Sau hai năm tăng trưởng mạnh, thị trường BĐS năm 2026 đang đối mặt với áp lực điều chỉnh khi lãi suất neo cao, giao dịch suy giảm và nguồn cung tiếp tục gia tăng. Theo MBS Research, những yếu tố này có thể khiến thị trường phân hóa rõ nét hơn, buộc cả doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư phải thận trọng trong các quyết định xuống tiền.
Thanh khoản giảm, nguồn cung BĐS tiếp tục tăng
Theo số liệu của Bộ Xây dựng, trong 6 tháng đầu năm 2026, giao dịch chung cư và nhà ở riêng lẻ đạt 26.567 giao dịch, giảm 23% so với cùng kỳ. Giao dịch đất nền đạt 73.438 giao dịch, giảm 40%, trong khi tổng số giao dịch BĐS giảm 18%, còn 239.860 giao dịch.
Một trong những nguyên nhân gây sức ép lên thị trường là mặt bằng lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng tăng lên khoảng 7,5–9%/năm. Chi phí vốn cao khiến người mua nhà cân nhắc kỹ hơn, đồng thời làm gia tăng áp lực trả nợ đối với những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính.
Ở chiều ngược lại, nguồn cung vẫn tăng mạnh tại các đô thị lớn. Tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ trong 6 tháng đầu năm đạt khoảng 16.600 căn, tăng 57% so với cùng kỳ. Tại TP.HCM, nguồn cung đạt khoảng 4.600 căn, tăng 228%.
Đáng chú ý, giá căn hộ thứ cấp tại Hà Nội được ghi nhận giảm khoảng 10–20% so với cùng kỳ, tùy vị trí và loại hình. Trong khi đó, giá bán sơ cấp bình quân tại các dự án mới trong quý II đạt khoảng 95 triệu đồng/m², tăng 21%.
Diễn biến trái chiều cho thấy thị trường không giảm giá đồng loạt. Sức ép chủ yếu tập trung vào khả năng hấp thụ sản phẩm và thanh khoản, đặc biệt tại những khu vực có nguồn cung lớn hoặc giá bán vượt khả năng chi trả của người mua.
Doanh nghiệp BĐS thận trọng, kết quả kinh doanh phân hóa
Trước tình trạng sức mua suy yếu, nhiều doanh nghiệp có xu hướng tập trung hoàn thiện và bàn giao các dự án hiện hữu thay vì mở bán mới trên diện rộng. Khả năng kiểm soát dòng tiền, tiến độ pháp lý và bàn giao sản phẩm sẽ trở thành yếu tố quan trọng quyết định kết quả kinh doanh.
Theo dự báo của MBS Research, Vinhomes được kỳ vọng hưởng lợi từ hoạt động bàn giao tại các dự án Wonder City, Royal Island và kế hoạch mở bán tại Global Gate, Sài Gòn Park. Lợi nhuận ròng của doanh nghiệp được dự báo tăng 321% so với cùng kỳ.
Trong khi đó, Vincom Retail tiếp tục được kỳ vọng duy trì tăng trưởng nhờ hoạt động cho thuê trung tâm thương mại, với lợi nhuận ròng quý III/2026 dự phóng đạt 1.579 tỷ đồng, tăng 14,8%.
Ngược lại, Đất Xanh được dự báo ghi nhận doanh thu quý III khoảng 500 tỷ đồng, giảm 53% so với cùng kỳ do doanh thu môi giới suy giảm và lượng sản phẩm bàn giao hạn chế. Khang Điền và Nam Long cũng có thể chịu áp lực lợi nhuận khi tiến độ hấp thụ và bàn giao tại một số dự án chậm lại.
Các số liệu trên là dự báo của MBS Research, không phải kết quả kinh doanh đã được xác nhận.
Nhà đầu tư cần thận trọng trước chu kỳ điều chỉnh
Trong bối cảnh thanh khoản suy giảm, nhà đầu tư nên ưu tiên những BĐS có pháp lý rõ ràng, giá bán phù hợp và đáp ứng nhu cầu ở thực. Việc sử dụng đòn bẩy tài chính cần được tính toán kỹ, đặc biệt khi lãi suất cao có thể kéo dài và thời gian bán lại tài sản khó dự đoán.
Theo MBS Research, thị trường BĐS năm 2026 đang bước vào giai đoạn điều chỉnh với áp lực từ lãi suất, thanh khoản và nguồn cung. Tuy nhiên, điều này không đồng nghĩa tất cả phân khúc đều suy giảm như nhau.
Trong giai đoạn tới, những doanh nghiệp có dòng tiền tốt, dự án đủ điều kiện bàn giao và sản phẩm phù hợp với nhu cầu thị trường được kỳ vọng có lợi thế. Với nhà đầu tư cá nhân, lựa chọn đúng sản phẩm và bảo đảm an toàn tài chính sẽ quan trọng hơn việc chạy theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.
Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686
