Thị trường bất động sản TP.HCM bước vào quý 1/2026 với một diện mạo hoàn toàn mới: không còn những cơn “sốt ảo”, thay vào đó là sự thận trọng và sàng lọc khắc nghiệt từ phía người mua lẫn chủ đầu tư.
Bức tranh nguồn cung: Sự trỗi dậy của các đô thị vệ tinh
Theo báo cáo mới nhất từ CBRE Việt Nam, thị trường vừa trải qua một quý đầu năm bùng nổ về số lượng. Tổng cộng có 3.840 căn hộ và 231 căn nhà liền thổ được chào bán, tăng tới 93% so với cùng kỳ năm ngoái.
Đáng chú ý, cơ cấu nguồn cung đang có sự dịch chuyển mạnh mẽ. Sau khi sáp nhập hành chính, Bình Dương đã khẳng định vị thế “cánh tay nối dài” không thể thiếu khi được dự báo sẽ đóng góp hơn 50% thị phần căn hộ cho toàn vùng TP.HCM trong năm 2026. Tại khu vực trung tâm (TP.HCM cũ), sự khan hiếm vẫn tiếp diễn khi tỷ lệ tồn kho chỉ vỏn vẹn 2,6%, giữ cho sức nóng của các dự án nội đô chưa bao giờ hạ nhiệt.
Giá bán thiết lập mặt bằng mới: Tăng nhưng bền vững
Giá bán sơ cấp trung bình tại TP.HCM hiện đã đạt mốc 71 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT). So với mức tăng trưởng “nóng” trên 17% của giai đoạn đầu năm 2025, mức tăng 11% theo năm của quý 1/2026 cho thấy thị trường đang điều chỉnh về quỹ đạo ổn định.
Điểm sáng lớn nhất là sự đa dạng phân khúc. Hơn 42% nguồn cung mới có mức giá dưới 60 triệu đồng/m2, đáp ứng nhu cầu ở thực của đại đa số người dân. Điều này phản ánh nỗ lực của các nhà phát triển dự án trong việc tái cấu trúc sản phẩm sau giai đoạn sáp nhập hành chính.
“Kỷ luật thép” trong tài chính: Lời tạm biệt với đòn bẩy quá đà
Bà Dương Thùy Dung – Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam nhận định, tâm lý người mua năm 2026 đã thay đổi hoàn toàn. Thay vì “tất tay” bằng vốn vay ngân hàng như giai đoạn hưng phấn trước đây, các nhà đầu tư hiện nay ưu tiên sự an toàn tuyệt đối.
- Ngưỡng vay an toàn: Người mua có xu hướng giữ mức vay dưới 40% giá trị tài sản.
- Phòng ngừa rủi ro: Đây là động thái chủ động để đối phó với biến động lãi suất và lạm phát toàn cầu.
- Tiêu chuẩn “xuống tiền”: Chỉ những dự án có pháp lý sạch, chủ đầu tư uy tín và hạ tầng thực tế mới có thể thuyết phục khách hàng.
Bất động sản liền thổ: Sự trở lại của những “đại đô thị”
Sau năm 2025 kỷ lục với nguồn cung tăng gấp 20 lần, phân khúc nhà thấp tầng tiếp tục đà hấp thụ ấn tượng. Dù quý 1/2026 chỉ có 87 căn chào bán mới nhưng lượng giao dịch thành công đã vượt 750 căn.Khu Đông và khu Nam vẫn là hai “trục động lực” chính. Dự kiến năm 2026 sẽ có khoảng 5.500 sản phẩm thấp tầng ra mắt, hướng tới con số 15.000 sản phẩm vào năm 2028. Đây là cơ hội cho những nhà đầu tư dài hạn tìm kiếm giá trị từ sự phát triển hạ tầng quy hoạch bài bản.
