những căn hộ diện tích hợp lý hơn, tiện ích tốt hơn và phù hợp với tiêu chuẩn sống đô thị văn minh.
Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686
