Trong khi nguồn cung mới ngày càng khan hiếm, thị trường biệt thự – nhà phố tại TP.HCM đang ghi nhận mức giá gây “sốc” lên tới 700 tỷ đồng/căn, đặt ra câu hỏi lớn: Liệu thị trường đang phát triển bền vững, hay rơi vào tình trạng mất cân đối cung – cầu?
Nguồn cung hạn chế, thanh khoản chậm
Theo báo cáo thị trường, trong tháng 7/2025 có khoảng 6.020 căn nhà liền thổ sơ cấp được chào bán tại TP.HCM và các tỉnh lân cận. Tuy nhiên, lượng cung mới chỉ chiếm 3% tổng nguồn cung, giảm mạnh tới 67% so với cùng kỳ năm ngoái.
Thanh khoản cũng “tụt dốc” khi chỉ có khoảng 480 căn giao dịch thành công, chiếm 8% nguồn cung, thấp hơn 75% so với tháng trước. Đặc biệt, phần lớn giao dịch chỉ tập trung ở nhóm sản phẩm giá dưới 6 tỷ đồng/căn tại Long An, Bình Dương và dưới 10 tỷ đồng/căn tại TP.HCM.
Giá bán biệt thự – nhà phố lập đỉnh mới
Mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều biến động theo tháng nhưng vẫn neo ở mức cao kỷ lục:
- TP.HCM: 2,5 – 700 tỷ đồng/căn
- Đồng Nai: 2,4 – 228,5 tỷ đồng/căn
- Tây Ninh: 2,7 – 39,4 tỷ đồng/căn
Ở thị trường thứ cấp, giá nhà liền thổ tiếp tục tăng 1 – 2% so với tháng 6, tập trung tại các dự án có pháp lý minh bạch, hạ tầng hoàn chỉnh, thuận tiện giao thương.
Vì sao giá biệt thự, nhà phố vẫn cao ngất ngưởng?
Có ba nguyên nhân chính:
- Nguồn cung kém đa dạng: 87% nguồn hàng mới chỉ là hàng tồn kho, chủ yếu phân khúc cao cấp.
- Chi phí đầu vào tăng: Giá đất, xây dựng, lãi vay và chi phí pháp lý khiến giá sản phẩm bị đẩy lên cao.
- Sản phẩm diện tích lớn, vị trí chưa tối ưu: Dẫn đến khó tiếp cận khách mua ở thực.
Đại diện Savills TP.HCM nhận định: Giá bán trung bình khoảng 330 triệu đồng/m² – một con số quá cao so với sức mua thực tế.
“Ông lớn” địa ốc tăng tốc bung hàng
Dù thị trường gặp khó, các chủ đầu tư lớn vẫn đẩy mạnh nguồn cung để “đón sóng” quý III/2025:
- MIK Group: Imperia Grand Plaza (Tây Ninh) – giá từ 6,7 tỷ/căn.
- Trần Anh Group: Phân khu 2 Phúc An City (Tây Ninh) – giá từ 5,5 tỷ/căn.
- Eco Park, Nam Long, Phúc Land, Năm Sao: đồng loạt tung ra khoảng 7.000 sản phẩm nhà phố, biệt thự.
- Khang Điền & Keppel: The Gladia by the Waters (TP.HCM) – giá từ 20 tỷ/căn.
- Vạn Phúc Group: Van Phuc City (Thủ Đức) – giá từ 38 tỷ/căn nhà phố, biệt thự hơn 100 tỷ/căn.
Triển vọng quý III và những cảnh báo cho nhà đầu tư
DKRA dự báo trong quý III/2025, nguồn cung có thể phục hồi với khoảng 2.000 – 3.000 căn mở bán, chủ yếu tại Long An và Bình Dương. Tuy nhiên, sức cầu vẫn tập trung cục bộ ở phân khúc trung bình dưới 10 tỷ/căn.
Trong khi đó, giá sơ cấp tiếp tục neo cao, còn giá thứ cấp sẽ duy trì xu hướng tăng nhẹ, phản ánh sự lệch pha cung – cầu.
Kết luận chuyên gia:
Biệt thự, nhà phố tại TP.HCM đang ở giai đoạn “giá vượt ngưỡng chịu đựng” của thị trường. Người mua thực khó tiếp cận, nhà đầu tư cần thận trọng, ưu tiên sản phẩm có pháp lý hoàn thiện, vị trí chiến lược và giá trị khai thác lâu dài. Trong trung hạn, thị trường sẽ phân hóa mạnh: chỉ những dự án có hạ tầng, tiện ích và tính thanh khoản cao mới giữ vững được sức hút.
Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686
