Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài từ năm 2022–2023, thị trường bất động sản TP.HCM năm 2025 đã ghi nhận những tín hiệu phục hồi rõ ràng về nguồn cung, thanh khoản và tâm lý nhà đầu tư. Hàng loạt dự án được tháo gỡ pháp lý, tái khởi động, trong khi hạ tầng giao thông tiếp tục đóng vai trò “đầu kéo” cho sự dịch chuyển dòng vốn và nhu cầu mua ở thực.
Tuy nhiên, phía sau bức tranh khởi sắc ấy vẫn tồn tại những điểm nghẽn mang tính cơ cấu, đặc biệt là tình trạng thiếu hụt nghiêm trọng nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội – yếu tố quyết định sự phát triển bền vững của thị trường trong trung và dài hạn.
Hạ tầng giao thông tiếp tục là động lực tăng trưởng chủ đạo
Năm 2025, hạ tầng giao thông tiếp tục khẳng định vai trò trung tâm trong việc định hình mặt bằng giá và xu hướng phát triển bất động sản TP.HCM.
Việc đưa vào khai thác tuyến metro số 1 Bến Thành – Suối Tiên, mở rộng cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây, khởi công cao tốc TP.HCM – Mộc Bài, cùng tiến độ triển khai Vành đai 2, Vành đai 3 và các trục kết nối liên vùng đã tạo ra những thay đổi mạnh mẽ về không gian đô thị.
Các khu vực hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng như TP Thủ Đức, khu Tây Bắc và khu Nam TP.HCM ghi nhận sự cải thiện rõ rệt về thanh khoản và giá trị bất động sản. Đồng thời, xu hướng giãn dân ra khỏi khu vực trung tâm ngày càng rõ nét, khi người mua nhà ưu tiên các khu vực có kết nối giao thông thuận tiện, quỹ đất lớn và giá còn “dễ thở” hơn.
Giá bất động sản tiếp tục tăng, khó có khả năng giảm trong trung hạn
Dù nguồn cung năm 2025 đã được cải thiện đáng kể, mặt bằng giá bất động sản TP.HCM vẫn duy trì xu hướng tăng.
Giá căn hộ tại TP.HCM trong năm 2025 đã tăng mạnh so với giai đoạn trước dịch, trong đó phân khúc căn hộ ghi nhận mức giá trung bình tiệm cận ngưỡng cao mới. Các phân khúc khác như đất nền, nhà phố, biệt thự cũng tăng giá đáng kể, đặc biệt tại những khu vực gắn liền với các dự án hạ tầng lớn.
Nguyên nhân chính đến từ chi phí đất đai, chi phí xây dựng và chi phí tài chính ngày càng tăng, trong khi quỹ đất phát triển dự án ngày càng hạn chế. Đến cuối năm 2025, thị trường xuất hiện dấu hiệu chững giá và đi ngang tại một số khu vực, nhưng chưa ghi nhận xu hướng giảm rõ rệt.
Giới chuyên gia nhận định, nếu không có sự đột phá về chính sách phát triển nhà ở giá thấp và cải cách mạnh mẽ thủ tục đầu tư, khả năng giảm giá nhà tại TP.HCM trong trung hạn là rất thấp.
“Vắng bóng” nhà ở vừa túi tiền – điểm nghẽn lớn nhất của thị trường
Một trong những vấn đề nổi cộm nhất của bất động sản TP.HCM năm 2025 chính là sự lệch pha nghiêm trọng trong cơ cấu nguồn cung.
Thị trường tiếp tục nghiêng mạnh về phân khúc trung – cao cấp và cao cấp. Các dự án có mức giá dưới 40 triệu đồng/m² gần như không xuất hiện trong rổ hàng mở bán mới. Trong khi đó, phân khúc cao cấp chiếm tỷ trọng áp đảo trong tổng nguồn cung căn hộ ra thị trường.
Thực trạng này khiến thị trường phát triển theo mô hình “kim tự tháp đảo ngược”, khi nguồn cung tập trung ở phân khúc giá cao, trong khi nhu cầu thực lại nằm chủ yếu ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội.
Mặc dù TP.HCM đã triển khai nhiều chương trình phát triển nhà ở xã hội, tiến độ thực hiện vẫn còn chậm do vướng mắc về quỹ đất, thủ tục đầu tư và bài toán hiệu quả tài chính cho doanh nghiệp.
Hệ quả: Giấc mơ an cư của người thu nhập trung bình ngày càng xa
Sự thiếu hụt kéo dài của phân khúc nhà ở vừa túi tiền đã và đang đẩy người mua có thu nhập trung bình ra khỏi thị trường nội đô TP.HCM.
Phần lớn giao dịch trong năm 2025 đến từ nhu cầu ở thực và tích lũy tài sản dài hạn, thay vì đầu cơ ngắn hạn như giai đoạn trước. Tuy nhiên, với mặt bằng giá ngày càng cao, nhiều người buộc phải dịch chuyển ra các khu vực ven đô như Hóc Môn, Củ Chi hoặc sang các tỉnh giáp ranh như Bình Dương, Đồng Nai, Tây Ninh để tìm kiếm sản phẩm phù hợp hơn.
Điều này tạo áp lực lớn lên chiến lược phát triển đô thị bền vững, khi lực lượng lao động trẻ, công chức và người thu nhập trung bình ngày càng khó tiếp cận nhà ở tại trung tâm kinh tế lớn nhất cả nước.
Góc nhìn chuyên gia: Phục hồi có, nhưng cần giải pháp dài hạn
Nhìn tổng thể, thị trường bất động sản TP.HCM năm 2025 đang trên đà phục hồi tương đối rõ nét. Nguồn cung và giao dịch cải thiện, niềm tin thị trường dần quay trở lại, đặc biệt ở những dự án có pháp lý minh bạch, tiến độ đảm bảo và gắn với hạ tầng giao thông.
Tuy nhiên, sự phục hồi này vẫn chưa thực sự bền vững khi bài toán cơ cấu sản phẩm, khả năng tiếp cận nhà ở của số đông và áp lực giá bán vẫn chưa được giải quyết.
Để thị trường phát triển lành mạnh trong giai đoạn tới, TP.HCM cần đẩy mạnh hơn nữa các chính sách phát triển nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội, song song với việc hoàn thiện hạ tầng, cải cách thủ tục pháp lý và kiểm soát chi phí phát triển dự án.
Chỉ khi nhu cầu an cư của đa số người dân được đáp ứng, bất động sản TP.HCM mới thực sự trở thành động lực cho tăng trưởng kinh tế và phát triển đô thị bền vững trong dài hạn.
Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686
