Chung cư hết thời hạn sử dụng không có nghĩa người dân đương nhiên mất quyền sở hữu căn hộ. Dự thảo Luật Nhà ở đang đề xuất nhiều cơ chế nhằm làm rõ quyền lợi của chủ sở hữu khi công trình xuống cấp, phải phá dỡ hoặc xây dựng lại.
Hết thời hạn sử dụng không đồng nghĩa mất nhà
Một trong những điểm đáng chú ý là cần phân biệt thời hạn sử dụng công trình với quyền sở hữu căn hộ.
Khi chung cư hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế, công trình sẽ được kiểm định để xác định khả năng tiếp tục sử dụng. Nếu vẫn bảo đảm an toàn, công trình có thể tiếp tục được sử dụng theo thời gian được xác định.
Trường hợp công trình không còn bảo đảm an toàn và thuộc diện phải phá dỡ, quyền lợi của chủ sở hữu sẽ được xử lý theo phương án cải tạo, xây dựng lại.
Người dân có thể được bồi thường hoặc tái định cư
Đối với các chung cư cũ, đặc biệt nhóm được xây dựng trước năm 1994, dự thảo đưa ra nhiều phương án xử lý quyền lợi.
Chủ sở hữu có thể được:
- Bồi thường bằng nhà ở tái định cư.
- Được mua nhà ở xã hội theo quy định.
- Nhận bồi thường bằng tiền đối với quyền sử dụng đất theo phần quyền sở hữu.
- Được bố trí chỗ ở tạm thời trong thời gian phá dỡ, xây dựng lại.
Phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư phải được xây dựng theo hướng công khai, minh bạch, đồng thời bảo đảm diện tích căn hộ tái định cư theo quy định.
Có thể phải đóng tiền để xây dựng lại chung cư
Với nhóm chung cư không thuộc diện chung cư cũ, dự thảo đề xuất cơ chế để chủ sở hữu tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất và đóng góp kinh phí xây dựng lại công trình khi hết thời hạn sử dụng.
Khoản đóng góp được tính dựa trên tỷ lệ diện tích căn hộ của từng chủ sở hữu và suất đầu tư xây dựng mới tại thời điểm phá dỡ.
Nếu không muốn tiếp tục đóng góp, chủ sở hữu có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản cho người khác theo quy định. Người nhận chuyển nhượng sẽ tiếp tục thực hiện các nghĩa vụ liên quan.
Nếu khu đất không được xây chung cư lại thì sao?
Trường hợp quy hoạch mới không tiếp tục xây dựng nhà chung cư tại khu đất, quyền lợi của chủ sở hữu sẽ được xử lý theo phương án bồi thường, tái định cư được phê duyệt.
Đây cũng là vấn đề đang được quan tâm bởi cần làm rõ chủ sở hữu có quyền lựa chọn nhận tiền hay nhận nhà tái định cư, cũng như cách xử lý khi các chủ sở hữu không đạt được sự đồng thuận về phương án xây dựng lại.
Người mua chung cư cần lưu ý gì?
Những đề xuất mới cho thấy khi mua căn hộ, đặc biệt là chung cư đã có tuổi đời cao, người mua không nên chỉ quan tâm đến giá bán.
Các yếu tố cần kiểm tra gồm tuổi công trình, chất lượng xây dựng, pháp lý căn hộ, quyền sử dụng đất, quy hoạch khu đất và khả năng phải đóng góp kinh phí nếu xây dựng lại.
Đặc biệt, người mua cần hiểu rõ rằng thời hạn sử dụng công trình không đồng nghĩa với thời điểm chấm dứt quyền sở hữu căn hộ. Việc công trình có phải phá dỡ hay không còn phụ thuộc vào kết quả kiểm định và quy định pháp luật tại thời điểm đó.
Dự thảo Luật Nhà ở vẫn đang trong quá trình hoàn thiện, vì vậy các quy định về quyền lợi, bồi thường và tái định cư có thể tiếp tục được điều chỉnh trước khi được ban hành chính thức.
Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686
