Một khu đất được giao cho dự án nhưng bỏ hoang nhiều năm không chỉ gây lãng phí nguồn lực mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến quy hoạch, hạ tầng và cuộc sống của người dân xung quanh. Chính vì vậy, đề xuất sửa đổi Luật Đất đai đang thu hút sự quan tâm khi đưa ra cơ chế mạnh hơn đối với các dự án không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm triển khai.
Theo dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, trường hợp đất được giao để thực hiện dự án nhưng không sử dụng hoặc chậm đưa vào sử dụng có thể phải chịu khoản tiền lũy tiến hằng năm. Nếu sau 60 tháng vẫn không đưa đất vào sử dụng theo yêu cầu, Nhà nước có thể thực hiện thu hồi.
Nếu được thông qua và triển khai hiệu quả, quy định này được kỳ vọng tạo sức ép lớn đối với tình trạng “găm đất”, đồng thời đưa những quỹ đất bị bỏ hoang trở lại thị trường.
Dự án chậm triển khai sẽ chịu sức ép tài chính ngày càng lớn
Điểm đáng chú ý trong đề xuất mới là cơ chế xử lý không chỉ dừng ở việc cho phép dự án tiếp tục gia hạn.
Thay vào đó, chủ đầu tư có đất chậm sử dụng có thể phải chịu khoản tiền lũy tiến tăng theo thời gian. Điều này tạo ra một bài toán tài chính rõ ràng: càng để đất chậm được đưa vào sử dụng, chi phí càng lớn.
Sau thời hạn được đề xuất là 60 tháng, nếu chủ đầu tư vẫn không đưa đất vào sử dụng, Nhà nước có thể thu hồi đất theo quy định.
Cơ chế này nhằm hạn chế tình trạng doanh nghiệp sở hữu hoặc được giao quỹ đất lớn nhưng triển khai dự án kéo dài, trong khi khu đất vẫn bỏ trống và người dân không thể sử dụng cho những mục đích phát triển khác.
Đối với thị trường bất động sản, đây có thể là thay đổi đáng chú ý bởi việc nắm giữ đất trong thời gian dài sẽ không còn đơn thuần là chiến lược chờ giá tăng. Chủ đầu tư phải cân nhắc giữa chi phí duy trì quyền sử dụng đất, khả năng triển khai dự án và hiệu quả khai thác thực tế.
Không chỉ đất dự án bỏ hoang, phạm vi thu hồi đất cũng được mở rộng
Dự thảo sửa đổi không chỉ tập trung vào những dự án chậm đưa đất vào sử dụng.
Các trường hợp thu hồi đất được đề xuất bao gồm những nhóm đã có trong quy định hiện hành như thu hồi do vi phạm pháp luật đất đai, chấm dứt việc sử dụng đất, người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất, đất có nguy cơ đe dọa tính mạng hoặc không còn khả năng tiếp tục sử dụng.
Bên cạnh đó, dự thảo đề xuất bổ sung trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án.
Trong lĩnh vực quốc phòng, an ninh, một số loại đất phục vụ các công trình, cơ sở chuyên môn cũng được đề xuất bổ sung vào nhóm trường hợp Nhà nước có thể thu hồi.
Đối với phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, dự thảo cũng đề cập thêm một số trường hợp như thực hiện điều ước quốc tế mà Việt Nam là thành viên, xây dựng nhà ở công vụ, nhà ở cho thuê và nhà ở chính sách.
Điều này cho thấy hướng sửa đổi không đơn thuần là “mở rộng quyền thu hồi đất”, mà còn nhằm làm rõ hơn những trường hợp quỹ đất cần được Nhà nước thu hồi để phục vụ mục tiêu phát triển chung.
Không phải cứ chậm tiến độ là bị thu hồi đất
Một vấn đề người dân và chủ đầu tư đặc biệt cần lưu ý là mốc 60 tháng không có nghĩa mọi dự án chậm tiến độ đều mặc nhiên bị thu hồi đất.
Điều quan trọng nằm ở cách xác định thời gian chậm sử dụng, nguyên nhân chậm triển khai và trách nhiệm của các bên liên quan.
Trong thực tế, một dự án có thể bị đình trệ vì nhiều nguyên nhân như thủ tục pháp lý, điều chỉnh quy hoạch, giải phóng mặt bằng hoặc những vướng mắc xuất phát từ cơ quan quản lý nhà nước. Nếu không phân định rõ nguyên nhân, việc áp dụng cơ chế thu hồi có thể dẫn đến những hệ quả không mong muốn.
Do đó, các tiêu chí xác định thế nào là “không sử dụng”, “chậm sử dụng”, thời điểm bắt đầu tính thời hạn và những trường hợp được loại trừ sẽ đóng vai trò rất quan trọng.
