Giá nhà tăng không giảm, nhưng tồn kho lại tăng mạnh. Đó chính là nghịch lý đáng chú ý nhất của thị trường bất động sản cuối năm 2025 – và có thể là tín hiệu báo trước một chu kỳ điều chỉnh mới trong năm 2026.
Tồn kho bất động sản tăng vọt 30%, vượt 508.000 tỷ đồng
Theo tổng hợp báo cáo tài chính của 103 doanh nghiệp niêm yết trên HoSE, HNX và UPCoM, đến cuối năm 2025, tổng giá trị tồn kho bất động sản ước đạt gần 508.000 tỷ đồng, tăng khoảng 30% so với đầu năm.
Những doanh nghiệp có quy mô tồn kho lớn nhất gồm:
- Novaland: hơn 153.000 tỷ đồng
- Vinhomes: hơn 134.000 tỷ đồng
- Kinh Bắc: hơn 25.000 tỷ đồng
- Khang Điền: hơn 23.000 tỷ đồng
- Nam Long: hơn 17.800 tỷ đồng
- Phát Đạt: gần 15.000 tỷ đồng
- Đất Xanh: hơn 14.600 tỷ đồng
Điểm đáng chú ý là cơ cấu tồn kho hiện nay chủ yếu là sản phẩm dở dang, đang xây dựng – khác với giai đoạn 2011–2013 khi tồn kho phần lớn là hàng hoàn thiện nhưng không bán được. Điều này cho thấy doanh nghiệp vẫn đang “đánh cược” vào khả năng hấp thụ của thị trường trong tương lai.
Chung cư tồn kho tăng mạnh nhất, bật tăng 123%
Theo số liệu tổng hợp từ 24/34 địa phương của Bộ Xây dựng, lượng tồn kho bất động sản tại các dự án trong quý IV/2025 đạt khoảng 32.894 căn, nền.
Trong đó:
- Tồn kho căn hộ chung cư đạt 10.952 căn
- Tăng khoảng 123% so với quý III/2025
- Là phân khúc có mức tăng mạnh nhất
Diễn biến này cho thấy sự đảo chiều rõ rệt. Sáu tháng đầu năm 2025, tồn kho giảm nhờ thanh khoản cải thiện. Tuy nhiên, từ nửa cuối năm, nguồn cung mới được tung ra ồ ạt khi nhiều chủ đầu tư tranh thủ nhịp phục hồi để mở bán, khiến lượng hàng chưa hấp thụ tăng trở lại.
Giá chung cư Hà Nội đạt 100 triệu đồng/m2, tăng 40%
Trong khi tồn kho tăng, mặt bằng giá nhà tăng không hề hạ nhiệt.
Tại Hà Nội, giá bán sơ cấp căn hộ chung cư trung bình năm 2025 đạt khoảng 100 triệu đồng/m2, tăng khoảng 40% so với năm 2024.
Đây là mức tăng rất mạnh trong bối cảnh thu nhập người dân không tăng tương ứng. Chính sự lệch pha giữa giá bán và sức mua thực đã tạo ra nghịch lý:
Nguồn cung có, nhưng người cần mua thật lại khó tiếp cận.
Nghịch lý thừa – thiếu ngày càng rõ ràng
Thị trường đang chứng kiến tình trạng:
- Thừa sản phẩm trung cao cấp
- Thiếu nghiêm trọng nhà ở vừa túi tiền
- Nguồn cung cải thiện nhưng khả năng hấp thụ suy giảm
Các chủ đầu tư tập trung vào phân khúc trung – cao cấp với biên lợi nhuận tốt hơn. Tuy nhiên, mức giá vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân khiến thị trường rơi vào trạng thái “thừa trên giấy tờ, thiếu trong thực tế”.
Đặc biệt, trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà có xu hướng tăng trở lại, chi phí tài chính cao sẽ tiếp tục làm giảm lực cầu ở thực, khiến tồn kho có nguy cơ tiếp tục gia tăng trong năm 2026.
Rủi ro không chỉ của doanh nghiệp, mà còn của hệ thống tài chính
Tồn kho bất động sản không chỉ là câu chuyện riêng của doanh nghiệp địa ốc.
Khi sản phẩm không được tiêu thụ:
- Dòng tiền doanh nghiệp bị tắc nghẽn
- Áp lực trả nợ trái phiếu và vay ngân hàng gia tăng
- Ngân hàng chịu rủi ro tín dụng nếu tài sản đảm bảo mất giá hoặc thanh khoản yếu
Nếu tình trạng này kéo dài, nguy cơ lan sang hệ thống tài chính là hoàn toàn có thể xảy ra, đặc biệt khi bất động sản vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong tổng dư nợ tín dụng.
Pháp lý cải thiện nhưng chưa đủ kéo cầu thực
Giai đoạn 2024–2025 ghi nhận nhiều cải cách quan trọng liên quan đến Luật Đất đai, Luật Đầu tư và các nghị quyết tháo gỡ vướng mắc pháp lý. Điều này tạo điều kiện giúp nhiều dự án được khơi thông, đủ điều kiện mở bán.
Tuy nhiên, pháp lý được cải thiện chủ yếu hỗ trợ phía cung. Trong khi đó, vấn đề cốt lõi của thị trường hiện nay nằm ở phía cầu – đặc biệt là cầu ở thực.
Nếu giá bán không điều chỉnh phù hợp với thu nhập, thị trường sẽ khó đạt trạng thái cân bằng bền vững.
Triển vọng 2026: Doanh nghiệp buộc phải tái cấu trúc chiến lược
Năm 2026 được dự báo là giai đoạn bản lề.
Nhiều doanh nghiệp đặt kế hoạch kinh doanh tham vọng, song song với việc:
- Cơ cấu lại danh mục sản phẩm
- Tập trung phân khúc vừa túi tiền
- Đẩy mạnh bán hàng để giảm áp lực tồn kho
- Tối ưu chi phí vốn
Khả năng lãi suất được nới lỏng từ quý II/2026 nếu vĩ mô ổn định có thể tạo lực đẩy cho thị trường. Tuy nhiên, yếu tố quyết định vẫn là chiến lược giá và khả năng đáp ứng nhu cầu thật.
Kết luận: Thị trường đang ở ngã ba đường
Mặt bằng giá nhà tăng neo cao trong khi tồn kho gia tăng không phải là dấu hiệu tích cực của một chu kỳ tăng trưởng bền vững. Đây có thể là giai đoạn thanh lọc mạnh mẽ, buộc doanh nghiệp phải điều chỉnh chiến lược phát triển.
Thị trường 2026 sẽ không còn là cuộc chơi của việc “ra hàng bằng mọi giá”, mà là bài toán cân bằng giữa giá bán – khả năng chi trả – và dòng tiền thực.
Ai hiểu đúng nhu cầu ở thật, kiểm soát tốt tài chính và định giá hợp lý sẽ là người sống sót và dẫn dắt chu kỳ mới.
Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686
