Chỉ còn vài tháng nữa, hàng loạt quy định mới của Luật Xây dựng 2025 sẽ chính thức có hiệu lực, mang lại thay đổi lớn trong thủ tục xây dựng tại Việt Nam. Điểm đáng chú ý nhất là nhiều công trình sẽ được miễn xin giấy phép xây dựng, giúp giảm đáng kể thủ tục hành chính cho người dân và doanh nghiệp. Tuy nhiên, để đảm bảo công tác quản lý xây dựng, pháp luật vẫn yêu cầu nhiều trường hợp phải thực hiện thủ tục thông báo khởi công trước khi triển khai thi công.
Theo các chuyên gia bất động sản và pháp lý xây dựng, quy định mới được kỳ vọng sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động đầu tư, xây dựng, đồng thời vẫn đảm bảo cơ quan quản lý nhà nước có thể kiểm soát trật tự xây dựng và quy hoạch đô thị.
Nguyên tắc chung: Trước khi xây dựng phải có giấy phép
Theo quy định tại Điều 43 Luật Xây dựng 2025 (có hiệu lực từ ngày 1/7/2026), nguyên tắc cơ bản vẫn được giữ nguyên: trước khi khởi công xây dựng, chủ đầu tư phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng.
Giấy phép xây dựng đóng vai trò quan trọng nhằm:
- Kiểm soát quy hoạch đô thị
- Đảm bảo công trình phù hợp quy hoạch sử dụng đất
- Đảm bảo an toàn xây dựng và hạ tầng kỹ thuật
- Hạn chế tình trạng xây dựng trái phép
Tuy nhiên, để đơn giản hóa thủ tục hành chính và thúc đẩy đầu tư, luật mới đã mở rộng đáng kể danh mục các công trình được miễn giấy phép xây dựng.
Những công trình được miễn giấy phép xây dựng từ năm 2026
Luật Xây dựng 2025 quy định nhiều loại công trình không cần xin giấy phép xây dựng, bao gồm:
1. Công trình phục vụ quốc gia hoặc tình huống đặc biệt
Một số công trình đặc thù được miễn hoàn toàn thủ tục cấp phép, như:
- Công trình bí mật nhà nước
- Công trình xây dựng trong tình huống khẩn cấp hoặc cấp bách
- Công trình thuộc dự án đầu tư công đặc biệt
- Công trình thực hiện theo thủ tục đầu tư đặc biệt
- Công trình xây dựng tạm theo quy định pháp luật
Ngoài ra, các công trình xây dựng trên đất quốc phòng và an ninh cũng nằm trong nhóm không cần xin giấy phép xây dựng.
2. Công trình thuộc dự án đầu tư công
Các công trình nằm trong dự án đầu tư công do:
- Thủ tướng Chính phủ
- Bộ trưởng
- Người đứng đầu cơ quan trung ương
- Lãnh đạo địa phương
quyết định đầu tư cũng thuộc diện được miễn thủ tục xin giấy phép xây dựng.
3. Công trình xây dựng theo tuyến
Một số công trình xây dựng theo tuyến cũng được miễn giấy phép xây dựng, chẳng hạn như:
- Công trình đi qua từ hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên
- Công trình xây dựng theo tuyến nằm ngoài khu vực phát triển đô thị theo quy hoạch
Các công trình này thường bao gồm hạ tầng giao thông, hạ tầng kỹ thuật hoặc hệ thống năng lượng.
4. Công trình đặc thù trong lĩnh vực giao thông và biển
Luật mới cũng miễn giấy phép xây dựng cho nhiều công trình đặc thù, như:
- Công trình xây dựng ngoài khơi đã được giao khu vực biển
- Công trình trong cảng hàng không
- Công trình bảo đảm hoạt động bay ngoài cảng hàng không
Những công trình này thường đã được quản lý bởi các hệ thống quy chuẩn chuyên ngành, do đó không cần thêm thủ tục cấp phép xây dựng riêng.
