Ngay khi bảng giá đất mới được công bố với mức tăng mạnh ở hàng loạt địa phương, nhiều chuyên gia cho rằng mặt bằng giá bất động sản sẽ tiếp tục neo cao và khó có khả năng giảm trong ngắn hạn. Không chỉ tác động đến giá nhà, việc điều chỉnh bảng giá đất còn làm thay đổi toàn bộ “bài toán tài chính” của cả người mua, người bán lẫn doanh nghiệp phát triển dự án.
1. Vì sao bảng giá đất tăng khiến bất động sản khó giảm giá?
Giá đất là yếu tố cấu thành 30% – 50% chi phí đầu vào của một dự án bất động sản. Vì vậy khi bảng giá đất tăng, toàn bộ chi phí từ giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất đến chi phí triển khai dự án đều tăng theo.
Điều này kéo theo:
- Giá thành nhà ở cao hơn
- Chủ đầu tư buộc phải tăng giá bán để đảm bảo biên lợi nhuận
- Thị trường bị “neo giá” ở mức cao, cực khó hạ nhiệt
Thêm vào đó, tâm lý FOMO và kỳ vọng “giá còn tăng nữa” khiến nhiều nhà đầu tư đổ tiền vào đất, góp phần đẩy giá lên và hình thành các đợt sốt ảo.
2. Tác động trực tiếp tới người mua nhà: Gánh nặng chi phí tăng gấp đôi
Bảng giá đất mới là căn cứ để tính hầu hết các khoản thuế, phí, lệ phí của hộ gia đình và cá nhân như:
- Tiền sử dụng đất khi cấp sổ lần đầu
- Thuế thu nhập khi chuyển nhượng
- Lệ phí trước bạ
- Tiền thuê đất trả hàng năm
- Chi phí khi chuyển mục đích sử dụng đất
Nếu bảng giá đất tăng gấp đôi, những khoản nộp này cũng tăng tương ứng. Điều này đặt gánh nặng lớn lên người mua nhà, đặc biệt là nhóm có nhu cầu ở thực và thu nhập trung bình.
3. Doanh nghiệp địa ốc đối mặt áp lực tài chính ngày càng lớn
Không chỉ người dân, doanh nghiệp bất động sản cũng đang “đuối sức” khi bảng giá đất tăng cao.
Chi phí dự án đội lên theo từng năm
Nhiều doanh nghiệp cho biết, các dự án kéo dài từ giai đoạn 2018 – 2019 đến nay đang bị đội chi phí cực mạnh.
Ví dụ:
Một dự án có giá đất ban đầu khoảng 21 – 22 triệu đồng/m², nhưng sau điều chỉnh, con số bị tính lên 49 – 50 triệu đồng/m². Khoảng cách lớn này khiến doanh nghiệp khó dự báo chi phí và mất khả năng cân đối tài chính.
Chậm tiến độ = bị truy thu tiền sử dụng đất
Những dự án vướng pháp lý, giải phóng mặt bằng chậm sẽ bị tính lại tiền đất theo bảng giá mới, thậm chí truy thu hàng trăm tỷ đồng – một áp lực cực lớn trong bối cảnh dòng vốn hạn chế.
Tiền thuê đất tăng theo cấp số nhân
Có trường hợp chi phí thuê đất tăng từ hơn 3 tỷ lên hơn 21 tỷ đồng/năm chỉ sau vài năm – tăng 7 lần so với thời điểm 2022. Mức tăng này có thể bào mòn dòng tiền, làm giảm sức cạnh tranh của doanh nghiệp trên thị trường.
4. Nguồn cung nhà ở có nguy cơ tiếp tục thiếu hụt
Bảng giá đất tăng cao không chỉ làm chi phí dự án tăng mà còn khiến nhiều doanh nghiệp không dám đầu tư mới, đặc biệt ở khu vực ngoại thành – nơi cần lượng lớn dự án để phục vụ mục tiêu giãn dân.
Khi doanh nghiệp giảm đầu tư, hệ quả là:
- Nguồn cung nhà ở bị thu hẹp
- Nhà ở thương mại khó phát triển
- Giá nhà tiếp tục bị “giữ” ở mức cao
- Khó đảm bảo mục tiêu an sinh nhà ở dài hạn
5. Vì sao các địa phương đồng loạt tăng bảng giá đất?
Hà Nội đã thông qua bảng giá đất mới, áp dụng từ 1/1/2026. Giá đất được phân theo 17 khu vực sau sáp nhập, mức cao nhất lên đến 702 triệu đồng/m², tăng 24 – 26% tại nhiều xã ngoại thành.
Không chỉ Hà Nội, hàng loạt tỉnh thành cũng điều chỉnh mạnh:
- TP.HCM: tăng từ 4 đến 38 lần, cao nhất đạt 687,2 triệu đồng/m²
- Bắc Giang: tăng khoảng 2,4 lần
- Hải Phòng: có nơi tăng đến 373%
Nguyên nhân của chu kỳ tăng giá đất diện rộng này gồm:
- Các địa phương muốn tăng nguồn thu ngân sách
- Bồi thường cho người dân khi thu hồi đất được thỏa đáng hơn
- Định giá đất sát với giá thị trường
- Phù hợp với chiến lược phát triển đô thị mới
Tuy nhiên, điều này cũng đặt ra thách thức lớn cho thị trường bất động sản giai đoạn 2025 – 2027.
6. Bất động sản có cơ hội hạ nhiệt không?
Trong ngắn hạn, câu trả lời là không dễ.
Giá đất – yếu tố cốt lõi trong cơ cấu chi phí – đang tăng mạnh. Khi nền giá mới được thiết lập, mọi chi phí liên quan đều bị “kéo theo”. Trong bối cảnh thị trường mới phục hồi, doanh nghiệp còn thiếu vốn, việc giảm giá bất động sản gần như bất khả thi.
Tuy nhiên, về trung và dài hạn, nếu nguồn cung được cải thiện mạnh mẽ từ các dự án gỡ vướng pháp lý, kết hợp với kiểm soát đầu cơ, thị trường có thể đi vào trạng thái ổn định hơn.
Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686
