Trong thời gian qua, nhiều người dân phản ánh chi phí chuyển đất nông nghiệp sang đất ở tăng mạnh, thậm chí có trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất lên tới hàng tỷ đồng. Trước thực tế này, Bộ Tài chính đã có phản hồi chính thức và cho biết các quy định mới có hiệu lực từ đầu năm 2026 đã điều chỉnh theo hướng giảm tiền sử dụng đất cho người dân.
Đây là một thay đổi đáng chú ý trong chính sách đất đai, đặc biệt trong bối cảnh bảng giá đất tại nhiều địa phương tăng cao sau khi Luật Đất đai mới được triển khai.
Vì sao tiền chuyển đất lên thổ cư từng tăng mạnh?
Theo phản ánh của cử tri tại nhiều địa phương, đặc biệt là các khu vực có tốc độ đô thị hóa nhanh, chi phí chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp hoặc đất vườn sang đất ở đã tăng đột biến.
Nguyên nhân chính đến từ hai yếu tố lớn.
Thứ nhất là quy định trước đây yêu cầu người dân phải nộp 100% phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp khi chuyển mục đích sử dụng đất.
Thứ hai là bảng giá đất tại nhiều địa phương được điều chỉnh tăng mạnh, khiến phần chênh lệch giá đất ngày càng lớn.
Khi hai yếu tố này cộng lại, tiền sử dụng đất phải nộp có thể tăng gấp nhiều lần so với trước đây, dẫn đến tình trạng nhiều hộ dân gặp khó khăn khi muốn hợp thức hóa đất ở.
Quy định mới từ năm 2026: Giảm đáng kể tiền sử dụng đất
Để tháo gỡ khó khăn cho người dân, Quốc hội đã ban hành Nghị quyết 254/2025 với cơ chế tính tiền sử dụng đất theo tỷ lệ phần trăm của phần chênh lệch giá đất.
Cụ thể, khi hộ gia đình hoặc cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, mức tiền sử dụng đất sẽ được tính theo ba mức.
30% phần chênh lệch giá đất đối với diện tích nằm trong hạn mức giao đất ở.
50% phần chênh lệch giá đất đối với phần diện tích vượt hạn mức nhưng không quá một lần hạn mức.
100% phần chênh lệch giá đất đối với diện tích vượt quá một lần hạn mức giao đất ở.
Quy định này được thể chế hóa tại Nghị định 50/2026 và có hiệu lực từ cuối tháng 1/2026.
Điểm quan trọng là chính sách này chỉ được áp dụng một lần đối với mỗi hộ gia đình hoặc cá nhân trên một thửa đất.
Ví dụ cụ thể cách tính tiền chuyển đất
Để dễ hình dung, có thể xem xét một trường hợp cụ thể.
Giả sử một hộ gia đình muốn chuyển 200 m² đất vườn sang đất ở, trong khi hạn mức giao đất ở tại địa phương là 100 m².
Cách tính sẽ được chia thành hai phần.
100 m² đầu tiên nằm trong hạn mức nên chỉ phải nộp 30% phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp.
100 m² tiếp theo vượt hạn mức nhưng không quá một lần hạn mức nên phải nộp 50% phần chênh lệch.
Nhờ cơ chế này, tổng số tiền sử dụng đất phải nộp có thể giảm đáng kể so với trước đây khi người dân phải đóng 100% chênh lệch cho toàn bộ diện tích.
Những trường hợp được miễn hoặc ghi nợ tiền sử dụng đất
Bên cạnh việc giảm tỷ lệ thu, pháp luật đất đai hiện hành cũng có các chính sách hỗ trợ cho một số nhóm đối tượng đặc thù.
Cụ thể, hộ gia đình là người dân tộc thiểu số hoặc hộ nghèo sinh sống tại các khu vực có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn có thể được miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức khi cấp giấy chứng nhận lần đầu.
Ngoài ra, người dân cũng có thể được ghi nợ tiền sử dụng đất trong một số trường hợp theo quy định của Chính phủ.
Cơ chế này giúp người dân có thêm thời gian để hoàn thành nghĩa vụ tài chính, tránh áp lực phải nộp ngay một khoản tiền lớn.
Tác động của chính sách mới đến thị trường bất động sản
Dưới góc độ thị trường, việc giảm tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất được kỳ vọng mang lại nhiều tác động tích cực.
Thứ nhất, giúp người dân dễ dàng hợp thức hóa đất ở, từ đó tăng nguồn cung đất ở hợp pháp.
Thứ hai, góp phần thúc đẩy thị trường nhà ở tại khu vực nông thôn và vùng ven đô thị.
Thứ ba, giảm áp lực chi phí khi phát triển nhà ở riêng lẻ của người dân.
Tuy nhiên, việc bảng giá đất tăng mạnh tại một số địa phương vẫn có thể khiến chi phí chuyển đất cao nếu giá đất ở tăng quá nhanh so với đất nông nghiệp.
Người dân cần lưu ý điều gì khi chuyển đất sang đất ở?
Khi thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, người dân cần chú ý một số vấn đề quan trọng.
Thứ nhất là kiểm tra quy hoạch sử dụng đất tại địa phương để đảm bảo thửa đất được phép chuyển sang đất ở.
Thứ hai là xác định hạn mức giao đất ở tại địa phương vì đây là cơ sở để tính mức tiền sử dụng đất phải nộp.
Thứ ba là cân nhắc lựa chọn thửa đất áp dụng chính sách ưu đãi vì quy định giảm tiền sử dụng đất chỉ áp dụng một lần cho mỗi hộ gia đình hoặc cá nhân.
Kết luận
Việc điều chỉnh cách tính tiền sử dụng đất từ năm 2026 được xem là bước đi quan trọng nhằm giảm bớt gánh nặng tài chính cho người dân khi chuyển đất nông nghiệp sang đất ở.
Thay vì phải nộp toàn bộ phần chênh lệch giá đất như trước đây, người dân giờ đây chỉ phải đóng một phần theo tỷ lệ quy định đối với diện tích trong hạn mức.
Dù vậy, chi phí thực tế vẫn phụ thuộc nhiều vào bảng giá đất tại từng địa phương. Vì vậy, trước khi quyết định chuyển mục đích sử dụng đất, người dân nên tìm hiểu kỹ quy định và tính toán nghĩa vụ tài chính để tránh phát sinh chi phí ngoài dự kiến.
Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686
