Sau nhiều năm biến động mạnh, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước sang giai đoạn bản lề quan trọng. Những con số của năm 2025 cho thấy một sự chuyển mình rõ nét: nguồn cung phục hồi mạnh mẽ, thanh khoản cải thiện và mặt bằng giá dần được kiểm soát. Bước sang năm 2026, thị trường BĐS được kỳ vọng sẽ vận hành theo quỹ đạo ổn định và bền vững hơn, thay vì tăng nóng như các chu kỳ trước.
Năm 2025 – giai đoạn “giải nén” của thị trường bất động sản
Năm 2025 được xem là năm thị trường bất động sản thoát khỏi trạng thái tắc nghẽn kéo dài. Hơn 1.000 dự án trên cả nước đã được tháo gỡ vướng mắc pháp lý, tạo điều kiện cho nguồn cung quay trở lại thị trường với quy mô lớn nhất kể từ năm 2020.
Thanh khoản cải thiện rõ rệt khi toàn thị trường ghi nhận gần 580.000 giao dịch thành công. Đáng chú ý, 6 tháng cuối năm chiếm tới hơn 60% tổng lượng giao dịch, phản ánh sự phục hồi niềm tin của người mua và nhà đầu tư sau giai đoạn trầm lắng.
Trong khi đó, tín dụng toàn nền kinh tế lập kỷ lục mới, với dư nợ cho bất động sản đạt khoảng 1,8 triệu tỷ đồng, trở thành trụ đỡ quan trọng giúp doanh nghiệp phục hồi dòng tiền và triển khai dự án.
Nguồn cung tăng mạnh, áp lực giá dần được giải tỏa
Số liệu cho thấy, trên phạm vi cả nước đang có hơn 1.100 dự án nhà ở thương mại và khu đô thị triển khai, cung cấp khoảng 529.000 căn hộ. Song song đó là gần 700 dự án nhà ở xã hội với quy mô hơn 650.000 căn, tương đương hơn 60% mục tiêu của Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội.
Riêng năm 2025, hơn 100.000 căn nhà ở xã hội đã hoàn thành, vượt kế hoạch đề ra. Nguồn cung lớn giúp quan hệ cung – cầu dần được tái cân bằng, qua đó làm chậm lại đà tăng giá tại nhiều khu vực từng “sốt nóng”.
Thực tế cho thấy, giá bất động sản trong năm 2025 tăng mạnh vào đầu năm, chững lại vào giữa năm và dần ổn định vào cuối năm. Đây là dấu hiệu cho thấy thị trường đang chuyển từ pha tăng giá cảm tính sang giai đoạn vận hành dựa trên giá trị thực.
Hình thành các “siêu thị trường” sau sáp nhập địa giới
Việc sáp nhập các đơn vị hành chính, hình thành 34 tỉnh thành với quy mô kinh tế lớn hơn đã tạo ra những “siêu thị trường” bất động sản mới. TP.HCM tiếp tục giữ vai trò trung tâm, bên cạnh các địa phương có sức lan tỏa cao như Bắc Ninh, Hải Phòng, Đà Nẵng, Lâm Đồng, Ninh Bình hay Phú Thọ.
Không gian phát triển được mở rộng giúp giảm áp lực cục bộ tại các đô thị lớn, đồng thời hạn chế các cơn sóng đầu cơ ngắn hạn. Điều này góp phần đưa mặt bằng giá bất động sản trở về vùng hợp lý hơn, phù hợp với thu nhập và nhu cầu thực.
Triển vọng năm 2026: Thị trường bước vào chu kỳ tăng trưởng mới
Bước sang năm 2026, động lực tăng trưởng của BĐS tiếp tục đến từ đầu tư công, công nghiệp, dịch vụ và phát triển hạ tầng. Nguồn cung dồi dào hơn sẽ mang lại nhiều lựa chọn cho người mua ở thực lẫn nhà đầu tư dài hạn.
Chính sách tiền tệ linh hoạt, lãi suất ổn định giúp dòng vốn tiếp tục được duy trì trong nền kinh tế. Cùng với đó, các mô hình phát triển mới như đô thị nén, đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD) và các đại dự án quy mô lớn, phát triển đồng bộ hạ tầng – tiện ích sẽ ngày càng phổ biến.
Tái cấu trúc toàn diện: Yếu tố quyết định sự bền vững
Giai đoạn 2026 không còn là “sân chơi” của tăng giá BĐS ngắn hạn. Thị trường đang bước vào quá trình tái cấu trúc toàn diện, từ cơ cấu sản phẩm, mặt bằng giá đến năng lực chủ đầu tư và cách thức quản lý.
Những dự án kém chất lượng, thiếu minh bạch sẽ dần bị loại bỏ. Thay vào đó là các chủ đầu tư có năng lực tài chính, quản trị và tầm nhìn dài hạn. Nhà ở xã hội cũng được định hướng phát triển theo tiêu chí “đáng sống”, chú trọng chất lượng, tiện ích và môi trường, thay vì chỉ chạy theo số lượng.
Song song đó, bất động sản xanh, nhà thông minh, dự án gắn với tiêu chuẩn tiết kiệm năng lượng và tín chỉ carbon được dự báo sẽ trở thành xu hướng chủ đạo trong trung và dài hạn.
Giá hạ nhiệt nhưng không giảm sâu
Trong bối cảnh nguồn cung tăng mạnh và thị trường vận hành minh bạch hơn, mặt bằng giá BĐS năm 2026 được dự báo sẽ hạ nhiệt rõ rệt, đặc biệt tại những khu vực từng tăng nóng. Tuy nhiên, giá khó có khả năng giảm sâu trên diện rộng, do chi phí đất đai, xây dựng và tài chính vẫn ở mức cao.
Thay vào đó, thị trường sẽ phân hóa rõ nét: dự án có pháp lý đầy đủ, hạ tầng tốt, phục vụ nhu cầu ở thực sẽ giữ giá ổn định, trong khi các sản phẩm đầu cơ, thiếu giá trị sử dụng sẽ dần mất thanh khoản.
Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686
