Mua một chung cư với thời hạn sử dụng 70 năm nhưng đến năm thứ 60 công trình đã xuống cấp, không còn đủ điều kiện an toàn để ở. Khi đó, 10 năm còn lại sẽ được tính như thế nào? Đây là vấn đề đang được đặt ra trong quá trình sửa đổi Luật Nhà ở.
Theo GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, pháp luật cần làm rõ sự khác nhau giữa niên hạn thiết kế, thời hạn cam kết trong hợp đồng và tuổi thọ thực tế của chung cư.
Nên có đơn vị độc lập xác định niên hạn chung cư
Theo định hướng tại dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, thời hạn sử dụng chung cư được xác định dựa trên thời hạn sử dụng của công trình trong hồ sơ thiết kế, tính từ khi công trình được đưa vào khai thác.
Tuy nhiên, thời gian ghi trong hồ sơ không đồng nghĩa công trình chắc chắn chỉ được sử dụng đến đúng thời điểm đó. Tuổi thọ thực tế còn phụ thuộc vào chất lượng xây dựng, bảo trì, vận hành và tình trạng xuống cấp.
GS Đặng Hùng Võ cho rằng nên có đơn vị giám định độc lập để đánh giá chất lượng và xác định thời điểm công trình không còn đủ điều kiện sử dụng. Việc này giúp phân biệt rõ giữa thời hạn dự kiến và tuổi thọ thực tế của chung cư.
Chung cư cam kết 70 năm nhưng xuống cấp ở năm thứ 60
Một tình huống được đặt ra là hợp đồng cam kết căn hộ có thời hạn sử dụng 70 năm, nhưng đến năm thứ 60, công trình đã xuống cấp và phải xây dựng lại.
Theo đề xuất của GS Đặng Hùng Võ, chủ đầu tư cần có trách nhiệm bồi thường phần thời gian sử dụng bị rút ngắn, trong trường hợp nguyên nhân thuộc trách nhiệm của chủ đầu tư.
Ví dụ, người mua được cam kết 70 năm nhưng thực tế chỉ sử dụng được 60 năm thì 10 năm còn lại có thể được xem xét bồi thường. Khoản bồi thường có thể được tính dựa trên giá trị sử dụng, chẳng hạn chi phí thuê nhà trong khoảng thời gian bị mất.
Ngược lại, nếu hết thời hạn ghi trong hợp đồng nhưng công trình vẫn an toàn và đủ điều kiện sử dụng, cư dân không nhất thiết phải rời đi ngay. Việc tiếp tục sử dụng cần căn cứ vào kết quả kiểm định thực tế của công trình.
Chủ đầu tư chậm tiến độ cũng cần chịu trách nhiệm
Một vấn đề khác là những dự án nhà ở hình thành trong tương lai bị chậm triển khai trong nhiều năm.
Nếu việc chậm tiến độ khiến thời gian sử dụng thực tế của người mua bị rút ngắn so với thời hạn đã cam kết, GS Đặng Hùng Võ cho rằng chủ đầu tư cần có trách nhiệm bồi thường cho khách hàng, thay vì chỉ chịu xử phạt hành chính.
Điều này đặc biệt đáng chú ý với người mua chung cư bởi thời hạn sử dụng là một yếu tố liên quan trực tiếp đến giá trị và quyền lợi của tài sản.
Trong thời gian tới, các quy định về niên hạn chung cư cần tiếp tục làm rõ cách xác định tuổi thọ công trình, trách nhiệm của chủ đầu tư và phương án bảo vệ quyền lợi người mua khi công trình xuống cấp trước thời hạn.
Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686
