Sau hơn hai năm chìm trong khó khăn về pháp lý, dòng vốn và thanh khoản, thị trường bất động sản Việt Nam đang phát đi những tín hiệu phục hồi rõ rệt. Không còn chỉ là kỳ vọng hay tâm lý dò đáy, hàng loạt dữ liệu mới cho thấy một chu kỳ tăng trưởng mới đang dần hình thành khi nguồn cung dự án, hoạt động xây dựng và lượng sản phẩm đủ điều kiện giao dịch đồng loạt tăng mạnh trong quý I/2026.
Theo báo cáo mới nhất của REFI – AFA Group, cả nước hiện có khoảng 1.200 dự án nhà ở đang triển khai với tổng quy mô lên tới hơn 564.000 sản phẩm. Đây được xem là con số mang tính bước ngoặt, phản ánh niềm tin của doanh nghiệp bất động sản đang quay trở lại thị trường sau giai đoạn dài trầm lắng.
Nguồn cung bật tăng mạnh, thị trường phát tín hiệu đảo chiều
Dữ liệu từ REFI cho thấy quý I/2026 ghi nhận khoảng 564.388 sản phẩm bất động sản đang triển khai trên toàn quốc. So với quý IV/2025, nguồn cung đã tăng đáng kể từ mức hơn 529.000 sản phẩm. Nếu so với cùng kỳ năm ngoái, mức tăng còn ấn tượng hơn khi quý I/2025 chỉ đạt khoảng 399.873 sản phẩm.
Diễn biến này cho thấy thị trường không còn trong trạng thái “đóng băng cục bộ” như giai đoạn 2023–2024. Nhiều dự án từng đình trệ nay đã tái khởi động xây dựng, đồng thời hàng loạt chủ đầu tư bắt đầu quay trở lại triển khai thực tế thay vì chỉ giữ quỹ đất hoặc chờ hoàn thiện pháp lý.
Đây là tín hiệu rất quan trọng bởi nguồn cung luôn được xem là “sức khỏe nền” của thị trường bất động sản. Khi doanh nghiệp dám triển khai dự án mới, điều đó đồng nghĩa kỳ vọng về thanh khoản và khả năng hấp thụ đã tích cực hơn trước.
Chính sách pháp lý mới đang tạo cú hích cho thị trường
Một trong những yếu tố quan trọng thúc đẩy đà hồi phục hiện nay đến từ việc hàng loạt nút thắt pháp lý đã bắt đầu được tháo gỡ.
Sau khi Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đi vào thực tế, tiến trình phê duyệt dự án, xác định giá đất và cấp phép xây dựng đang dần cải thiện rõ rệt.
Trong suốt giai đoạn khó khăn trước đó, hàng nghìn dự án bị đình trệ do chồng chéo pháp lý, khiến nguồn cung lao dốc mạnh. Nay khi cơ chế mới được áp dụng, thị trường bắt đầu ghi nhận làn sóng tái khởi động dự án trên diện rộng.
Nhiều chuyên gia nhận định đây có thể là giai đoạn đầu tiên của chu kỳ phục hồi bền vững hơn, thay vì tăng trưởng nóng theo kiểu đầu cơ như trước đây.
Căn hộ và nhà liền thổ tiếp tục dẫn dắt thị trường
Cơ cấu nguồn cung hiện nay cho thấy thị trường đang dịch chuyển mạnh sang nhóm sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực và khai thác dòng tiền dài hạn.
Trong hơn 564.000 sản phẩm đang triển khai:
- Nhà ở riêng lẻ chiếm khoảng 251.270 căn, tương đương 44,5% tổng nguồn cung
- Căn hộ chung cư đạt khoảng 209.336 căn, chiếm 37,1%
- Đất nền chỉ còn khoảng 103.780 lô, tương đương 18,4%
Xu hướng này phản ánh sự thay đổi lớn của thị trường sau giai đoạn sốt đất nền kéo dài trước đó.
Nhà đầu tư hiện nay bắt đầu ưu tiên các sản phẩm có khả năng khai thác thực tế, tạo dòng tiền ổn định và đáp ứng nhu cầu ở thật thay vì chạy theo các cơn sốt đầu cơ ngắn hạn.
Đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai hay các khu vực vệ tinh, phân khúc căn hộ tiếp tục giữ vai trò chủ lực nhờ tốc độ đô thị hóa nhanh và áp lực dân số ngày càng lớn.
Nguồn hàng đủ điều kiện mở bán tăng mạnh
Không chỉ nguồn cung xây dựng tăng lên, lượng sản phẩm đủ điều kiện giao dịch cũng đang cải thiện tích cực.
Trong quý I/2026, toàn thị trường ghi nhận:
- Khoảng 7.871 căn nhà ở thương mại hoàn thành
- Khoảng 34.315 căn đủ điều kiện mở bán nhà ở hình thành trong tương lai
Dù giảm nhẹ theo yếu tố mùa vụ đầu năm, nhưng nếu so với cùng kỳ năm ngoái, số lượng nhà ở hoàn thành đã tăng khoảng 21%, còn lượng sản phẩm đủ điều kiện mở bán tăng khoảng 25%.
Đây là yếu tố rất quan trọng giúp thanh khoản thị trường dần hồi phục, đồng thời mở rộng thêm lựa chọn cho người mua nhà trong bối cảnh nhu cầu đang quay trở lại tại nhiều địa phương.
Khi nguồn hàng thực được cải thiện, thị trường sẽ phát triển ổn định hơn thay vì phụ thuộc vào tâm lý đầu cơ hoặc kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.
Dòng tiền đang quay lại những khu vực có hạ tầng mạnh
Dù thị trường đang phục hồi, nhưng sự phân hóa vẫn diễn ra rất rõ giữa các khu vực.
Theo đánh giá của nhiều chuyên gia, dòng tiền hiện nay tập trung mạnh vào các địa phương có:
- Hạ tầng giao thông phát triển
- Tốc độ đô thị hóa cao
- Dân số tăng nhanh
- Khả năng hấp thụ tốt
- Quy hoạch rõ ràng
Những khu vực hưởng lợi từ cao tốc, vành đai, sân bay, metro hoặc các trung tâm công nghiệp lớn tiếp tục trở thành tâm điểm hút vốn trong chu kỳ mới.
Ngược lại, các thị trường phụ thuộc quá lớn vào đầu cơ hoặc thiếu động lực dân cư thực vẫn cần thêm thời gian để hồi phục.
Chu kỳ mới của bất động sản đang hình thành
Diễn biến nguồn cung quý I/2026 cho thấy thị trường bất động sản Việt Nam đang có nền tảng hồi phục rõ ràng hơn so với giai đoạn khủng hoảng trước đó.
Tuy nhiên, chu kỳ mới nhiều khả năng sẽ khác hoàn toàn giai đoạn tăng trưởng nóng trước đây. Thị trường hiện đang ưu tiên:
- Nhu cầu ở thực
- Dòng tiền khai thác dài hạn
- Pháp lý minh bạch
- Hạ tầng đồng bộ
- Khả năng vận hành thực tế
Điều này đồng nghĩa nhà đầu tư sẽ cần thay đổi tư duy, tập trung nhiều hơn vào giá trị thật của sản phẩm thay vì kỳ vọng “lướt sóng” ngắn hạn.
Trong bối cảnh đó, việc theo dõi sát nguồn cung, pháp lý dự án và xu hướng dịch chuyển dòng tiền sẽ trở thành yếu tố then chốt giúp nhận diện đúng cơ hội trong chu kỳ hồi phục mới của thị trường bất động sản Việt Nam.
Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686
