Thị trường bất động sản năm 2026 đang cho thấy một bức tranh phân hóa mạnh chưa từng có. Trong khi hàng trăm doanh nghiệp phải đóng cửa hoặc giải thể, nhiều “ông lớn” địa ốc cũng chứng kiến doanh thu lao dốc, lợi nhuận suy giảm và áp lực dòng tiền ngày càng nặng nề.
Dù thị trường xuất hiện một số tín hiệu phục hồi cục bộ, nhưng thực tế cho thấy phần lớn doanh nghiệp bất động sản vẫn đang phải vật lộn với hàng loạt khó khăn từ thanh khoản yếu, chi phí tài chính tăng cao cho đến áp lực tồn kho và pháp lý dự án kéo dài.
Hơn 700 doanh nghiệp bất động sản giải thể chỉ trong 3 tháng
Theo báo cáo quý I/2026 của Bộ Xây dựng, cả nước có tới 726 doanh nghiệp bất động sản hoàn tất thủ tục giải thể trong 3 tháng đầu năm, tăng gấp đôi so với cùng kỳ năm trước.
Trung bình mỗi tháng có hơn 240 doanh nghiệp đóng cửa.
Ở chiều ngược lại, số lượng doanh nghiệp thành lập mới đạt khoảng 1.560 đơn vị, cho thấy thị trường vẫn còn sức hút nhưng đang bước vào quá trình sàng lọc mạnh mẽ hơn.
Theo Bộ Xây dựng, thị trường hiện chịu tác động đồng thời từ nhiều yếu tố:
- Biến động kinh tế toàn cầu
- Áp lực lãi suất
- Tỷ giá tăng
- Chi phí xây dựng leo thang
- Khó khăn pháp lý
- Sức mua suy yếu
Trong khi đó, giá nhà vẫn neo ở mức rất cao, khiến thanh khoản thị trường chưa thể phục hồi mạnh.
Giá nhà tăng cao nhưng doanh nghiệp vẫn khó khăn
Nghịch lý lớn của thị trường hiện nay là dù giá bất động sản liên tục tăng, nhiều doanh nghiệp vẫn ghi nhận doanh thu và lợi nhuận sụt giảm.
Tại Hà Nội, giá chung cư mới đã lên tới khoảng 128 triệu đồng/m2, còn TP.HCM khoảng 112 triệu đồng/m2.
Tuy nhiên, mặt bằng giá cao không đồng nghĩa doanh nghiệp có dòng tiền tốt hơn.
Nguyên nhân là:
- Thanh khoản thị trường yếu
- Người mua khó tiếp cận tín dụng
- Dự án chậm triển khai
- Áp lực chi phí vốn tăng mạnh
- Hàng tồn kho lớn
Điều này khiến nhiều doanh nghiệp rơi vào tình trạng “giá cao nhưng khó bán”.
Phát Đạt: Doanh thu giảm mạnh, chi phí tài chính tăng vọt
Công ty CP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR) là một trong những doanh nghiệp cho thấy rõ áp lực của thị trường hiện nay.
Trong quý I/2026:
- Doanh thu thuần giảm 76%
- Chỉ còn hơn 104 tỷ đồng
- Chủ yếu đến từ mảng dịch vụ
Đáng chú ý, chi phí tài chính tăng tới 545%, lên gần 432 tỷ đồng.
Nguyên nhân đến từ việc công ty phải trích lập các khoản liên quan đến dự án và áp lực chi phí vốn ngày càng lớn.
Dù lợi nhuận vẫn tăng nhờ thanh lý khoản đầu tư tài chính, nhưng đây không phải nguồn thu bền vững từ hoạt động kinh doanh cốt lõi.
Một điểm đáng lo khác là hàng tồn kho của doanh nghiệp đã lên tới gần 15.100 tỷ đồng, tập trung tại nhiều dự án lớn.
