Nghị quyết 21 được xem là bước ngoặt lớn đối với thị trường bất động sản Việt Nam khi định hướng áp dụng niên hạn sử dụng đối với các chung cư xây mới. Nếu chính sách được triển khai đồng bộ, cách người Việt mua nhà, đầu tư và tích lũy tài sản sẽ thay đổi đáng kể. Theo các chuyên gia, thời kỳ mua bất động sản chỉ với kỳ vọng “giá sẽ luôn tăng” đang dần khép lại, thay vào đó là tư duy đầu tư dựa trên hiệu quả tài chính và giá trị khai thác thực tế.
Nghị quyết 21 mở ra “luật chơi” mới cho thị trường bất động sản
Theo định hướng của Nghị quyết 21, các chung cư xây mới sẽ được xác định thời hạn sử dụng theo niên hạn công trình. Khi công trình hết niên hạn, chủ sở hữu sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng lại theo quy định, thay vì được sở hữu gần như vô thời hạn như trước đây.
Theo TS Nguyễn Trí Hiếu, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Phát triển Thị trường Tài chính và Bất động sản Toàn cầu, đây là thay đổi có thể tác động sâu rộng đến toàn bộ thị trường.
Ông nhận định, “luật chơi” của thị trường bất động sản từ nay sẽ khác, buộc cả người mua để ở lẫn nhà đầu tư phải thay đổi cách tiếp cận khi xuống tiền.
Thời kỳ mua chung cư chỉ để chờ tăng giá đang dần kết thúc
Trong nhiều năm qua, chung cư được xem là một trong những kênh đầu tư hấp dẫn nhờ giá liên tục tăng mạnh, đặc biệt tại Hà Nội và TP.HCM. Không ít nhà đầu tư tin rằng chỉ cần mua đúng thời điểm thì giá trị tài sản sẽ tăng theo thời gian.
Tuy nhiên, khi chung cư được xác định niên hạn sử dụng, giá trị tài sản sẽ không còn tăng theo một chiều như trước. Giá bán sẽ chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố như:
- Thời gian sử dụng còn lại của công trình.
- Chi phí quản lý, bảo trì và vận hành.
- Nghĩa vụ tài chính khi tái thiết sau khi hết niên hạn.
- Khả năng khai thác cho thuê và tạo dòng tiền.
Điều này khiến chung cư không còn đơn thuần là tài sản tích lũy lâu dài mà trở thành một loại tài sản có tính hao mòn theo thời gian.
Nhà đầu tư phải tính toán hiệu quả tài chính thay vì đầu tư theo cảm tính
Theo TS Nguyễn Trí Hiếu, trong bối cảnh mới, người mua cần đánh giá bất động sản giống như một khoản đầu tư tài chính.
Tổng chi phí đầu tư không chỉ bao gồm giá mua căn hộ mà còn phải tính đến:
- Lãi vay ngân hàng (nếu có).
- Phí quản lý vận hành.
- Chi phí sửa chữa, bảo trì.
- Thuế và các khoản đóng góp để xây dựng lại công trình trong tương lai.
Ở chiều ngược lại, nhà đầu tư cần tính toán nguồn thu từ:
- Tiền cho thuê.
- Giá trị còn lại của căn hộ khi chuyển nhượng.
- Khả năng gia tăng giá trị theo thời gian.
Theo chuyên gia, chỉ khi tổng giá trị thu về lớn hơn tổng chi phí bỏ ra thì khoản đầu tư mới thực sự hiệu quả.
Niên hạn công trình sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị căn hộ
Một thay đổi quan trọng khác là yếu tố thời gian sẽ trở thành tiêu chí định giá bất động sản.
Một căn hộ còn 50 năm sử dụng chắc chắn sẽ có giá trị khác với căn hộ chỉ còn 20 năm. Điều này đồng nghĩa người mua không thể chỉ nhìn vào vị trí, tiện ích hay kỳ vọng tăng giá mà phải đánh giá cả vòng đời còn lại của tài sản.
Trong tương lai, tuổi thọ công trình có thể trở thành một trong những yếu tố quan trọng quyết định giá mua bán trên thị trường thứ cấp.
Chung cư sẽ dần chuyển từ tài sản tích lũy sang tài sản khai thác
Theo TS Nguyễn Trí Hiếu, người dân cũng cần thay đổi quan điểm về việc sở hữu chung cư.
Nếu trước đây nhiều người xem căn hộ là tài sản tích sản lâu dài, thì trong tương lai, chung cư sẽ được nhìn nhận nhiều hơn dưới góc độ một tài sản khai thác, phục vụ nhu cầu ở hoặc tạo dòng tiền cho thuê.
Do đó, mỗi người cần xác định rõ mục đích mua nhà:
- Mua để ở.