5. Một số công trình hạ tầng và quảng cáo
Ngoài ra, các công trình sau cũng được miễn giấy phép xây dựng:
- Công trình quảng cáo không thuộc diện phải cấp phép theo luật quảng cáo
- Công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động
- Các dự án xây dựng đã được cơ quan chuyên môn thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi
Những dự án này thường đã trải qua quy trình thẩm định kỹ thuật trước đó, nên việc cấp phép xây dựng không còn cần thiết.
Nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng có thể được miễn giấy phép xây dựng
Một điểm đáng chú ý trong Luật Xây dựng 2025 là nhiều nhà ở riêng lẻ sẽ được miễn giấy phép xây dựng nếu đáp ứng đủ điều kiện.
Cụ thể, công trình phải thỏa mãn các tiêu chí:
- Nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng
- Tổng diện tích sàn dưới 500m2
- Không nằm trong khu chức năng theo quy hoạch đô thị
- Không thuộc khu vực phát triển đô thị theo quy hoạch
- Không nằm trong khu dân cư nông thôn đã có quy hoạch xây dựng
- Không nằm trong khu vực áp dụng quy chế quản lý kiến trúc
Quy định này giúp người dân ở nhiều khu vực nông thôn hoặc vùng chưa phát triển đô thị có thể xây nhà thuận lợi hơn, giảm bớt thủ tục hành chính.
Một số trường hợp sửa chữa nhà cũng được miễn giấy phép
Luật Xây dựng 2025 cũng nới lỏng quy định đối với việc sửa chữa và cải tạo công trình.
Theo đó, không cần xin giấy phép xây dựng nếu việc sửa chữa đáp ứng các điều kiện:
- Chỉ cải tạo bên trong công trình
- Cải tạo mặt ngoài nhưng không tiếp giáp đường đô thị có yêu cầu quản lý kiến trúc
- Không làm thay đổi công năng sử dụng
- Không ảnh hưởng kết cấu chịu lực
- Đảm bảo các yêu cầu về phòng cháy chữa cháy và môi trường
Quy định này giúp giảm đáng kể thủ tục khi sửa chữa nhà ở hoặc công trình hiện hữu.
Miễn giấy phép nhưng vẫn phải thông báo khởi công
Mặc dù được miễn giấy phép xây dựng, Luật Xây dựng 2025 vẫn yêu cầu nhiều trường hợp phải thực hiện thông báo khởi công trước khi xây dựng.
Theo quy định, chủ đầu tư phải gửi thông báo khởi công đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương trước khi bắt đầu thi công.
Việc thông báo khởi công nhằm:
- Giúp cơ quan chức năng theo dõi hoạt động xây dựng
- Kiểm soát trật tự xây dựng trên địa bàn
- Tránh tình trạng xây dựng trái phép hoặc sai quy hoạch
Tuy nhiên, một số công trình không phải thực hiện thủ tục này, bao gồm:
- Công trình bí mật nhà nước
- Công trình xây dựng khẩn cấp
- Công trình xây dựng tạm
- Nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình và cá nhân
Việc tiếp nhận và quản lý thông báo khởi công sẽ được phân cấp cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
Tác động của quy định mới đối với thị trường bất động sản
Theo các chuyên gia bất động sản, việc mở rộng danh mục công trình được miễn giấy phép xây dựng sẽ mang lại nhiều tác động tích cực.
Thứ nhất, giảm đáng kể thủ tục hành chính, giúp các dự án triển khai nhanh hơn.
Thứ hai, tiết kiệm thời gian và chi phí cho doanh nghiệp và người dân, đặc biệt trong các dự án hạ tầng hoặc công trình quy mô nhỏ.
Thứ ba, tăng tính minh bạch trong quản lý xây dựng, khi cơ quan nhà nước vẫn kiểm soát thông qua cơ chế thông báo khởi công.
Trong bối cảnh Việt Nam đang thúc đẩy cải cách thủ tục hành chính và phát triển thị trường bất động sản minh bạch, quy định mới của Luật Xây dựng 2025 được kỳ vọng sẽ tạo ra môi trường đầu tư thuận lợi hơn cho hoạt động xây dựng trong thời gian tới.
Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686
