Việc Đồng Nai chính thức trở thành thành phố trực thuộc Trung ương thứ 7 của Việt Nam đang tạo nên làn sóng quan tâm mạnh mẽ từ giới đầu tư, doanh nghiệp sản xuất và thị trường bất động sản công nghiệp. Trong bối cảnh sân bay quốc tế Long Thành tăng tốc triển khai cùng kế hoạch phát triển khu thương mại tự do (FTZ) quy mô 16 tỷ USD, địa phương này được đánh giá đang sở hữu “bộ đôi đòn bẩy chiến lược” đủ sức tái định hình toàn bộ chuỗi cung ứng và logistics phía Nam.
Không còn đơn thuần là một trung tâm công nghiệp truyền thống, Đồng Nai hiện đứng trước cơ hội vươn lên trở thành mắt xích quan trọng trong mạng lưới sản xuất – xuất khẩu khu vực châu Á, đặc biệt ở các lĩnh vực công nghệ cao, logistics hàng không và công nghiệp hỗ trợ.
Đồng Nai tăng tốc tái định vị thành trung tâm công nghiệp giá trị cao
Trong nhiều năm qua, Đồng Nai luôn nằm trong nhóm địa phương dẫn đầu cả nước về phát triển công nghiệp. Tuy nhiên, giai đoạn hiện nay được xem là bước ngoặt hoàn toàn mới khi địa phương bắt đầu chuyển dịch từ mô hình công nghiệp thâm dụng lao động sang hệ sinh thái sản xuất có giá trị gia tăng cao hơn.
Theo dữ liệu thị trường đến cuối năm 2025, Đồng Nai hiện sở hữu khoảng 6.725ha đất công nghiệp cho thuê với tỷ lệ lấp đầy lên đến 94%. Bên cạnh đó, nguồn cung nhà xưởng và kho vận xây sẵn đạt khoảng 3,48 triệu m², tỷ lệ lấp đầy xấp xỉ 95%.
Những con số này cho thấy nhu cầu thuê công nghiệp tại Đồng Nai vẫn đang duy trì ở mức rất cao bất chấp biến động kinh tế toàn cầu.
Hiện giá thuê đất công nghiệp trung bình đã đạt khoảng 192 USD/m² cho mỗi chu kỳ thuê, trong khi giá thuê nhà xưởng và kho vận xây sẵn dao động quanh mức 4 USD/m²/tháng.
Điểm đáng chú ý là nhà đầu tư hiện nay không còn chỉ quan tâm đến giá thuê đất, mà tập trung nhiều hơn vào:
- Chất lượng hạ tầng giao thông
- Kết nối logistics
- Nguồn lao động
- Nhà ở chuyên gia và công nhân
- Khả năng mở rộng dài hạn
- Hệ sinh thái dịch vụ đi kèm
Điều này tạo ra lợi thế lớn cho Đồng Nai trong bối cảnh địa phương đang sở hữu hàng loạt dự án hạ tầng quy mô quốc gia.
Sân bay Long Thành mở ra “trục logistics vàng” phía Nam
Một trong những động lực quan trọng nhất giúp Đồng Nai bứt phá chính là sân bay quốc tế Long Thành – siêu dự án hạ tầng được kỳ vọng trở thành trung tâm hàng không lớn nhất Việt Nam trong tương lai.
Không chỉ phục vụ vận tải hành khách, Long Thành còn được định hướng trở thành trung tâm logistics hàng không chiến lược của khu vực phía Nam.
Khi kết hợp cùng hệ thống cảng nước sâu tại Bà Rịa – Vũng Tàu và vai trò tài chính – thương mại của TPHCM, Đồng Nai đang hình thành mô hình phát triển tích hợp hiếm có gồm:
- Công nghiệp sản xuất
- Logistics đa phương thức
- Xuất khẩu quốc tế
- Kho vận thông minh
- Trung tâm phân phối khu vực
Trong tương lai, doanh nghiệp có thể đặt nhà máy tại Đồng Nai, vận chuyển hàng hóa đến các trung tâm logistics gần sân bay Long Thành, sau đó xuất khẩu trực tiếp bằng đường hàng không hoặc kết nối nhanh đến cảng biển nước sâu.
Mô hình này giúp:
- Rút ngắn thời gian vận chuyển
- Giảm chi phí logistics
- Tăng khả năng cạnh tranh xuất khẩu
- Nâng cao sức chống chịu chuỗi cung ứng
Đây cũng là lý do khiến làn sóng doanh nghiệp FDI tiếp tục đổ mạnh vào khu vực này trong những năm gần đây.
