Chỉ từ một quyết định chuyển mục đích sử dụng đất, số tiền phải nộp có thể chênh lệch hàng trăm triệu, thậm chí cả tỷ đồng. Bước sang năm 2026, quy định mới về cách tính tiền chuyển đất vườn, ao, đất nông nghiệp sang đất ở chính thức có hiệu lực, tạo ra thay đổi rất lớn về nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất. Nếu không nắm rõ, người dân dễ rơi vào thế bị động và chịu chi phí cao hơn dự tính.
Nghị quyết mới tháo gỡ vướng mắc trong thi hành Luật Đất đai
Tại Kỳ họp thứ 10, Quốc hội đã thông qua Nghị quyết quy định một số cơ chế, chính sách nhằm tháo gỡ khó khăn trong quá trình tổ chức thi hành Luật Đất đai. Một trong những nội dung được người dân và giới đầu tư quan tâm nhất là quy định chi tiết cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp sang đất ở.
Nghị quyết có hiệu lực từ ngày 1/1/2026, đồng thời bổ sung các cơ chế mới về thu hồi đất phục vụ phát triển kinh tế – xã hội, điều chỉnh bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất hằng năm tại các địa phương.
Bảng giá đất và hệ số điều chỉnh được cập nhật linh hoạt hằng năm
Theo quy định mới, UBND cấp tỉnh được quyền ban hành hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng từ ngày 1/1 hằng năm. Trong trường hợp cần thiết, địa phương có thể điều chỉnh hệ số này trong năm hoặc theo từng khu vực, vị trí cụ thể.
Điều này đồng nghĩa với việc tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sẽ bám sát hơn giá thị trường, hạn chế cơ chế “hai giá” nhưng cũng khiến chi phí chuyển đổi đất ở nhiều khu vực tăng mạnh so với trước đây.
Song song đó, Hội đồng thẩm định bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất được thành lập với cơ cấu rõ ràng, nhằm đảm bảo tính khách quan và minh bạch trong xác định giá đất.
Cách tính tiền chuyển đất vườn, ao, đất nông nghiệp sang đất ở từ năm 2026
Điểm quan trọng nhất của Nghị quyết là quy định cụ thể mức thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở hoặc đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền với đất ở.
Cụ thể, tiền sử dụng đất được tính theo chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích, với ba mức thu như sau:
Đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở tại địa phương, người sử dụng đất phải nộp 30% phần chênh lệch giữa tiền sử dụng đất theo giá đất ở và tiền sử dụng đất theo giá đất nông nghiệp.
Đối với diện tích vượt hạn mức nhưng không vượt quá 1 lần hạn mức giao đất ở, mức thu là 50% phần chênh lệch.
Đối với diện tích vượt hạn mức và vượt quá 1 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương, người sử dụng đất phải nộp 100% phần chênh lệch, tương đương gần như mua đất ở theo giá mới.
Quy định này nhằm phân loại rõ nhu cầu sử dụng đất ở thực tế và hạn chế tình trạng chuyển đổi đất tràn lan với chi phí thấp.
Lưu ý quan trọng: Chỉ được áp dụng một lần cho mỗi hộ gia đình
Một điểm then chốt người dân cần đặc biệt lưu ý là mức thu tiền sử dụng đất theo cơ chế ưu đãi nêu trên chỉ được áp dụng một lần cho mỗi hộ gia đình, cá nhân và chỉ tính trên một thửa đất.
Điều này có nghĩa, nếu người dân đã từng được áp dụng mức thu 30% hoặc 50% cho một thửa đất trước đó, các lần chuyển mục đích tiếp theo sẽ không còn được hưởng chính sách này. Việc lựa chọn thời điểm và thửa đất để chuyển mục đích vì thế trở nên cực kỳ quan trọng.
Người dân và nhà đầu tư nên chuẩn bị gì trước năm 2026?
Từ góc độ tài chính – bất động sản, quy định mới sẽ khiến chi phí chuyển đất sang đất ở tăng đáng kể tại các khu vực có bảng giá đất tiệm cận thị trường. Người đang sở hữu đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong khu dân cư cần sớm rà soát hồ sơ pháp lý, hạn mức đất ở và nhu cầu sử dụng thực tế.
Việc chủ động chuyển mục đích trước thời điểm bảng giá đất mới và hệ số điều chỉnh được áp dụng rộng rãi có thể giúp tiết kiệm khoản chi phí rất lớn. Ngược lại, với nhà đầu tư, chính sách này sẽ góp phần làm thị trường minh bạch hơn, hạn chế đầu cơ đất nông nghiệp chờ chuyển đổi giá rẻ.
Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686
