Trong bối cảnh giá bất động sản liên tục neo ở mức cao, khả năng sở hữu nhà ở của người trẻ đang trở thành bài toán lớn tại các đô thị đặc biệt. Tuy nhiên, dữ liệu thị trường mới nhất cho thấy một nghịch lý đáng chú ý: người dân TP.HCM lại có cơ hội mua nhà dễ dàng hơn so với Hà Nội, dù mức thu nhập bình quân không có sự chênh lệch quá lớn. Nguyên nhân cốt lõi không nằm ở nhu cầu, mà đến từ cấu trúc nguồn cung trên thị trường.
Nguồn cung dưới 3 tỷ đồng: “chìa khóa” giúp TP.HCM giữ sức cầu
Điểm khác biệt lớn nhất giữa hai thị trường nằm ở tỷ trọng căn hộ giá vừa túi tiền. Tại TP.HCM, phân khúc căn hộ dưới 3 tỷ đồng hiện chiếm khoảng 21–31% tổng nguồn cung, trong khi con số này tại Hà Nội chỉ dao động quanh mức 10%.
Nguồn cung giá mềm đóng vai trò “bệ đỡ” cho người dân mua ở thực, đặc biệt là người trẻ và các gia đình TP.HCM có thu nhập trung bình. Khi giỏ hàng vẫn tồn tại những sản phẩm phù hợp khả năng tài chính, nhu cầu mua nhà được duy trì ở mức cao và ổn định hơn.
Ngược lại, thị trường Hà Nội đang nghiêng mạnh về phân khúc trung và cao cấp, với mặt bằng giá phổ biến từ 5–10 tỷ đồng/căn. Mức giá này vượt xa khả năng chi trả của phần đông người mua lần đầu, khiến nhu cầu sở hữu nhà trong tương lai suy giảm rõ rệt.
Người trẻ TP.HCM chủ động hơn trong chiến lược an cư
Khảo sát nhóm tuổi 18–44 cho thấy sự phân hóa rõ rệt về tâm lý và hành vi mua nhà. Tại TP.HCM, có tới 81% người được hỏi cho biết họ đặt mục tiêu sở hữu nhà trong vòng 5 năm tới, cao hơn đáng kể so với Hà Nội (69%).
Đáng chú ý, 93% người đã lập gia đình và có con vẫn kiên định với mục tiêu mua nhà, dù thừa nhận giá bất động sản là rào cản lớn. Thay vì chờ đợi thị trường giảm giá, nhiều người lựa chọn cách tiếp cận chủ động hơn: tăng thu nhập, siết chặt chi tiêu, tích lũy dài hạn và chấp nhận sử dụng đòn bẩy tài chính.
Trong nhóm này, 86% sẵn sàng vay ngân hàng từ 30–50% giá trị tài sản, phản ánh tư duy tài chính ngày càng thực tế và bài bản của người mua nhà tại các đô thị lớn.
Hà Nội thiếu nhà giá hợp lý, sức cầu bị “nén” dài hạn
Việc thiếu hụt nguồn cung căn hộ giá thấp không chỉ ảnh hưởng đến khả năng mua nhà hiện tại, mà còn làm thay đổi cấu trúc nhu cầu trong trung hạn. Khi phần lớn sản phẩm trên thị trường vượt khả năng chi trả, người mua buộc phải trì hoãn kế hoạch an cư hoặc chuyển sang các tỉnh vệ tinh.
Trong khi đó, tại TP.HCM, sự hiện diện của các dự án có mức giá phù hợp giúp thị trường duy trì dòng cầu ở thực, tránh tình trạng “lệch pha” giữa cung và cầu – yếu tố từng khiến nhiều thị trường rơi vào chu kỳ trầm lắng kéo dài.
Nhóm thuê nhà dài hạn: Cơ hội cho bất động sản dòng tiền
Một xu hướng đáng chú ý khác là sự gia tăng của nhóm thuê nhà dài hạn. Phần lớn nhóm này dành dưới 30% thu nhập cho chi phí thuê và có xu hướng gắn bó từ 3 năm trở lên. Họ không còn chỉ tìm “chỗ ở tạm”, mà ưu tiên chất lượng sống, tiện ích, môi trường và kết nối giao thông.
Đây chính là tệp khách hàng lý tưởng cho mô hình bất động sản cho thuê chuyên nghiệp. Khi nhà đầu tư tập trung nâng cao chất lượng sản phẩm thay vì tối ưu hóa lợi nhuận ngắn hạn, dòng tiền cho thuê sẽ ổn định, bền vững và ít biến động hơn.
Sở hữu bất động sản đầu tiên: Bệ phóng cho chu kỳ đầu tư tiếp theo
Nhóm người trẻ đã sở hữu bất động sản đầu tiên, chủ yếu trong độ tuổi 35–44, cho thấy vai trò quan trọng của tích lũy dài hạn. Phần lớn mua để ở, nhiều người không cần vay ngân hàng nhờ chuẩn bị đủ vốn từ sớm.
Điều đáng chú ý là sau khi ổn định chỗ ở, 85% nhóm này có kế hoạch mua thêm bất động sản trong 5 năm tới, ưu tiên đất nền và sản phẩm có tiềm năng gia tăng giá trị. Điều này cho thấy khi rào cản an cư được giải quyết, bất động sản tiếp tục trở thành kênh tích lũy và đầu tư dài hạn.
Kết luận: Cung quyết định khả năng an cư
Sự khác biệt trong khả năng mua nhà giữa người dân TP.HCM và Hà Nội không đến từ nhu cầu hay thu nhập, mà nằm ở cấu trúc nguồn cung. Khi thị trường duy trì được tỷ trọng sản phẩm giá hợp lý, người dân sẽ có nhiều cơ hội tiếp cận nhà ở hơn, qua đó giữ được sức cầu bền vững.
Trong dài hạn, việc mở rộng nguồn cung vừa túi tiền, đơn giản hóa thủ tục nhà ở xã hội và minh bạch pháp lý sẽ là yếu tố then chốt giúp người trẻ rút ngắn hành trình an cư, đồng thời tạo nền tảng phát triển lành mạnh cho thị trường bất động sản đô thị.
Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686
