Trong nhiều năm, nhà ở xã hội từng bị xem là phân khúc “khó làm, lợi nhuận thấp và ít hấp dẫn” đối với doanh nghiệp bất động sản. Thế nhưng hiện nay, ngày càng nhiều tập đoàn lớn lại chủ động tham gia vào thị trường này, thậm chí triển khai các dự án quy mô lớn ở những địa phương không phải trung tâm kinh tế lớn như Hà Nội hay TP.HCM.
Điều gì khiến các doanh nghiệp sẵn sàng đầu tư vào phân khúc vốn không có biên lợi nhuận cao?
Câu trả lời nằm ở một xu hướng hoàn toàn mới của thị trường bất động sản Việt Nam: nhà ở xã hội không còn đơn thuần là một sản phẩm an sinh, mà đang trở thành “hạ tầng dân cư” cho chu kỳ phát triển đô thị và kinh tế mới.
Nhà ở xã hội đang thay đổi vai trò trên thị trường bất động sản
Cuối năm 2024, dự án nhà ở xã hội Golden Square Lào Cai được khởi công với quy mô hơn 2.100 căn hộ, phục vụ gần 5.600 người dân.
Điều khiến thị trường bất ngờ là dự án này không nằm tại Hà Nội, TP.HCM hay các đô thị áp lực dân số lớn, mà được triển khai tại Lào Cai — một địa phương trước đây ít được xem là “điểm nóng” bất động sản.
Tuy nhiên, dưới góc nhìn dài hạn, đây lại là lựa chọn mang tính chiến lược.
Khi hệ thống cao tốc, đường sắt tốc độ cao và hạ tầng liên vùng phát triển mạnh trong giai đoạn tới, khoảng cách giữa các địa phương sẽ không còn được đo bằng số km, mà bằng thời gian di chuyển.
Một tỉnh từng được xem là “xa trung tâm” có thể trở thành đô thị vệ tinh đầy tiềm năng nếu chỉ mất vài giờ để kết nối với Hà Nội hoặc các trung tâm kinh tế lớn.
Đây cũng là lý do ngày càng nhiều doanh nghiệp bắt đầu nhìn nhà ở xã hội theo cách hoàn toàn khác.
Nhà ở xã hội là “xương sống” của đô thị hóa bền vững
Theo các chuyên gia, hạ tầng giao thông chỉ mở ra cơ hội phát triển vùng. Nhưng để hình thành một đô thị thực sự, điều quan trọng nhất vẫn là nơi ở cho người lao động.
Nếu không có nguồn cung nhà ở phù hợp, quá trình đô thị hóa sẽ dễ rơi vào tình trạng mất cân bằng:
- Giá nhà tăng quá cao
- Lao động khó an cư
- Doanh nghiệp thiếu nhân lực
- Hạ tầng phát triển nhưng dân cư không ổn định
Chính vì vậy, nhà ở xã hội đang được xem là nền tảng để hình thành tầng lớp trung lưu mới và giúp quá trình đô thị hóa diễn ra bền vững hơn.
Khi người lao động có nơi ở ổn định, họ sẽ gắn bó lâu dài với địa phương, từ đó tạo ra lực lượng lao động bền vững cho kinh tế vùng.
Đây là yếu tố đặc biệt quan trọng với các tỉnh đang phát triển công nghiệp, logistics và dịch vụ.
Doanh nghiệp không chỉ nhìn vào lợi nhuận ngắn hạn
Trên thực tế, biên lợi nhuận của nhà ở xã hội thấp hơn nhiều so với bất động sản thương mại.
Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp hiện nay đang chuyển sang chiến lược phát triển dài hạn thay vì chỉ tối đa hóa lợi nhuận ngắn hạn.
Đối với các tập đoàn lớn, nhà ở xã hội mang lại nhiều giá trị khác như:
- Xây dựng uy tín thương hiệu
- Tạo quan hệ hợp tác với địa phương
- Mở rộng hệ sinh thái đầu tư
- Đón đầu làn sóng đô thị hóa mới
- Tạo nền tảng phát triển lâu dài
Đặc biệt, trong bối cảnh Nhà nước đang ưu tiên mạnh cho phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực, các doanh nghiệp phát triển đúng nhu cầu thị trường sẽ có nhiều lợi thế hơn trong tương lai.
Người mua hiện nay không chỉ quan tâm giá rẻ
Một thay đổi lớn của thị trường là người mua nhà ở xã hội hiện không còn chỉ quan tâm đến giá bán thấp.
Thay vào đó, khách hàng ngày càng chú trọng đến:
- Kết nối giao thông
- Tiện ích sống
- Chất lượng xây dựng
- Pháp lý minh bạch
- Không gian sống
- Diện tích phù hợp gia đình trẻ
Điều này buộc các chủ đầu tư phải thay đổi tư duy phát triển sản phẩm.
Nhà ở xã hội hiện đại không còn là những khu nhà giá rẻ đơn điệu, mà đang dần tiệm cận tiêu chuẩn sống của các dự án thương mại.
Tại nhiều dự án mới, căn hộ được thiết kế tối ưu cho gia đình trẻ với diện tích vừa phải nhưng đầy đủ công năng, đi kèm hệ thống tiện ích cơ bản phục vụ cuộc sống lâu dài.
Hạ tầng đang mở ra “bản đồ bất động sản mới”
Giới chuyên gia nhận định, làn sóng đầu tư hạ tầng trong giai đoạn 2025 – 2035 sẽ tạo ra sự tái cấu trúc mạnh mẽ trên thị trường bất động sản Việt Nam.
Các tuyến:
- Cao tốc liên vùng
- Đường sắt tốc độ cao
- Sân bay
- Metro đô thị
sẽ giúp nhiều tỉnh thành ngoài trung tâm trở thành cực tăng trưởng mới.
Trong bối cảnh đó, nhà ở xã hội tại các địa phương có hạ tầng phát triển được đánh giá sẽ là một trong những phân khúc hưởng lợi lớn nhất.
Không chỉ nhà ở xã hội, các lĩnh vực như:
- Bất động sản công nghiệp
- Nhà ở công nhân
- Thương mại dịch vụ
- Logistics
cũng đang bước vào chu kỳ tăng trưởng mới nhờ sự dịch chuyển của dòng vốn đầu tư và dân cư.
Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn phát triển thực chất hơn
Sau nhiều năm tăng trưởng nóng và phụ thuộc lớn vào đầu cơ, thị trường bất động sản Việt Nam đang có dấu hiệu chuyển dịch sang giai đoạn phát triển thực chất hơn.
Quan điểm “nhà để ở, không phải để đầu cơ” đang tạo ra áp lực buộc doanh nghiệp phải phát triển sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực tế của người dân.
Đây vừa là thách thức, vừa là cơ hội lớn.
Những doanh nghiệp có năng lực quản trị tốt, kiểm soát được chi phí và phát triển đúng nhu cầu ở thực sẽ có lợi thế rất lớn trong chu kỳ mới của thị trường.
Và trong bức tranh đó, nhà ở xã hội có thể sẽ không còn là phân khúc “ít hấp dẫn” như trước đây, mà trở thành một trong những thị trường chiến lược nhất của bất động sản Việt Nam trong thập kỷ tới.
Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686
