Một giao dịch đất trị giá gần 22 tỷ đồng đang trở thành lời cảnh báo mạnh mẽ đối với những người có ý định đầu tư bất động sản tại Phú Quốc: không phải khu đất nào được người bán chỉ ranh, dẫn đi xem thực địa cũng có thể mua bán hợp pháp.
Ngày 7/8, ông Trần Minh Khoa, Chủ tịch UBND đặc khu Phú Quốc, trực tiếp tiếp công dân và nghe phản ánh của vợ chồng bà Hoàng Thị Lan Anh (SN 1992) và ông Nguyễn Công Bình, ngụ tại Hà Nội, liên quan đến một vụ giao dịch đất có dấu hiệu lừa đảo với số tiền lên tới gần 22 tỷ đồng.
Gần 22 tỷ đồng được chuyển để mua đất, phát hiện khu đất có vấn đề pháp lý
Theo phản ánh, vợ chồng bà Lan Anh mua một khu đất tại khu vực Bãi Thơm, Phú Quốc, thông qua ông Nguyễn Văn Trường. Trong quá trình giao dịch, gia đình đã nhiều lần chuyển tiền cho ông Trường với tổng số tiền gần 22 tỷ đồng, trong đó khoảng 17 tỷ đồng là tiền vay ngân hàng.
Điều đáng nói, sau khi tiền đã được chuyển, các thủ tục pháp lý liên quan đến khu đất không được thực hiện như những gì hai bên đã thỏa thuận.
Gia đình bà Lan Anh sau đó tìm hiểu và phát hiện khu đất được giao dịch có dấu hiệu là đất công, nằm trong khu vực ranh giới rừng và không đủ điều kiện để thực hiện chuyển nhượng, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Vụ việc càng trở nên phức tạp khi theo phản ánh của gia đình, Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an tỉnh An Giang đã khởi tố vụ án từ tháng 12/2025. Tuy nhiên, đến nay gia đình vẫn cho biết chưa nhận được thông tin đầy đủ về tiến độ giải quyết, dù đã nhiều lần gửi đơn đề nghị được thông báo kết quả điều tra và có biện pháp ngăn chặn việc tẩu tán tài sản.
Sau khi tiếp nhận hồ sơ và phản ánh, Chủ tịch UBND đặc khu Phú Quốc yêu cầu các phòng, ban chuyên môn khẩn trương rà soát nguồn gốc, hiện trạng quản lý cũng như tình trạng pháp lý của khu đất. Đồng thời, địa phương sẽ phối hợp với cơ quan điều tra để làm rõ các nội dung liên quan.
“Đất chỉ tay” là gì và vì sao người mua dễ mắc bẫy?
“Đất chỉ tay” là cách gọi thường được sử dụng để chỉ những khu đất mà người bán chỉ xác định vị trí, ranh giới trên thực địa nhưng không có đầy đủ giấy tờ pháp lý chứng minh quyền sử dụng đất hoặc không đủ điều kiện để chuyển nhượng.
Người mua có thể được dẫn đi xem một khu đất rộng, vị trí đẹp, thậm chí được chỉ rõ mốc ranh và cam kết sẽ hoàn thiện giấy tờ sau khi giao tiền. Tuy nhiên, việc xác định được vị trí ngoài thực địa hoàn toàn không đồng nghĩa với việc người bán có quyền chuyển nhượng khu đất đó.
Đây chính là điểm khiến hình thức giao dịch này tiềm ẩn rủi ro lớn.
Theo lãnh đạo UBND đặc khu Phú Quốc, thời gian qua địa phương ghi nhận nhiều trường hợp mua bán dạng “đất chỉ tay”. Trong số đó có những khu đất không rõ nguồn gốc, đất lâm nghiệp, đất rừng phòng hộ hoặc nằm trong ranh giới Vườn quốc gia Phú Quốc.
Nếu người mua chỉ dựa vào lời giới thiệu của môi giới hoặc người bán mà không kiểm tra hồ sơ tại cơ quan quản lý đất đai, nguy cơ phát sinh tranh chấp hoặc không thể hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận là rất lớn.
Vì sao đất giá rẻ, vị trí đẹp dễ khiến nhà đầu tư xuống tiền?
Một trong những yếu tố khiến các giao dịch dạng này dễ xảy ra là tâm lý muốn mua đất với giá thấp nhưng kỳ vọng lợi nhuận cao.