- Mua để cho thuê.
- Mua để đầu tư sinh lời.
Việc mặc định chung cư luôn tăng giá sẽ không còn phù hợp với bối cảnh chính sách mới.
Tái thiết đô thị là mục tiêu dài hạn của chính sách
Theo các chuyên gia, quy định về niên hạn không chỉ nhằm thay đổi cách đầu tư mà còn hướng đến mục tiêu cải tạo, tái thiết các khu đô thị đã xuống cấp sau nhiều thập kỷ phát triển.
Nhiều khu chung cư cũ hiện nay không còn đáp ứng yêu cầu về an toàn, phòng cháy chữa cháy, hạ tầng và quy hoạch đô thị. Việc xây dựng lại sẽ góp phần nâng cao chất lượng sống, sử dụng hiệu quả quỹ đất và hình thành diện mạo đô thị hiện đại hơn.
Đây cũng là mô hình đã được nhiều quốc gia áp dụng.
Tại Nhật Bản, cư dân có thể biểu quyết phá dỡ và xây dựng lại chung cư khi công trình xuống cấp. Trong khi đó, tại Mỹ, chủ sở hữu phải chịu trách nhiệm duy trì an toàn công trình và buộc phải sửa chữa hoặc xây dựng lại khi không còn đảm bảo chất lượng.
Cần lộ trình phù hợp để thị trường thích nghi
Dù đánh giá cao định hướng của Nghị quyết 21, TS Nguyễn Trí Hiếu cho rằng việc triển khai cần có lộ trình rõ ràng để tránh tạo cú sốc cho thị trường.
Theo đó, cơ quan quản lý cần:
- Rà soát toàn bộ quỹ chung cư hiện hữu.
- Đánh giá chất lượng từng công trình trước khi áp dụng.
- Công bố rõ niên hạn ngay từ giai đoạn mở bán các dự án mới.
- Có khoảng thời gian chuyển tiếp từ 2-3 năm để người dân chuẩn bị.
Việc minh bạch thông tin sẽ giúp người mua hiểu đầy đủ quyền lợi, nghĩa vụ và hạn chế những tranh chấp có thể phát sinh sau này.
Ngân hàng có thể trở thành giải pháp tài chính khi chung cư hết niên hạn
Một trong những lo ngại lớn nhất là khả năng tài chính của cư dân khi phải đóng góp chi phí xây dựng lại công trình.
Theo TS Nguyễn Trí Hiếu, hệ thống ngân hàng hoàn toàn có thể tham gia hỗ trợ thông qua các gói tín dụng phù hợp. Chủ sở hữu có thể sử dụng giá trị căn hộ sau tái thiết hoặc dòng tiền khai thác trong tương lai làm cơ sở vay vốn.
Bên cạnh đó, chuyên gia cũng cho rằng Nhà nước cần có chính sách hỗ trợ đối với các trường hợp đặc biệt, nhất là người cao tuổi hoặc những hộ gia đình đã dành phần lớn tài sản để mua nhà nhưng công trình sắp hết niên hạn.
Mục tiêu cuối cùng là đưa giá nhà về gần hơn với khả năng chi trả
Theo TS Nguyễn Trí Hiếu, mục tiêu lớn nhất của Nghị quyết 21 không phải làm giảm giá trị bất động sản mà là xây dựng một thị trường phát triển bền vững, minh bạch và cân bằng hơn.
Hiện nay, khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập của người dân tại các đô thị lớn vẫn ở mức rất cao, khiến việc sở hữu nhà trở thành thách thức với phần lớn người lao động. Nếu không kiểm soát đầu cơ và điều chỉnh cơ chế vận hành thị trường, giá bất động sản có thể tiếp tục bị đẩy lên vượt xa giá trị thực.
Bên cạnh việc thay đổi tư duy đầu tư, chuyên gia cũng ủng hộ việc nghiên cứu áp dụng thuế bất động sản theo tổng giá trị tài sản nhằm hạn chế đầu cơ, đồng thời tạo thêm nguồn lực để địa phương đầu tư hạ tầng và nâng cao chất lượng dịch vụ công.
Thị trường bất động sản bước vào giai đoạn sàng lọc mới
Những định hướng từ Nghị quyết 21 được đánh giá sẽ mở ra một giai đoạn phát triển mới của thị trường bất động sản Việt Nam. Trong bối cảnh đó, nhà đầu tư sẽ phải chuyển từ tư duy đầu cơ sang đầu tư dựa trên dòng tiền, hiệu quả khai thác và giá trị thực của tài sản. Đây không chỉ là sự thay đổi về chính sách mà còn là bước chuyển quan trọng hướng tới một thị trường minh bạch, bền vững và phù hợp hơn với khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.
Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686
