Chuyển đất nông nghiệp, đất vườn lên thổ cư từ năm 2026 không còn đơn giản như trước, đặc biệt về cách tính tiền sử dụng đất. Nếu không nắm rõ quy định mới, người dân có thể mất quyền ưu đãi, phải nộp 100% chênh lệch giá đất, thậm chí phát sinh tiền chậm nộp rất lớn.
Nghị định 50/2026 được ban hành nhằm tháo gỡ vướng mắc cho người dân, nhưng đồng thời cũng siết chặt nguyên tắc một lần duy nhất được hưởng cơ chế ưu đãi khi chuyển mục đích sử dụng đất.
Dưới đây là những nội dung quan trọng người dân nhất định phải nắm rõ trước khi làm hồ sơ chuyển thổ cư.
Nguyên tắc mới: Chỉ được ưu đãi tiền sử dụng đất một lần cho mỗi hộ gia đình, cá nhân
Theo quy định mới, việc tính tiền sử dụng đất khi chuyển từ đất nông nghiệp, đất vườn sang đất ở chỉ được áp dụng một lần duy nhất cho mỗi hộ gia đình hoặc cá nhân.
Điểm đặc biệt cần lưu ý:
- Chỉ áp dụng trên 01 thửa đất do hộ gia đình, cá nhân tự lựa chọn
- Áp dụng một lần duy nhất trong suốt quá trình sử dụng đất
- Các lần chuyển mục đích sau hoặc các thửa đất khác không còn được hưởng cơ chế ưu đãi
Quy định này nhằm hạn chế tình trạng lợi dụng chính sách để chuyển đổi nhiều thửa đất với chi phí thấp.
Chuyển thổ cư lần thứ hai: Phải nộp 100% chênh lệch giá đất
Khi đã sử dụng quyền ưu đãi cho một thửa đất, nếu người dân:
- Tiếp tục chuyển mục đích lần sau trên cùng thửa đất, hoặc
- Chuyển mục đích sử dụng đất trên thửa đất khác
thì tiền sử dụng đất phải nộp sẽ bằng 100% chênh lệch giữa:
- Giá đất ở
- Giá đất nông nghiệp
tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Đây là điểm khiến chi phí chuyển thổ cư tăng rất mạnh nếu người dân không tính toán ngay từ đầu.
Có nhiều thửa đất ở nhiều tỉnh vẫn chỉ được chọn một thửa để hưởng ưu đãi
Ngay cả trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân sở hữu nhiều thửa đất, kể cả ở nhiều tỉnh, thành khác nhau, thì:
- Chỉ được lựa chọn 01 thửa duy nhất để áp dụng cơ chế tính tiền sử dụng đất ưu đãi
- Phải cam kết rõ ràng trong đơn xin chuyển mục đích
- Chịu hoàn toàn trách nhiệm pháp lý về nội dung cam kết
Điều này yêu cầu người dân cần xem xét kỹ giá trị, vị trí và tiềm năng của từng thửa đất trước khi quyết định.
Hậu quả nặng nếu cố tình xin ưu đãi nhiều lần
Nếu cơ quan chức năng phát hiện hộ gia đình, cá nhân đã:
- Từng được áp dụng cơ chế ưu đãi
- Nhưng vẫn tiếp tục xin hưởng ưu đãi cho thửa đất khác
thì hậu quả sẽ rất nghiêm trọng:
- Cơ quan thuế sẽ tính lại tiền sử dụng đất theo mức 100% chênh lệch
- Số tiền đã nộp trước đó chỉ được khấu trừ
- Người dân còn phải nộp tiền chậm nộp, tính từ ngày có quyết định chuyển mục đích đến thời điểm phát hiện vi phạm
Trong nhiều trường hợp, tổng số tiền phải nộp có thể cao gấp nhiều lần so với dự tính ban đầu.
Mốc thời gian tính số lần chuyển mục đích người dân cần nhớ
Việc xác định:
- Số lần chuyển mục đích sử dụng đất
- Hạn mức giao đất ở
- Quyền lựa chọn thửa đất hưởng ưu đãi
được tính từ ngày 01/08/2024.
Điều này có nghĩa là các giao dịch, quyết định chuyển mục đích từ thời điểm này trở đi đều được ghi nhận để kiểm soát chính sách.
Giá đất dùng để tính tiền chuyển thổ cư lấy theo bảng giá nào?
Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích được tính dựa trên:
- Giá đất ở
- Giá đất nông nghiệp
theo bảng giá đất do Nhà nước ban hành, áp dụng tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Người dân không được tự chọn thời điểm hay áp dụng bảng giá cũ để giảm chi phí.
Lời khuyên chuyên gia trước khi chuyển đất lên thổ cư
Trước khi nộp hồ sơ, người dân nên:
- Rà soát toàn bộ quỹ đất đang sở hữu
- Ưu tiên thửa đất có giá trị cao, vị trí tốt để hưởng ưu đãi
- Tính toán kỹ chi phí dài hạn nếu còn nhu cầu chuyển mục đích trong tương lai
- Tránh cam kết sai hoặc cố tình hưởng chính sách nhiều lần
Một quyết định sai thời điểm có thể khiến chi phí chuyển thổ cư tăng thêm hàng trăm triệu đồng.
Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686
