Khi giá căn hộ liên tục lập mặt bằng mới, giấc mơ sở hữu nhà của người lao động và các gia đình trẻ tại TP.HCM đang ngày càng xa vời. Một thực tế đáng lo ngại vừa được ghi nhận: trong 5 tháng đầu năm 2026, thị trường bất động sản TP.HCM hoàn toàn không xuất hiện bất kỳ dự án nhà ở thuộc phân khúc bình dân nào đủ điều kiện mở bán.
Trong khi nguồn cung bất động sản đang có dấu hiệu phục hồi mạnh mẽ, sự mất cân đối ngày càng lớn giữa các phân khúc đang đặt ra nhiều thách thức cho thị trường nhà ở lớn nhất cả nước.
Thị Trường Bất Động Sản TP.HCM Đang Phục Hồi Mạnh Mẽ
Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài, thị trường bất động sản TP.HCM đang ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực.
Trong 5 tháng đầu năm 2026, hoạt động kinh doanh bất động sản tăng hơn 5%, đóng góp khoảng 3,1% GRDP thành phố và trở thành một trong những động lực tăng trưởng quan trọng của nền kinh tế.
Cùng với đó, số lượng dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư cũng tăng đáng kể. Thành phố đã phê duyệt 11 dự án nhà ở và khu đô thị mới với tổng diện tích hơn 434ha và tổng vốn đầu tư lên tới gần 119.000 tỷ đồng.
So với cùng kỳ năm trước, số lượng dự án được phê duyệt đã tăng gần gấp đôi, cho thấy niềm tin của doanh nghiệp đối với thị trường đang dần quay trở lại.
Nhà Cao Cấp Chiếm Gần 90% Nguồn Cung
Điểm đáng chú ý nhất của thị trường hiện nay nằm ở cơ cấu sản phẩm.
Trong tổng số 16.328 căn nhà ở đủ điều kiện huy động vốn trong 5 tháng đầu năm, phân khúc cao cấp chiếm tới 14.637 căn, tương đương gần 90% tổng nguồn cung.
Phân khúc trung cấp chỉ ghi nhận 1.691 căn, chiếm khoảng 10%.
Đáng báo động hơn, phân khúc nhà ở bình dân hoàn toàn không có sản phẩm mới nào xuất hiện trên thị trường.
Điều này đồng nghĩa với việc người có thu nhập trung bình hoặc thấp gần như không có cơ hội tiếp cận nguồn cung nhà ở thương mại mới tại TP.HCM.
Vì Sao Nhà Bình Dân Dần Biến Mất?
Theo các chuyên gia bất động sản, nguyên nhân chính đến từ sự gia tăng mạnh của chi phí đầu vào.
Giá đất tại TP.HCM liên tục leo thang trong nhiều năm qua khiến việc phát triển các dự án nhà giá thấp trở nên ngày càng khó khăn.
Bên cạnh đó, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, chi phí tài chính, vật liệu xây dựng, nhân công và các nghĩa vụ pháp lý cũng tăng đáng kể.
Trong bối cảnh đó, phần lớn doanh nghiệp lựa chọn phát triển các sản phẩm trung cấp và cao cấp nhằm đảm bảo biên lợi nhuận.
Thực tế hiện nay cho thấy rất khó để triển khai một dự án nhà ở thương mại có mức giá phù hợp với người lao động nếu không có các chính sách hỗ trợ mạnh từ Nhà nước.
Người Trẻ Và Người Lao Động Đang Chịu Áp Lực Lớn
Sự thiếu hụt nguồn cung nhà ở bình dân khiến khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà ngày càng lớn.
Đối với nhiều gia đình trẻ, việc sở hữu một căn hộ tại TP.HCM đang trở thành mục tiêu khó đạt được.