Dự thảo cũng định hướng xem xét các trường hợp bị ảnh hưởng bởi sự kiện bất khả kháng khi xác định thời gian chậm đưa đất vào sử dụng.
Người dân có thể hưởng lợi gì?
Nếu chính sách được hoàn thiện và thực thi hiệu quả, lợi ích đầu tiên đối với người dân là hạn chế tình trạng đất bị bỏ hoang trong thời gian dài.
Không ít khu đất nằm ở vị trí có tiềm năng phát triển nhưng bị bỏ trống nhiều năm. Xung quanh những khu đất này, người dân có thể phải sống trong tình trạng hạ tầng dang dở, đường sá chưa hoàn thiện hoặc quy hoạch kéo dài mà không biết khi nào được triển khai.
Khi chủ đầu tư chịu áp lực tài chính và nguy cơ thu hồi nếu không đưa đất vào sử dụng, động lực triển khai dự án đúng tiến độ sẽ tăng lên.
Nếu dự án được thực hiện, người dân có thể được hưởng lợi từ nguồn cung nhà ở, trường học, thương mại, dịch vụ và hạ tầng mới.
Trong trường hợp dự án không còn khả năng triển khai, việc thu hồi đất cũng có thể mở ra cơ hội để quỹ đất được phân bổ cho những mục tiêu phù hợp hơn.
Về dài hạn, việc đưa đất bỏ hoang trở lại sử dụng có thể giúp khơi thông nguồn lực đất đai, tạo thêm nguồn cung cho thị trường và hỗ trợ quá trình phát triển đô thị.
Thị trường bất động sản có thể thay đổi như thế nào?
Với doanh nghiệp bất động sản, quy định mới có thể tạo ra sự thay đổi đáng kể trong chiến lược phát triển quỹ đất.
Trước đây, việc sở hữu quỹ đất lớn có thể mang lại lợi thế khi giá bất động sản tăng theo thời gian. Nhưng nếu chi phí nắm giữ đất tăng dần và nguy cơ thu hồi được đặt ra rõ hơn, doanh nghiệp sẽ phải ưu tiên những dự án có khả năng triển khai thực tế.
Điều này có thể thúc đẩy thị trường theo hướng giảm đầu cơ quỹ đất, tăng tốc độ triển khai dự án và chú trọng hiệu quả sử dụng đất.
Đối với nhà đầu tư cá nhân, đây cũng là yếu tố cần quan tâm khi mua bất động sản nằm trong khu vực có dự án chậm triển khai.
Không nên chỉ nhìn vào câu chuyện “quỹ đất lớn”, “dự án sắp triển khai” hay “quy hoạch tương lai”. Nhà đầu tư cần kiểm tra tình trạng pháp lý, tiến độ thực tế và khả năng triển khai của dự án.
Một khu đất có vị trí đẹp nhưng bị đình trệ trong thời gian dài chưa chắc mang lại lợi nhuận như kỳ vọng nếu những vướng mắc pháp lý và tiến độ chưa được giải quyết.
Mục tiêu lớn nhất là đưa đất đai trở lại giá trị sử dụng thực
Điểm đáng chú ý nhất của đề xuất sửa đổi Luật Đất đai không nằm ở con số 60 tháng, mà ở việc tạo ra chi phí và trách nhiệm rõ ràng đối với tình trạng đất bị bỏ hoang, chậm sử dụng.
Đất đai là nguồn lực hữu hạn. Khi một khu đất bị bỏ trống trong nhiều năm, không chỉ chủ đầu tư mất cơ hội khai thác mà cả khu vực xung quanh cũng có thể bị ảnh hưởng.
Nếu cơ chế mới được xây dựng minh bạch, phân định đúng trách nhiệm và có ngoại lệ hợp lý cho những trường hợp khách quan, chính sách có thể tạo ra tác động tích cực cho cả người dân, doanh nghiệp và thị trường bất động sản.
Với người dân, đó là cơ hội tiếp cận thêm nhà ở, hạ tầng và tiện ích. Với doanh nghiệp, đó là động lực sử dụng quỹ đất hiệu quả hơn. Còn với thị trường, việc hạn chế đất bị “găm” và đưa quỹ đất chậm triển khai trở lại nền kinh tế có thể góp phần tạo thêm nguồn cung và giảm lãng phí tài nguyên.
Tuy nhiên, hiệu quả cuối cùng vẫn phụ thuộc vào cách các quy định được hoàn thiện và thực thi trên thực tế. Mục tiêu không phải thu hồi đất bằng mọi giá, mà là bảo đảm đất đai được sử dụng đúng mục đích, đúng tiến độ và tạo ra giá trị thực cho nền kinh tế.
Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686
