Nhiều người cho rằng chỉ khi mua bán nhà, đất mới phát sinh nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, theo quy định mới có hiệu lực từ ngày 1/7/2026, phạm vi thu nhập chịu thuế từ bất động sản đã được mở rộng đáng kể. Không chỉ chuyển nhượng nhà đất, nhiều giao dịch như góp vốn bằng bất động sản, chuyển nhượng quyền thuê đất hay một số trường hợp ủy quyền cũng có thể phải thực hiện nghĩa vụ thuế.
Việc nắm rõ các quy định mới sẽ giúp người dân, nhà đầu tư và doanh nghiệp hạn chế rủi ro pháp lý, tránh bị xử phạt do kê khai thiếu hoặc không thực hiện đúng nghĩa vụ thuế.
Mở rộng phạm vi thu nhập chịu thuế từ bất động sản
Theo Nghị định 253/2026/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Thuế thu nhập cá nhân, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản thuộc diện chịu thuế không còn giới hạn ở hoạt động mua bán nhà, đất như trước đây.
Quy định mới đã xác định rõ nhiều loại giao dịch bất động sản phát sinh thu nhập đều thuộc diện phải kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định của pháp luật.
Đây được xem là bước hoàn thiện chính sách thuế nhằm tăng tính minh bạch cho thị trường bất động sản, đồng thời hạn chế tình trạng lợi dụng các hình thức giao dịch khác để né tránh nghĩa vụ thuế.
Những khoản thu nhập từ bất động sản phải nộp thuế TNCN
Theo quy định mới, các khoản thu nhập sau đây thuộc diện chịu thuế thu nhập cá nhân:
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Đây là trường hợp phổ biến nhất, bao gồm việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hoặc không có tài sản gắn liền với đất.
Các tài sản gắn liền với đất bao gồm:
- Nhà ở đã hoàn thiện.
- Nhà ở hình thành trong tương lai.
- Công trình xây dựng.
- Hạ tầng kỹ thuật.
- Tài sản là sản phẩm nông nghiệp, lâm nghiệp hoặc ngư nghiệp gắn liền với đất theo quy định.
Chuyển nhượng nhà ở
Mọi khoản thu nhập từ việc chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng nhà ở đều thuộc diện chịu thuế.
Đáng chú ý, quy định này áp dụng cả đối với nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Chuyển nhượng quyền thuê đất và quyền thuê mặt nước
Không chỉ quyền sở hữu đất, việc chuyển nhượng quyền thuê đất, kể cả đất có mặt nước hoặc quyền thuê mặt nước cũng phát sinh nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân.
Đây là điểm mà nhiều cá nhân trước đây chưa thực sự quan tâm.
Góp vốn bằng bất động sản
Một điểm mới đáng chú ý là thu nhập phát sinh từ việc góp vốn bằng bất động sản để thành lập doanh nghiệp hoặc tăng vốn điều lệ của doanh nghiệp cũng thuộc phạm vi điều chỉnh của Nghị định.
Điều này đồng nghĩa việc sử dụng bất động sản làm tài sản góp vốn không đồng nghĩa được miễn nghĩa vụ thuế nếu giao dịch phát sinh thu nhập theo quy định.
Một số trường hợp ủy quyền liên quan đến bất động sản
Nghị định cũng quy định, trong trường hợp người được ủy quyền được trao đầy đủ các quyền tương tự quyền của chủ sở hữu theo quy định của Bộ luật Dân sự thì giao dịch này có thể được xác định là phát sinh thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản và thuộc diện chịu thuế.
Quy định này nhằm hạn chế tình trạng sử dụng hợp đồng ủy quyền thay cho hợp đồng chuyển nhượng nhằm né tránh nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.
Người dân cần lưu ý điều gì?
Các chuyên gia tài chính cho rằng người dân không nên chỉ quan tâm đến hoạt động mua bán nhà đất mà cần xác định đúng bản chất của giao dịch bất động sản.
Nếu giao dịch làm phát sinh thu nhập từ việc chuyển giao quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng bất động sản thì rất có thể thuộc diện phải kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân.
Trước khi thực hiện các giao dịch như góp vốn bằng bất động sản, chuyển nhượng hợp đồng, chuyển nhượng quyền thuê đất hoặc lập hợp đồng ủy quyền có giá trị thay thế việc mua bán, người dân nên tìm hiểu kỹ quy định pháp luật hoặc tham khảo ý kiến của cơ quan thuế, công chứng viên và đơn vị tư vấn pháp lý để tránh phát sinh tranh chấp hoặc bị xử lý vi phạm sau này.
Quy định có hiệu lực từ ngày 1/7/2026
Nghị định 253/2026/NĐ-CP chính thức có hiệu lực từ ngày 1/7/2026.
Việc mở rộng phạm vi thu nhập chịu thuế đối với bất động sản được kỳ vọng sẽ góp phần tăng tính minh bạch cho thị trường, bảo đảm công bằng trong thực hiện nghĩa vụ thuế và hạn chế các hình thức lách luật trong giao dịch bất động sản.
Người dân và nhà đầu tư vì vậy cần thường xuyên cập nhật các quy định mới để chủ động thực hiện đúng nghĩa vụ tài chính, tránh những rủi ro không đáng có trong quá trình giao dịch.
Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686
