Chuyển mục đích sử dụng đất ở là nhu cầu hợp pháp và phổ biến, nhất là trong bối cảnh đô thị hóa nhanh tại các địa phương. Tuy nhiên, việc áp dụng quy định pháp luật một cách máy móc, không xét đến yếu tố lịch sử sử dụng đất và thay đổi trong quản lý qua từng thời kỳ, đang khiến nhiều hộ dân “mắc kẹt” giữa hành lang pháp lý và nhu cầu thực tế.
Tình huống thực tế: Hợp thức hóa đất ở nhưng bị yêu cầu phá nhà
Gia đình ông Dương Văn Thủy (Hà Nội) sở hữu hơn 450m² đất đã được cấp sổ đỏ là đất ở từ năm 2004. Trên thửa đất này, căn nhà 70m² được xây dựng từ năm 2000 – thời điểm đất hoàn toàn hợp pháp là đất thổ cư.
Tuy nhiên, đến năm 2019, khi làm thủ tục cấp lại sổ hồng để chia đất, cơ quan chức năng chỉ công nhận 300m² là đất ở, phần còn lại chuyển sang đất trồng cây lâu năm. Trong phần đất được chia cho ông Thủy (89m²), có 49m² bị quy là đất nông nghiệp.
Năm 2025, khi gia đình ông nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở, cán bộ địa phương yêu cầu phải tháo dỡ nhà mới được giải quyết – một yêu cầu gây bức xúc và được cho là chưa phù hợp thực tiễn pháp lý.
Luật mới đã có, nhưng thực thi vẫn lúng túng
Theo Luật Đất đai 2024 và các Nghị định 102/2024/NĐ-CP và 151/2025/NĐ-CP, việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép, căn cứ trên quy hoạch sử dụng đất và phân cấp chính quyền địa phương.
Tuy nhiên, trong trường hợp của ông Thủy, phần đất xây nhà từ năm 2000 vốn đã là đất ở và chỉ bị “chuyển thành đất nông nghiệp” sau khi cấp lại sổ hồng năm 2019. Do đó, yêu cầu “phải phá nhà trả hiện trạng đất nông nghiệp” là không còn phù hợp với quy định hiện hành.
Quan điểm chuyên gia: Pháp luật phải linh hoạt với thực tế
Luật sư Nguyễn Tuấn Anh (Công ty Luật Minh Minh Nghiêm – Đoàn Luật sư TP.Hà Nội) phân tích:
“Nếu thửa đất đã nằm trong quy hoạch đất ở, thì không bắt buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu, người dân không cần tháo dỡ nhà mà chỉ cần hoàn thành nghĩa vụ tài chính để được xem xét chuyển mục đích sử dụng đất.”
Ông cho rằng, cán bộ địa chính xã áp dụng luật quá cứng nhắc, không xét đến quá trình sử dụng đất hợp pháp và biến động trong chính sách quản lý đất qua từng giai đoạn, dẫn đến thiệt thòi cho người dân và gây ách tắc thủ tục hành chính.
Cần hướng dẫn thống nhất, rõ ràng từ Trung ương
Các chuyên gia kiến nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường cần sớm ban hành hướng dẫn cụ thể, dễ hiểu để đảm bảo quyền lợi người dân, đồng thời tháo gỡ khó khăn cho chính quyền địa phương trong việc giải quyết các hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất, tránh tình trạng mỗi nơi hiểu một kiểu, gây phiền hà cho người dân.
Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686
