Quy định cho phép Nhà nước thu hồi phần đất còn lại khi nhà đầu tư đã thỏa thuận được 75% diện tích đang thu hút sự quan tâm, bởi cơ chế này vừa có thể tháo gỡ điểm nghẽn giải phóng mặt bằng, vừa đặt ra yêu cầu bảo đảm quyền lợi của người dân.
Tại phiên thảo luận về sửa đổi Luật Đất đai năm 2024, đại biểu Quốc hội Nguyễn Thị Việt Nga đề nghị cân nhắc kỹ phương án cho phép Nhà nước thu hồi phần đất còn lại khi nhà đầu tư đã thỏa thuận trên 75% diện tích và trên 75% số người sử dụng đất.
Theo đại biểu, tỷ lệ 75% không nên được xem là điều kiện duy nhất để Nhà nước thực hiện thu hồi đất. Trước khi áp dụng cơ chế này, cần đánh giá thêm quy mô dự án, số lượng người chưa đồng thuận, loại đất bị thu hồi và mức độ ảnh hưởng đến nơi ở, sinh kế của người dân.
Từ thỏa thuận dân sự sang thu hồi bằng quyền lực Nhà nước
Một trong những vấn đề đáng chú ý là sự khác biệt giữa việc nhà đầu tư tự thỏa thuận với người sử dụng đất và việc Nhà nước thu hồi đất. Khi giao dịch được thực hiện bằng thỏa thuận, người dân có quyền quyết định việc chuyển nhượng tài sản. Ngược lại, khi Nhà nước thu hồi, quan hệ này chuyển sang cơ chế bắt buộc theo quy định pháp luật.
Vì vậy, nếu chỉ căn cứ vào con số 75% để thu hồi 25% diện tích còn lại, chính sách có thể phát sinh những vấn đề liên quan đến quyền tài sản, đặc biệt trong trường hợp phần đất chưa đồng thuận là đất ở hoặc gắn trực tiếp với sinh kế của người dân.
Cần làm rõ cơ chế bồi thường khi thu hồi đất
Bên cạnh điều kiện thu hồi, vấn đề bồi thường cũng được đại biểu đề nghị quy định rõ. Dự thảo đưa ra nguyên tắc mức bồi thường không thấp hơn mức trung bình của giá đất đã thỏa thuận, nhưng cần xác định cụ thể cách tính giá trung bình để hạn chế tranh chấp.
Đây là vấn đề có ý nghĩa lớn đối với cả người dân và doanh nghiệp. Nếu giá bồi thường không được xác định minh bạch, quá trình giải phóng mặt bằng có thể tiếp tục kéo dài, trong khi người dân cũng khó đánh giá quyền lợi của mình.
Có thể tháo gỡ điểm nghẽn cho thị trường bất động sản
Ở góc độ thị trường, nếu cơ chế này được xây dựng chặt chẽ, việc xử lý phần đất còn lại có thể giúp nhiều dự án tránh tình trạng kéo dài nhiều năm chỉ vì chưa đạt được thỏa thuận với một số ít chủ đất.
Khi mặt bằng được giải phóng đúng tiến độ, doanh nghiệp có thể đẩy nhanh xây dựng, giảm chi phí vốn và đưa sản phẩm ra thị trường sớm hơn. Đây cũng là yếu tố có thể góp phần tháo gỡ nguồn cung bất động sản trong thời gian tới.
Tuy nhiên, mục tiêu thúc đẩy dự án cần đi cùng với việc bảo vệ quyền lợi của người có đất bị thu hồi. Việc sửa đổi chính sách đất đai vì vậy cần tạo được sự cân bằng giữa lợi ích phát triển kinh tế, tiến độ dự án và quyền tài sản của người dân.
Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686
