Thị trường BĐS năm 2026 đang chứng kiến một kịch bản chưa từng có trong tiền lệ: trong khi các “gã khổng lồ” như Vinhomes và Sunshine Group tự tin công bố những con số lợi nhuận kỷ lục, thì ở phía dưới, một cuộc thanh lọc khốc liệt đang diễn ra chia tách thị trường thành những mảng màu đối lập.
Những đỉnh cao lịch sử: Tham vọng của những người dẫn đầu
Năm 2026 đánh dấu cột mốc quan trọng khi các doanh nghiệp đầu ngành đồng loạt đặt chỉ tiêu doanh thu và lợi nhuận ở mức “không tưởng”, bất chấp những biến động chung của nền kinh tế toàn cầu.
Vinhomes (VHM) tiếp tục khẳng định vị thế “anh cả” với mục tiêu lợi nhuận sau thuế chạm mốc 50.000 tỷ đồng, tăng 15% so với năm 2025. Đây không chỉ là con số kỷ lục của riêng Vinhomes mà còn là mức lợi nhuận cao nhất lịch sử ngành BĐS Việt Nam. Động lực cốt lõi cho con số này đến từ việc vận hành đồng loạt các siêu dự án trọng điểm như Hạ Long Xanh (Quảng Ninh) và Vinhomes Cần Giờ (TP.HCM).
Trong khi đó, Sunshine Group (KSF) đang trở thành “hiện tượng” khi đặt kế hoạch lợi nhuận trước thuế lên tới 15.000 tỷ đồng, tăng trưởng mạnh mẽ 33%. Với ưu thế sở hữu quỹ đất “vàng” tại khu vực Ciputra – Tây Hồ Tây, tập đoàn này đang đẩy mạnh triển khai dự án Noble West Lake Ha Noi cùng hàng loạt tổ hợp căn hộ hàng hiệu. Việc thâu tóm và đầu tư vào các dự án chiến lược như Khu vườn sinh thái Cẩm Đình – Hiệp Thuận hay Noble Crystal Riverside cho thấy tham vọng chiếm lĩnh phân khúc hạng sang của Sunshine Group đang rõ ràng hơn bao giờ hết.
Sự phân hóa dòng tiền: Kẻ bứt phá, người cầm chừng
Nhìn sâu vào báo cáo tài chính của nhóm doanh nghiệp niêm yết, chúng ta thấy một bức tranh phân hóa cực kỳ sắc nét. Không phải doanh nghiệp nào cũng đủ nội lực để bám đuổi cuộc đua lợi nhuận nghìn tỷ.
- Nhóm tăng trưởng đột biến: Taseco (TAL) gây bất ngờ với kế hoạch tăng trưởng lợi nhuận tới 373%, kỳ vọng đạt 2.512 tỷ đồng. Văn Phú Invest (VPI) cũng không kém cạnh khi đặt mục tiêu lãi 720 tỷ đồng, tăng 83%, tập trung vào chuỗi dự án Vlasta và khai thác tài sản thương mại để tối ưu dòng tiền. Khang Điền (KDH) với chiến lược bền vững cùng đối tác ngoại (Keppel) dự kiến lãi 1.500 tỷ đồng, tăng 44%.
- Nhóm tái cấu trúc và ổn định: Novaland (NVL) dù đặt mục tiêu doanh thu tăng gấp 3 nhưng lợi nhuận dự kiến đi ngang ở mức 1.852 tỷ đồng. Ưu tiên hàng đầu của doanh nghiệp này vẫn là xử lý pháp lý và hoàn thiện sản phẩm tại các đại dự án như Aqua City và NovaWorld. Nam Long (NLG) tiếp tục trung thành với phân khúc nhà ở “vừa túi tiền”, đặt mục tiêu tăng trưởng doanh thu 35% nhưng lợi nhuận chỉ tăng nhẹ 3%.
- Nhóm sụt giảm và áp lực: Trái ngược với không khí sôi động, một số đơn vị như DIC Corp (DIG), Rox Key Holdings (TN1) và Nhà Đà Nẵng (NDN) lại ghi nhận kế hoạch lợi nhuận giảm sâu, từ 27% đến 80%. Điều này phản ánh sự cạn kiệt quỹ đất sạch hoặc vướng mắc trong chu kỳ bàn giao sản phẩm.
BĐS công nghiệp: Nhịp nghỉ để chờ thời
Phân khúc BĐS khu công nghiệp vốn là “ngôi sao” của những năm trước, hiện đang bước vào giai đoạn đi ngang. Những đơn vị đầu ngành như IDICO (IDC) và Sonadezi (SNZ) đều đặt kế hoạch tăng trưởng thận trọng. Nguyên nhân chủ yếu do nguồn cung quỹ đất mới chưa thể bùng nổ ngay lập tức vì quy trình chuẩn bị đầu tư kéo dài, mặc dù nhu cầu từ làn sóng FDI vẫn rất lớn.
Tác động từ kinh tế vĩ mô và hạ tầng pháp lý
Theo phân tích từ các chuyên gia tài chính, thị trường năm 2026 đang chịu sự tác động của ba gọng kìm:
- Chính sách tiền tệ: Áp lực lãi suất và việc kiểm soát tín dụng bất động sản chặt chẽ buộc các chủ đầu tư phải tính toán kỹ lưỡng về đòn bẩy tài chính.
- Cú hích đầu tư công: Việc đẩy mạnh hạ tầng giao thông quốc gia đang tạo ra những giá trị thặng dư trực tiếp cho các dự án nằm trong vùng hưởng lợi, giúp thanh khoản được cải thiện.
- Hành lang pháp lý: Các bộ Luật mới (Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh BĐS) bắt đầu thẩm thấu, giúp tháo gỡ điểm nghẽn cho nhiều dự án tồn đọng, tạo niềm tin cho người mua nhà và nhà đầu tư.
Kết luận: Năm 2026 không dành cho những doanh nghiệp yếu kém về năng lực tài chính hoặc thiếu hụt quỹ đất sạch. Đây là năm của những “đế chế” địa ốc thực thụ, nơi sự chuyên nghiệp trong triển khai dự án và khả năng khơi thông dòng vốn sẽ quyết định ai là kẻ dẫn đầu trong cuộc chơi đầy khốc liệt này.
Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686
