Dù Chính phủ đã tung giải ngân gói tín dụng ưu đãi lên tới 145.000 tỷ đồng nhằm thúc đẩy nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhưng đến cuối tháng 10/2025, TP.HCM – trung tâm kinh tế lớn nhất cả nước – mới chỉ có 3 dự án được giải ngân hơn 280 tỷ đồng.
Một con số quá “khiêm tốn”, phản ánh rõ những nút thắt đang kìm hãm tiến trình phát triển nhà ở xã hội tại đô thị lớn nhất Việt Nam.
Chương trình 145.000 tỷ đồng: Cú hích chính sách chưa đến được thực tế
Theo Ngân hàng Nhà nước khu vực 2, đến hết tháng 10/2025, chương trình cho vay nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và cải tạo chung cư cũ theo Nghị quyết 33/NQ-CP đã được phê duyệt cho 12 dự án tại TP.HCM.
Tuy nhiên, chỉ 3 dự án trong số này thực sự được giải ngân vốn vay ưu đãi, với tổng doanh số hơn 280 tỷ đồng, trong đó dư nợ hiện còn khoảng 261 tỷ đồng.
Đáng chú ý, chỉ có 2 khách hàng cá nhân được vay tổng cộng hơn 1,5 tỷ đồng – một con số rất nhỏ so với quy mô dân số và nhu cầu nhà ở xã hội khổng lồ của TP.HCM.
Ngoài phạm vi TP.HCM, các tổ chức tín dụng tại đây cũng đã giải ngân cho 3 dự án nhà ở xã hội ngoài địa bàn, với tổng số tiền 724 tỷ đồng, dư nợ hơn 614 tỷ đồng.
Nút thắt lớn: Nhiều dự án được phê duyệt nhưng không thể tiếp cận vốn
Theo các chuyên gia tài chính – bất động sản, nguyên nhân chính khiến tỷ lệ giải ngân quá thấp dù có gói tín dụng ưu đãi quy mô lớn là do:
- Thủ tục pháp lý dự án còn phức tạp, đặc biệt là khâu xác định quỹ đất, phê duyệt đầu tư, thẩm định giá.
- Chưa có cơ chế riêng rẽ cho nhà ở xã hội, dẫn đến các dự án vẫn phải đi theo quy trình như nhà thương mại.
- Ngân hàng e dè trong thẩm định rủi ro: nhiều dự án nhà ở xã hội có biên lợi nhuận thấp, thời gian hoàn vốn dài, nên việc vay vốn gặp khó.
- Thiếu quỹ đất sạch và đồng bộ hạ tầng khiến tiến độ thi công chậm, không đủ điều kiện để giải ngân.
TP.HCM mới đạt chưa đến 12% kế hoạch phát triển nhà ở xã hội giai đoạn 2021–2025
Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, tính đến nay, thành phố mới chỉ xây dựng được 205.000 m² sàn nhà ở xã hội, tương đương khoảng 4.100 căn hộ, đạt chưa tới 12% kế hoạch 35.000 căn trong giai đoạn 2021–2025.
Tiến độ này chậm hơn nhiều so với kỳ vọng, trong khi nhu cầu thực tế của người dân, đặc biệt là công nhân và người thu nhập thấp, vẫn rất lớn.
Điều này cho thấy, dù có chính sách tín dụng ưu đãi, nhưng nếu quy trình phê duyệt – giải ngân – triển khai không được cải thiện đồng bộ, thì chính sách vẫn chỉ “đứng trên giấy”.
Tín dụng ưu đãi – “chìa khóa” cần cơ chế vận hành thực tế hơn
Theo Ngân hàng Nhà nước, chương trình tín dụng 145.000 tỷ đồng được triển khai qua 9 ngân hàng thương mại, hướng tới mục tiêu hỗ trợ doanh nghiệp phát triển dự án và người dân mua nhà ở xã hội.
Tuy nhiên, để nguồn vốn thực sự phát huy hiệu quả, cần cơ chế giải ngân linh hoạt, tiêu chí xét duyệt rõ ràng, và đặc biệt là sự phối hợp đồng bộ giữa Bộ Xây dựng – Bộ Tài chính – NHNN và chính quyền địa phương.
Các chuyên gia đề xuất:
- Cho phép giải ngân theo tiến độ dự án thay vì đợi đủ điều kiện hoàn thiện pháp lý;
- Đơn giản hóa thủ tục vay và xác nhận đối tượng được hưởng ưu đãi;
- Thiết lập quỹ bảo lãnh tín dụng riêng cho nhà ở xã hội để giảm rủi ro cho ngân hàng;
- Tăng tỷ lệ hỗ trợ lãi suất trực tiếp cho người mua nhà, thay vì chỉ hỗ trợ chủ đầu tư.
Gỡ khó để khơi thông dòng vốn cho giấc mơ an cư
TP.HCM được kỳ vọng là đầu tàu trong phát triển nhà ở xã hội của cả nước, nhưng với tỷ lệ giải ngân hiện nay, mục tiêu này đang gặp trở ngại lớn.
Muốn đưa giấc mơ an cư cho hàng trăm nghìn công nhân, người thu nhập thấp thành hiện thực, thành phố cần chính sách quyết liệt hơn – không chỉ ở cấp Trung ương mà cả ở địa phương.
Giải ngân gói tín dụng 145.000 tỷ đồng sẽ không thể “chảy” nếu các dự án không đủ điều kiện, và sẽ không ai được hưởng lợi nếu thủ tục tiếp cận vốn vẫn còn là “điểm nghẽn”.
Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686
