Một thỏa thuận mua bán đất tưởng như hợp pháp nhưng không đúng thẩm quyền có thể kéo theo những hệ lụy rất lớn về pháp lý và tài chính. Vụ việc tại Bắc Ninh mới đây tiếp tục cho thấy rủi ro khi đất thuộc Nhà nước quản lý bị tự ý đổi, bán cho người dân.
Khởi tố nguyên Bí thư và Trưởng thôn
Viện kiểm sát nhân dân khu vực 2, tỉnh Bắc Ninh vừa phê chuẩn quyết định khởi tố bị can và lệnh khám xét nơi ở đối với Nguyễn Thị T. và Nguyễn Văn P. để điều tra về hành vi “Lợi dụng chức vụ, quyền hạn trong khi thi hành công vụ”.
Theo thông tin ban đầu, Nguyễn Thị T. từng giữ chức Trưởng thôn Cầu Treo, trong khi Nguyễn Văn P. là nguyên Bí thư Chi bộ thôn Cầu Treo, thuộc phường Việt Yên, tỉnh Bắc Ninh.
Cơ quan điều tra xác định, trong giai đoạn từ năm 2014 đến năm 2020, hai người này đã lợi dụng chức vụ, quyền hạn được giao để tự ý tổ chức đổi, bán đất thuộc Nhà nước quản lý trái thẩm quyền.
Đây là điểm đặc biệt đáng chú ý đối với người dân có nhu cầu mua đất, bởi việc một cá nhân hoặc tổ chức đứng ra giao dịch đất không đồng nghĩa với việc giao dịch đó đương nhiên được pháp luật công nhận.
Thu hơn 507 triệu đồng nhưng gây thiệt hại lớn hơn cho ngân sách
Theo kết quả điều tra bước đầu, từ việc đổi và bán đất, các đối tượng đã thu tổng cộng hơn 507 triệu đồng và sử dụng số tiền này vào việc xây dựng các công trình phúc lợi của thôn.
Tuy nhiên, dù mục đích sử dụng tiền được cho là phục vụ lợi ích chung của cộng đồng, việc tự ý đổi, bán đất thuộc Nhà nước quản lý vẫn bị xác định là trái thẩm quyền.
Cơ quan điều tra bước đầu xác định hành vi này đã gây thiệt hại cho ngân sách Nhà nước hơn 545 triệu đồng.
Vụ án hiện vẫn đang được tiếp tục điều tra. Cơ quan chức năng cũng đang làm rõ vai trò, hành vi của những người có liên quan để xử lý theo quy định pháp luật.
Người mua đất cần đặc biệt lưu ý điều gì?
Vụ việc là lời cảnh báo đáng chú ý đối với những người đang tìm mua đất thông qua các hình thức như đất do thôn, xã giới thiệu, đất được giao nội bộ hoặc đất được mua bán bằng giấy viết tay.
Trên thực tế, người mua có thể gặp tâm lý chủ quan khi giao dịch vì người bán là cán bộ địa phương hoặc việc mua bán được thực hiện với sự tham gia của trưởng thôn, chính quyền cơ sở.
Tuy nhiên, chức vụ của người đứng ra giao dịch không phải là căn cứ xác lập quyền sử dụng đất.
Đối với một giao dịch bất động sản, người mua cần kiểm tra rõ nguồn gốc đất, chủ thể có quyền sử dụng đất, tình trạng pháp lý, mục đích sử dụng đất, quy hoạch và đặc biệt là thẩm quyền của người ký kết hoặc thực hiện giao dịch.
Nếu đất thuộc Nhà nước quản lý nhưng được cá nhân hoặc tổ chức không có thẩm quyền tự ý bán, việc giao tiền hoặc nhận đất không đồng nghĩa với việc người mua chắc chắn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Rủi ro tài chính có thể lớn hơn số tiền bỏ ra ban đầu
Một trong những rủi ro lớn nhất của các giao dịch đất không rõ nguồn gốc pháp lý là người mua có thể mất cả tiền lẫn quyền đối với tài sản.
Một mảnh đất có giá thấp hơn đáng kể so với thị trường có thể tạo cảm giác đây là cơ hội đầu tư hấp dẫn. Tuy nhiên, nếu nguyên nhân khiến giá rẻ đến từ việc đất chưa đủ điều kiện chuyển nhượng hoặc người bán không có thẩm quyền, khoản tiền tiết kiệm được ban đầu có thể trở thành rủi ro tài chính về sau.
Người mua còn có thể đối mặt với tranh chấp, khó hoàn thiện thủ tục cấp giấy chứng nhận, khó chuyển nhượng lại hoặc phát sinh chi phí pháp lý để giải quyết hậu quả của giao dịch.
Vì vậy, trong bất động sản, giá rẻ không nên là tiêu chí đầu tiên để quyết định xuống tiền. Pháp lý của tài sản mới là yếu tố cần được kiểm tra trước khi đặt cọc hoặc thanh toán.
Bài học quan trọng khi mua đất
Từ vụ việc trên, người mua bất động sản cần hình thành thói quen kiểm tra pháp lý độc lập thay vì chỉ dựa vào lời cam kết của người bán hoặc người giới thiệu.
Trước khi giao dịch, nên xác minh tối thiểu các vấn đề gồm: ai là người có quyền sử dụng đất, đất có giấy chứng nhận hay không, loại đất là gì, có thuộc diện quy hoạch hoặc tranh chấp hay không và người ký hợp đồng có thực sự có thẩm quyền hay không.
Đặc biệt, với những trường hợp đất được giới thiệu là “đất của thôn”, “đất địa phương giao”, “đất nội bộ” hoặc có nguồn gốc từ quỹ đất Nhà nước, người mua càng cần thận trọng và kiểm tra hồ sơ pháp lý trước khi bỏ tiền.
Trong đầu tư bất động sản, kiểm tra pháp lý trước khi xuống tiền không chỉ giúp bảo vệ quyền sử dụng đất mà còn là cách hạn chế những rủi ro tài chính có thể kéo dài nhiều năm.
Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686