Tại những thị trường có tốc độ phát triển mạnh như Phú Quốc, thông tin về quy hoạch, hạ tầng, du lịch và tiềm năng tăng giá có thể khiến nhà đầu tư kỳ vọng lớn. Khi người bán đưa ra những lời quảng cáo như “đất đang chờ lên thổ cư”, “sắp có sổ”, “đất trong quy hoạch nhưng sẽ được xử lý” hoặc “chỉ cần đặt cọc trước để giữ đất”, người mua rất dễ bị thúc đẩy quyết định nhanh.
Tuy nhiên, về bản chất, tiềm năng tăng giá không thể thay thế tính pháp lý của bất động sản.
Một khu đất dù nằm ở vị trí đẹp, diện tích lớn hoặc được quảng cáo có khả năng tăng giá mạnh nhưng không đủ điều kiện giao dịch thì vẫn có thể trở thành khoản đầu tư rủi ro.
Đặc biệt, việc sử dụng tiền vay ngân hàng để mua những tài sản chưa được xác minh pháp lý có thể khiến thiệt hại tài chính trở nên nghiêm trọng hơn nếu giao dịch xảy ra tranh chấp.
Người mua đất Phú Quốc cần kiểm tra những gì trước khi đặt cọc?
Trước khi xuống tiền, người mua không nên chỉ kiểm tra giấy tờ mà người bán cung cấp. Điều quan trọng là phải xác minh thông tin độc lập với cơ quan có thẩm quyền.
Trước hết, cần xác định rõ nguồn gốc khu đất, người có quyền sử dụng đất và tình trạng pháp lý hiện tại. Nếu người bán không phải là người đứng tên hợp pháp hoặc không chứng minh được quyền giao dịch, người mua cần đặc biệt thận trọng.
Tiếp theo, cần kiểm tra quy hoạch, mục đích sử dụng đất và các hạn chế liên quan đến khu vực. Những khu đất thuộc đất công, đất rừng, đất lâm nghiệp, khu vực bảo vệ hoặc nằm trong phạm vi quản lý đặc thù có thể không đủ điều kiện để chuyển nhượng hoặc cấp giấy chứng nhận theo kỳ vọng của người mua.
Một yếu tố khác cũng cần được kiểm tra là tình trạng thế chấp, tranh chấp, kê biên hoặc các nghĩa vụ tài chính liên quan đến quyền sử dụng đất.
Đặc biệt, không nên coi hợp đồng đặt cọc, giấy viết tay hay giấy xác nhận giao nhận tiền là bằng chứng cho thấy giao dịch đất đã hợp pháp.
Bài học tài chính: Đừng dùng tiền vay lớn để mua tài sản chưa rõ pháp lý
Trường hợp gần 22 tỷ đồng tại Phú Quốc cũng cho thấy một rủi ro tài chính mà nhà đầu tư thường bỏ qua: đòn bẩy càng lớn, hậu quả khi giao dịch gặp vấn đề càng nặng nề.
Nếu một phần lớn vốn mua đất đến từ tiền vay ngân hàng, nhà đầu tư không chỉ đối mặt với nguy cơ mất vốn hoặc tranh chấp tài sản mà còn phải chịu áp lực trả nợ trong thời gian chờ giải quyết.
Vì vậy, trước khi quyết định đầu tư, cần đánh giá đồng thời ba yếu tố: pháp lý của tài sản, khả năng thanh khoản và khả năng chịu đựng khoản vay.
Một bất động sản có giá hấp dẫn nhưng không thể sang tên, không thể thế chấp hoặc khó bán lại chưa chắc là một khoản đầu tư tốt.
Cảnh báo cho người mua đất tại Phú Quốc
Từ vụ việc trên, thông điệp quan trọng đối với người mua bất động sản là không nên xuống tiền chỉ dựa trên lời cam kết của người bán hoặc hình ảnh, vị trí khu đất được chỉ trên thực địa.
Người mua cần chủ động kiểm tra hồ sơ pháp lý, quy hoạch, nguồn gốc và tình trạng sử dụng đất tại cơ quan quản lý đất đai hoặc văn phòng đăng ký đất đai địa phương trước khi ký hợp đồng và chuyển tiền.
Nếu phát hiện giao dịch có dấu hiệu bất thường, người dân nên nhanh chóng thu thập hồ sơ, chứng từ chuyển tiền, hợp đồng và các tài liệu liên quan để làm việc với cơ quan chức năng.
Trong bất động sản, giá rẻ có thể là cơ hội, nhưng pháp lý không rõ ràng luôn là tín hiệu cần phải dừng lại để kiểm tra. Đặc biệt với những giao dịch có giá trị hàng tỷ đồng, vài bước xác minh trước khi đặt cọc có thể giúp nhà đầu tư tránh được những rủi ro tài chính rất lớn về sau.
Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686
