Tình trạng đầu cơ, găm giữ đất và mua bán “lướt sóng” nhiều năm qua được xem là một trong những nguyên nhân khiến giá bất động sản tăng nhanh, vượt xa giá trị thực. Trước thực tế này, cơ quan quản lý đang đề xuất áp dụng chính sách thuế mạnh tay đối với đất bỏ hoang và các giao dịch ngắn hạn nhằm hạn chế đầu cơ, đưa nguồn lực đất đai vào khai thác hiệu quả hơn.
Đây là một trong những nội dung đáng chú ý trong quá trình sửa đổi Luật Đất đai, với kỳ vọng tạo lập thị trường bất động sản minh bạch, ổn định và phát triển bền vững trong dài hạn.
Đánh thuế cao đối với đất bỏ hoang và giao dịch “lướt sóng”
Theo báo cáo tổng kết thi hành Luật Đất đai 2024, cơ quan quản lý nhận định thị trường bất động sản vẫn tồn tại nhiều bất cập như đầu cơ, sốt đất cục bộ, giá đất tăng quá nhanh so với giá trị thực và nhiều khu đất bị bỏ hoang trong thời gian dài.
Để khắc phục tình trạng này, dự thảo sửa đổi Luật Đất đai đề xuất nhiều giải pháp mới, trong đó nổi bật là:
- Điều tiết phần chênh lệch địa tô phát sinh trong hoạt động kinh doanh bất động sản.
- Áp dụng mức thuế cao đối với đất được giao nhưng không đưa vào sử dụng hoặc để hoang hóa.
- Đánh thuế đối với các giao dịch mua bán bất động sản trong thời gian ngắn nhằm hạn chế hoạt động đầu cơ, “lướt sóng”.
Theo cơ quan soạn thảo, các chính sách này sẽ góp phần chống lãng phí tài nguyên đất, hạn chế hiện tượng găm hàng chờ tăng giá và thúc đẩy nguồn cung bất động sản quay trở lại thị trường.
Vì sao cần sử dụng thuế để kiểm soát đầu cơ?
Trong nhiều năm qua, không ít nhà đầu tư mua đất chỉ để chờ tăng giá thay vì khai thác hoặc đưa vào sử dụng. Điều này khiến nhiều khu vực xuất hiện tình trạng đất bỏ hoang kéo dài, trong khi nhu cầu về nhà ở và quỹ đất phục vụ sản xuất vẫn rất lớn.
Việc áp dụng công cụ thuế được kỳ vọng sẽ:
- Giảm động lực đầu cơ và tích trữ đất đai.
- Khuyến khích đưa đất vào khai thác, sử dụng hiệu quả.
- Hạn chế các cơn sốt đất do hoạt động mua bán ngắn hạn.
- Góp phần bình ổn giá bất động sản và tăng tính minh bạch của thị trường.
Đây cũng là mô hình đã được nhiều quốc gia áp dụng nhằm điều tiết thị trường bất động sản và nâng cao hiệu quả sử dụng tài nguyên đất.
Muốn đánh thuế hiệu quả phải hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai
Dù được đánh giá là cần thiết, song việc triển khai chính sách thuế sẽ không đơn giản bởi hiện nay hệ thống pháp luật thuế chưa có quy định cụ thể về việc đánh thuế đối với đất bỏ hoang hay giao dịch bất động sản ngắn hạn.
Do đó, cơ quan quản lý đề xuất nghiên cứu sửa đổi đồng bộ Luật Quản lý thuế cùng các luật thuế liên quan để làm rõ:
- Đối tượng phải nộp thuế.
- Căn cứ xác định mức thuế.
- Thời gian nắm giữ bất động sản.
- Cơ chế chia sẻ dữ liệu giữa cơ quan thuế và cơ quan quản lý đất đai.
Việc xây dựng hệ thống dữ liệu đất đai thống nhất trên phạm vi toàn quốc cũng được xem là điều kiện tiên quyết để xác định đúng đối tượng đầu cơ, tránh đánh đồng với người mua nhà để ở hoặc nhà đầu tư dài hạn.
Chuyên gia: Cần đánh thuế đúng đối tượng và có lộ trình phù hợp
Theo nhiều chuyên gia bất động sản, việc sử dụng thuế để điều tiết thị trường là xu hướng phù hợp nhưng phải bảo đảm nguyên tắc “đánh đúng, đánh trúng” đối tượng đầu cơ.
Nếu chính sách được áp dụng đối với các trường hợp như:
- Đất bỏ hoang nhiều năm không đưa vào sử dụng.
- Mua bán bất động sản liên tục trong thời gian ngắn để hưởng chênh lệch.
- Sở hữu nhiều bất động sản nhưng không khai thác.
thì sẽ góp phần giảm đầu cơ, tăng nguồn cung thực tế và hỗ trợ ổn định giá nhà.
Tuy nhiên, các chuyên gia cũng lưu ý cần xây dựng lộ trình triển khai phù hợp. Việc áp dụng thuế quá nhanh hoặc ở mức quá cao có thể tạo tâm lý lo ngại trên thị trường, ảnh hưởng đến thanh khoản và hoạt động đầu tư.
Bên cạnh đó, việc hoàn thiện cơ sở dữ liệu bất động sản, kết nối thông tin giữa ngành thuế và cơ quan quản lý đất đai được xem là nền tảng quan trọng để chính sách phát huy hiệu quả, hạn chế thất thu ngân sách và bảo đảm công bằng giữa các nhóm người sử dụng đất.
Thị trường bất động sản sẽ thay đổi như thế nào?
Nếu các đề xuất được luật hóa và triển khai đồng bộ, thị trường bất động sản có thể bước vào giai đoạn phát triển minh bạch hơn, khi hoạt động đầu cơ bị kiểm soát, nguồn cung được khai thác hiệu quả và giá cả dần phản ánh đúng giá trị thực.
Đối với người mua ở thực, đây được xem là tín hiệu tích cực khi cơ hội tiếp cận nhà ở có thể được cải thiện trong dài hạn. Trong khi đó, các nhà đầu tư sẽ cần thay đổi chiến lược, chuyển từ đầu tư ngắn hạn sang khai thác tài sản bền vững và tạo giá trị thực thay vì chỉ kỳ vọng vào chênh lệch giá.
Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686
