Sau nhiều năm người dân và nhà đầu tư “kẹt hồ sơ” vì mỗi nơi áp dụng một kiểu, TP.HCM đang tiến rất gần đến việc ban hành một khung quy định thống nhất về tách thửa, hợp thửa đất nông nghiệp. Dự thảo mới không chỉ giải quyết mâu thuẫn pháp lý sau sáp nhập địa giới mà còn tác động trực tiếp đến thanh khoản, giá trị và khả năng khai thác bất động sản trong giai đoạn tới.
Vì sao TP.HCM cần một quy định tách thửa, hợp thửa thống nhất?
Hiện nay, TP.HCM đang cùng lúc áp dụng ba quyết định khác nhau về tách thửa, hợp thửa đất, tương ứng với các khu vực hành chính cũ. Thực tế này gây ra nhiều hệ lụy: cùng một loại đất, cùng diện tích nhưng khu vực này được tách, khu vực khác bị từ chối; hồ sơ kéo dài, phát sinh khiếu nại và làm chậm dòng chảy giao dịch trên thị trường.
Việc ban hành một quyết định chung cho toàn địa bàn TP.HCM sau sáp nhập là yêu cầu tất yếu, nhằm tạo hành lang pháp lý rõ ràng, minh bạch và thống nhất cho người dân, doanh nghiệp cũng như cơ quan quản lý.
Hai phương án tách thửa đất ở: Điểm mấu chốt người dân cần quan tâm
Dự thảo đang lấy ý kiến đưa ra hai phương án về diện tích tối thiểu khi tách thửa đất ở, theo hướng phân vùng đô thị.
Phương án chia bốn khu vực cho phép diện tích tối thiểu dao động từ 36 m2 đến 100 m2, tùy vị trí, với yêu cầu chiều rộng mặt tiền và chiều sâu từ 3 m đến 5 m. Phương án chia năm khu vực chi tiết hơn, tăng dần diện tích tối thiểu từ 36 m2 lên 100 m2, đồng thời siết chặt điều kiện kích thước thửa đất.
Điểm chung của cả hai phương án là hạn chế tình trạng chia đất quá nhỏ tại khu vực ven đô, đồng thời vẫn tạo dư địa linh hoạt cho khu vực trung tâm có quỹ đất hạn chế.
Quy định mới về tách thửa đất nông nghiệp: Hạn chế manh mún, giữ giá trị đất
Đối với đất nông nghiệp, dự thảo chỉ chia thành hai nhóm diện tích tối thiểu. Đất trồng cây hằng năm và đất nông nghiệp khác có diện tích tối thiểu 500 m2. Đất trồng cây lâu năm, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc chăn nuôi tập trung có diện tích tối thiểu 1.000 m2.
Quy định này nhằm ngăn chặn tình trạng chia nhỏ đất nông nghiệp tràn lan, gây phá vỡ quy hoạch và làm suy giảm giá trị sử dụng lâu dài của đất. Tuy nhiên, nhiều địa phương kiến nghị cần linh hoạt hơn theo từng khu vực phường, xã để phù hợp thực tế.
Lối đi khi tách thửa: Vấn đề “nóng” ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bất động sản
Một trong những điểm được quan tâm nhất trong dự thảo là quy định về lối đi chung khi tách thửa, hợp thửa đất. Thực tế cho thấy nhiều thửa đất sau khi tách rơi vào tình trạng “có sổ nhưng khó ở” do lối đi quá hẹp, không bảo đảm hạ tầng kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy hay cấp phép xây dựng.
Dự thảo yêu cầu lối đi phải được xem xét, chấp thuận bởi UBND phường, xã trên cơ sở điều kiện thực tế, bảo đảm kết nối giao thông công cộng, an toàn thoát hiểm và quản lý lâu dài. Với lối đi phục vụ từ hai thửa đất trở lên, phần diện tích này sẽ được xác lập là sử dụng chung trên giấy chứng nhận.
Đây được xem là bước siết chặt cần thiết để tránh hình thành các khu dân cư tự phát, thiếu hạ tầng và phát sinh gánh nặng chỉnh trang cho Nhà nước về sau.
Tác động đến thị trường bất động sản và nhà đầu tư
Nếu được thông qua, quy định mới về tách thửa, hợp thửa đất sẽ tạo ra ba tác động lớn. Thứ nhất, hồ sơ pháp lý được chuẩn hóa, giúp giao dịch minh bạch và nhanh hơn. Thứ hai, thị trường đất nền sẽ được sàng lọc, giảm đầu cơ chia lô nhỏ lẻ. Thứ ba, giá trị bất động sản có pháp lý đầy đủ, hạ tầng tốt sẽ được củng cố và gia tăng bền vững hơn.
Đối với nhà đầu tư, đây là giai đoạn cần rà soát kỹ quy hoạch, diện tích và lối đi trước khi xuống tiền. Đối với người dân, quy định mới giúp bảo vệ quyền lợi lâu dài, hạn chế rủi ro mua phải đất “ở không được, bán không xong”.
Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686
