Từ năm 2026, chính sách thuế đối với hoạt động cho thuê nhà và cho thuê tài sản của cá nhân chính thức bước sang một “luật chơi” mới. Chỉ một thay đổi về ngưỡng doanh thu, nhưng có thể giúp nhiều người cho thuê giảm đáng kể nghĩa vụ thuế, đồng thời buộc nhà đầu tư cho thuê quy mô lớn phải minh bạch hơn trong kê khai và quản trị dòng tiền.
Nếu đang sở hữu nhà cho thuê, mặt bằng, kho xưởng hoặc tài sản tạo thu nhập định kỳ, đây là thời điểm bạn bắt buộc phải nắm rõ để tránh rủi ro pháp lý và tối ưu chi phí.
Ngưỡng 500 triệu đồng/năm: Mốc phân loại quan trọng từ năm 2026
Từ năm 2026, nghĩa vụ thuế của cá nhân cho thuê nhà sẽ được xác định dựa trên tổng doanh thu phát sinh trong năm dương lịch, thay vì cách tiếp cận phân tán như trước đây.
Theo quy định mới, cá nhân có doanh thu cho thuê từ 500 triệu đồng/năm trở xuống sẽ:
- Không phải nộp thuế giá trị gia tăng (GTGT)
- Không phải nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN)
- Không phải nộp lệ phí môn bài đối với hoạt động cho thuê tài sản
Việc bãi bỏ lệ phí môn bài từ ngày 1/1/2026 giúp giảm đáng kể chi phí hành chính, đặc biệt với nhóm cá nhân cho thuê nhỏ lẻ, đầu tư tích lũy hoặc cho thuê một đến hai tài sản.
Doanh thu vượt 500 triệu đồng/năm: Thuế được tính như thế nào?
Với cá nhân có doanh thu cho thuê vượt 500 triệu đồng/năm, nghĩa vụ thuế vẫn được áp dụng nhưng theo cách tính mới, rõ ràng và dễ kiểm soát hơn.
Cụ thể:
- Thuế GTGT: 5% trên toàn bộ doanh thu cho thuê
- Thuế TNCN: 5% trên phần doanh thu vượt 500 triệu đồng/năm
Ví dụ minh họa:
- Doanh thu 900 triệu đồng/năm
- Thuế GTGT: 900 triệu x 5% = 45 triệu đồng
- Thuế TNCN: (900 – 500) x 5% = 20 triệu đồng
- Tổng thuế phải nộp: 65 triệu đồng
- Thuế GTGT: 900 triệu x 5% = 45 triệu đồng
Theo cách tính này, nghĩa vụ thuế tăng theo quy mô, nhưng không gây “sốc” cho người cho thuê khi mới vượt ngưỡng.
Bãi bỏ lệ phí môn bài: Lợi ích rõ rệt cho người cho thuê nhỏ lẻ
Việc chính thức bãi bỏ lệ phí môn bài đối với hoạt động cho thuê tài sản từ năm 2026 được xem là một bước điều chỉnh tích cực. Thay đổi này giúp:
- Giảm chi phí cố định hằng năm
- Đơn giản hóa thủ tục hành chính
- Khuyến khích người dân kê khai trung thực thay vì né tránh nghĩa vụ thuế
Đối với nhà đầu tư cho thuê dài hạn, đây là yếu tố giúp cải thiện dòng tiền ròng, đặc biệt trong bối cảnh lợi suất cho thuê đang chịu áp lực từ chi phí vận hành và lãi suất.
Doanh nghiệp thuê nhà của cá nhân cần lưu ý điều gì?
Với doanh nghiệp thuê tài sản của cá nhân, hồ sơ và quy trình thanh toán cũng được siết chặt hơn nhằm đảm bảo tính minh bạch.
Doanh nghiệp cần chuẩn bị đầy đủ:
- Hợp đồng thuê tài sản
- Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản
- Căn cước công dân của cá nhân cho thuê
Đối với khoản thanh toán từ 5 triệu đồng trở lên, bắt buộc phải thanh toán không dùng tiền mặt.
Nếu cá nhân cho thuê tự nộp thuế, doanh nghiệp có trách nhiệm lưu chứng từ và lập bảng kê theo quy định. Trường hợp doanh nghiệp nộp thuế thay, nội dung này phải được ghi rõ trong hợp đồng thuê.
Không phát sinh thuế vẫn phải khai thuế đầy đủ
Một điểm rất dễ bị bỏ sót là: cá nhân cho thuê có doanh thu từ 500 triệu đồng/năm trở xuống dù không phải nộp thuế vẫn phải khai thuế.
Việc khai thuế phải đảm bảo đầy đủ, chính xác, đúng thời hạn và chịu trách nhiệm trước pháp luật về hồ sơ đã kê khai. Đây là cơ sở để cơ quan thuế theo dõi, đối chiếu và xác định đúng nghĩa vụ thuế khi doanh thu thay đổi trong các năm tiếp theo.
Thủ tục khai thuế cho thuê nhà từ năm 2026
Cá nhân cho thuê có thể lựa chọn khai thuế theo từng lần phát sinh hoặc theo năm. Thời hạn nộp hồ sơ:
- Chậm nhất là ngày cuối cùng của tháng đầu tiên của năm dương lịch nếu khai theo năm
- Hoặc ngày thứ 10 kể từ khi bắt đầu thời hạn cho thuê nếu khai theo từng lần phát sinh
Địa điểm nộp hồ sơ:
- Cho thuê bất động sản: nộp tại cơ quan thuế nơi có bất động sản
- Cho thuê tài sản khác: nộp tại cơ quan thuế nơi cư trú
Hồ sơ có thể nộp trực tiếp, qua bưu chính hoặc bằng hình thức điện tử.
Góc nhìn chuyên gia: Người cho thuê cần làm gì từ năm 2026?
Từ năm 2026, hoạt động cho thuê nhà không còn là “khoảng trống quản lý” như trước. Chính sách mới cho thấy định hướng rõ ràng: khuyến khích cho thuê nhỏ lẻ, kiểm soát chặt hoạt động cho thuê quy mô lớn, minh bạch hóa dòng tiền.
Người cho thuê cần:
- Chủ động rà soát doanh thu hằng năm
- Chuẩn hóa hợp đồng, phương thức thanh toán
- Kê khai thuế đầy đủ dù không phát sinh nghĩa vụ nộp
Việc tuân thủ sớm không chỉ giúp tránh rủi ro pháp lý, mà còn là nền tảng để tối ưu hiệu quả đầu tư dài hạn.
Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686