Ngay cả những người có thu nhập ổn định từ 20 – 30 triệu đồng mỗi tháng cũng gặp khó khăn khi tiếp cận nhà ở nếu không có nguồn hỗ trợ tài chính từ gia đình hoặc khoản tích lũy lớn từ trước.
Hệ quả là nhu cầu thuê nhà ngày càng tăng, tạo áp lực lên thị trường nhà cho thuê và các khu nhà trọ hiện hữu.
Đây cũng là lý do TP.HCM đang đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê nhằm giải quyết nhu cầu an cư cho người dân.
Nhà Ở Xã Hội Được Kỳ Vọng Lấp Khoảng Trống Thị Trường
Trong bối cảnh nhà ở thương mại giá rẻ gần như biến mất, nhà ở xã hội đang trở thành phân khúc được kỳ vọng nhiều nhất.
Trong 5 tháng đầu năm 2026, TP.HCM đã hoàn thành một dự án nhà ở xã hội với quy mô 580 căn hộ và tiếp tục khởi công thêm 3 dự án mới với 2.852 căn.
Hiện thành phố có 14 dự án nhà ở xã hội đang thi công với khoảng 11.600 căn hộ.
Ngoài ra, 7 dự án khác với quy mô hơn 8.800 căn đã hoàn tất các thủ tục quan trọng và dự kiến được triển khai trong thời gian tới.
Tuy nhiên, nếu so với nhu cầu thực tế của hàng triệu người dân, nguồn cung này vẫn còn khá khiêm tốn.
Bình Quới – Thanh Đa Và Những Đại Đô Thị Mới Đang Tái Định Hình Thị Trường
Một trong những điểm nhấn của thị trường năm 2026 là việc tái khởi động dự án Khu đô thị mới Bình Quới – Thanh Đa.
Dự án có quy mô hơn 423ha với tổng vốn đầu tư gần 99.000 tỷ đồng, thuộc nhóm đại đô thị lớn nhất TP.HCM hiện nay.
Sự xuất hiện của các siêu dự án góp phần thúc đẩy nguồn cung và nâng cấp diện mạo đô thị.
Tuy nhiên, phần lớn các dự án quy mô lớn hiện nay vẫn tập trung vào phân khúc trung cấp và cao cấp, chưa giải quyết được bài toán nhà ở giá phù hợp cho đại đa số người dân.
Ngân Sách Thành Phố Hưởng Lợi Từ Sự Phục Hồi Của Thị Trường
Không chỉ tác động đến nguồn cung nhà ở, sự phục hồi của thị trường bất động sản còn đóng góp đáng kể cho ngân sách TP.HCM.
Trong 4 tháng đầu năm, các khoản thu liên quan đến đất đai và bất động sản đạt hơn 21.400 tỷ đồng.
Trong đó, tiền sử dụng đất tăng gần 88%, tiền thuê đất tăng gần 50% và thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản tiếp tục duy trì đà tăng trưởng.
Điều này cho thấy bất động sản vẫn là một trong những ngành kinh tế quan trọng của thành phố.
Bài Toán Lớn Nhất Của Thị Trường Hiện Nay
Thị trường bất động sản TP.HCM đang phục hồi rõ nét về nguồn cung, số lượng dự án và dòng tiền đầu tư. Tuy nhiên, sự phục hồi này chưa thực sự đồng đều.
Việc gần 90% nguồn cung thuộc phân khúc cao cấp trong khi nhà ở bình dân hoàn toàn vắng bóng cho thấy thị trường đang phát triển lệch pha so với nhu cầu thực tế.
Nếu không có các chính sách đủ mạnh để hỗ trợ phát triển nhà ở giá hợp lý, khoảng cách giữa khả năng chi trả của người dân và giá nhà sẽ tiếp tục nới rộng.
Trong dài hạn, việc cân bằng lại cơ cấu nguồn cung, thúc đẩy nhà ở xã hội và tạo điều kiện phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp sẽ là yếu tố quyết định sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản TP.HCM.
Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686