Becamex Group: Bất động sản chững lại kéo lợi nhuận đi xuống
Tập đoàn Becamex Group (BCM) cũng ghi nhận quý kinh doanh kém tích cực khi:
- Doanh thu giảm 40%
- Lợi nhuận ròng giảm 22%
- Đây là mức thấp nhất trong 8 quý gần đây
Nguyên nhân chính đến từ mảng bất động sản suy giảm mạnh.
Trong khi đó:
- Hàng tồn kho tăng lên hơn 22.600 tỷ đồng
- Nợ phải trả vượt 38.800 tỷ đồng
Điều này cho thấy áp lực tài chính của các doanh nghiệp địa ốc vẫn đang ở mức rất lớn dù thị trường được kỳ vọng phục hồi.
TTC Land và Quốc Cường Gia Lai đối mặt áp lực dòng tiền
Một vấn đề đáng chú ý khác của doanh nghiệp bất động sản hiện nay là dòng tiền kinh doanh âm kéo dài.
Tại TTC Land:
- Dòng tiền kinh doanh âm hơn 651 tỷ đồng
- Cao hơn nhiều so với cùng kỳ
Trong khi đó, Quốc Cường Gia Lai tiếp tục ghi nhận:
- Dòng tiền kinh doanh âm gần 31 tỷ đồng
- Tài sản giảm
- Áp lực nợ ngắn hạn lớn
Đặc biệt, doanh nghiệp đang sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để tài trợ tài sản dài hạn — một dấu hiệu cho thấy rủi ro thanh khoản đáng lưu ý.
Vì sao doanh nghiệp bất động sản vẫn khó dù thị trường có tín hiệu phục hồi?
Dù nhiều chính sách tháo gỡ pháp lý và tín dụng đang được triển khai, nhưng thị trường bất động sản vẫn chưa thể phục hồi mạnh do nhiều nguyên nhân.
Áp lực chi phí vốn
Lãi vay và chi phí tài chính tăng mạnh khiến doanh nghiệp khó xoay dòng tiền.
Hàng tồn kho lớn
Nhiều dự án chưa thể bán hàng hoặc triển khai đúng tiến độ.
Pháp lý kéo dài
Nhiều dự án vẫn chờ tháo gỡ thủ tục đất đai và quy hoạch.
Thanh khoản thị trường yếu
Người mua vẫn có tâm lý chờ đợi do lo ngại lãi suất và giá nhà quá cao.
Thị trường đang bước vào giai đoạn “sàng lọc mạnh”
Theo giới chuyên gia, thị trường bất động sản hiện nay không còn là cuộc chơi của những doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn hoặc phụ thuộc hoàn toàn vào tăng giá đất.
Chu kỳ mới sẽ ưu tiên các doanh nghiệp có:
- Quỹ đất sạch
- Pháp lý minh bạch
- Tài chính lành mạnh
- Dòng tiền ổn định
- Khả năng bán hàng thực
- Sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thật
Ngược lại, các doanh nghiệp thiếu thanh khoản, phụ thuộc nợ vay hoặc tồn kho lớn sẽ tiếp tục gặp nhiều áp lực trong thời gian tới.
Bất động sản vẫn có cơ hội phục hồi nhưng không dành cho tất cả
Nhiều chuyên gia cho rằng thị trường bất động sản đang ở giai đoạn tái cấu trúc mạnh nhất trong nhiều năm qua.
Những chính sách tháo gỡ pháp lý, đầu tư hạ tầng và khả năng nới tín dụng có thể tạo nền tảng cho chu kỳ phục hồi mới từ cuối 2026 trở đi.
Tuy nhiên, cơ hội sẽ không chia đều cho tất cả doanh nghiệp.
Trong giai đoạn tới, thị trường sẽ chứng kiến sự phân hóa rõ rệt giữa:
- Doanh nghiệp có nội lực thật
- Và doanh nghiệp phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính
Đây cũng là giai đoạn mà yếu tố quản trị dòng tiền, năng lực triển khai dự án và uy tín pháp lý sẽ quyết định ai đủ sức tồn tại và bứt lên trong chu kỳ mới của thị trường bất động sản Việt Nam.
Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686