FTZ 16 tỷ USD: “vũ khí chiến lược” giúp Đồng Nai bứt phá
Bên cạnh sân bay Long Thành, kế hoạch phát triển khu thương mại tự do (FTZ) quy mô 16 tỷ USD đang được xem là “quân bài chiến lược” có thể thay đổi hoàn toàn vị thế kinh tế của Đồng Nai.
FTZ được kỳ vọng sẽ trở thành khu vực thúc đẩy mạnh các ngành công nghiệp và logistics có giá trị gia tăng cao như:
- Điện tử
- Thiết bị điện
- Máy móc công nghệ cao
- Công nghiệp hỗ trợ
- Logistics chuỗi lạnh
- Thiết bị y tế
- Trung tâm phân phối quốc tế
Khác với mô hình khu công nghiệp truyền thống, FTZ hoạt động theo cơ chế linh hoạt hơn về thuế, hải quan và thủ tục thương mại, giúp doanh nghiệp tối ưu tốc độ lưu chuyển hàng hóa.
Nếu được triển khai hiệu quả, FTZ sẽ giúp Đồng Nai không chỉ cạnh tranh bằng quỹ đất công nghiệp mà còn bằng toàn bộ hệ sinh thái logistics và sản xuất hiện đại.
Đây được xem là bước chuyển cực kỳ quan trọng khi cuộc cạnh tranh thu hút FDI hiện nay không còn nằm ở “giá rẻ”, mà nằm ở khả năng kết nối chuỗi cung ứng toàn cầu.
Dòng vốn FDI tiếp tục đổ mạnh vào Đồng Nai
Dữ liệu thị trường cho thấy Đồng Nai đang trở thành điểm đến hàng đầu của các doanh nghiệp sản xuất châu Á.
Trong giai đoạn 2021 – 2025:
- Đồng Nai ghi nhận 375 dự án sản xuất mới
- Giao dịch thuê nhà xưởng tăng mạnh từ 31 giao dịch năm 2021 lên 110 giao dịch năm 2025
- Giao dịch thuê đất công nghiệp tăng từ 10 lên 29 thương vụ
Các nhóm ngành dẫn đầu gồm:
- Kim loại tiền chế
- Máy móc thiết bị
- Thiết bị điện
- Điện tử
- Cao su và nhựa
Trong đó, Trung Quốc hiện chiếm khoảng 27% số lượng dự án sản xuất mới, theo sau là Singapore, Hàn Quốc và Nhật Bản.
Điều này phản ánh xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu và nhu cầu mở rộng sản xuất tại Việt Nam vẫn đang diễn ra mạnh mẽ.
Bất động sản công nghiệp và logistics đứng trước chu kỳ tăng trưởng mới
Sự xuất hiện đồng thời của sân bay Long Thành, FTZ 16 tỷ USD cùng loạt dự án hạ tầng liên vùng đang tạo ra kỳ vọng lớn cho thị trường bất động sản công nghiệp và logistics tại Đồng Nai.
Giới chuyên gia đánh giá những phân khúc được hưởng lợi mạnh nhất gồm:
- Đất công nghiệp
- Kho vận logistics
- Nhà xưởng xây sẵn
- Trung tâm dữ liệu
- Bất động sản phục vụ chuyên gia
- Nhà ở quanh các khu công nghiệp và sân bay
Khi nhu cầu mở rộng sản xuất tiếp tục tăng, giá trị bất động sản tại các khu vực kết nối trực tiếp với Long Thành được dự báo sẽ còn nhiều dư địa tăng trưởng trong dài hạn.
Cuộc đua thực sự nằm ở hạ tầng và cơ chế vận hành
Dù sở hữu nhiều lợi thế lớn, Đồng Nai vẫn phải đối mặt với những thách thức quan trọng nếu muốn trở thành trung tâm logistics và sản xuất hàng đầu khu vực.
Trong đó, yếu tố then chốt nằm ở:
- Hạ tầng kết nối “dặm cuối” giữa khu công nghiệp – sân bay – cảng biển
- Khả năng tích hợp logistics liên vùng
- Cơ chế hải quan linh hoạt
- Chính sách thu hút đầu tư cạnh tranh
- Quy hoạch đồng bộ với TPHCM và Bà Rịa – Vũng Tàu
Bởi trong cuộc cạnh tranh thu hút dòng vốn toàn cầu hiện nay, địa phương nào sở hữu tốc độ xử lý logistics nhanh hơn, chi phí thấp hơn và hệ sinh thái hoàn chỉnh hơn sẽ chiếm ưu thế lớn.
Nếu các dự án chiến lược được triển khai đúng tiến độ, Đồng Nai hoàn toàn có thể chuyển mình từ một thủ phủ công nghiệp truyền thống thành trung tâm sản xuất – logistics trọng điểm của cả khu vực Đông Nam Á trong tương lai gần.
Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686
