Bước sang năm 2026, thị trường bất động sản Việt Nam không chỉ chờ đợi chu kỳ phục hồi từ cung – cầu hay dòng tiền, mà đang đứng trước một cú hích mang tính nền tảng đến từ thể chế và chính sách đất đai mới, bảng giá đất mới, thu hồi. Hàng loạt quy định quan trọng chính thức có hiệu lực đã và đang tác động trực tiếp đến chi phí đất đai, pháp lý dự án và niềm tin của người dân, doanh nghiệp cũng như nhà đầu tư.
Cơ chế bảng giá đất mới: Tiệm cận thị trường, giảm méo mó “hai giá”
Từ ngày 1/1/2026, hệ thống bảng giá đất cũ theo Luật Đất đai 2013 chính thức khép lại, nhường chỗ cho cơ chế định giá mới được xây dựng trên nền tảng Luật Đất đai 2024. Đây được xem là một trong những cải cách quan trọng nhất của thị trường bất động sản trong nhiều năm qua.
Theo cơ chế mới, bảng giá đất do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định và được công bố hằng năm, thay vì “đóng khung” trong chu kỳ 5 năm như trước. Điều này cho phép giá đất Nhà nước phản ánh sát hơn biến động thực tế của thị trường, giảm độ trễ chính sách và hạn chế tình trạng giá đất lạc nhịp với giao dịch.
Việc xác định giá đất theo từng vị trí, từng thửa, dựa trên nguyên tắc tiệm cận giá phổ biến trên thị trường, được kỳ vọng sẽ từng bước xóa bỏ cơ chế “hai giá”. Đây chính là điểm nghẽn lớn nhất từng gây khó cho doanh nghiệp, phát sinh tranh chấp, thất thu ngân sách và kéo dài thời gian giải phóng mặt bằng trong suốt nhiều năm.
Giảm mạnh chi phí chuyển mục đích sử dụng đất: Dòng tiền được “giải phóng”
Song song với bảng giá đất mới, chính sách ưu đãi tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất đang tạo ra tác động trực tiếp và rõ nét tới người dân cũng như thị trường.
Theo cơ chế mới áp dụng từ 1/1/2026, người sử dụng đất khi chuyển từ đất vườn, ao hoặc đất nông nghiệp sang đất ở chỉ phải nộp:
- 30% phần chênh lệch tiền sử dụng đất đối với diện tích trong hạn mức
- 50% đối với phần diện tích vượt hạn mức nhưng không quá một lần hạn mức
So với quy định trước đây, mức thu này giảm tới 70%, giúp giảm đáng kể gánh nặng tài chính cho người dân có nhu cầu hợp thức hóa đất ở. Đây được xem là động lực quan trọng thúc đẩy nguồn cung đất ở hợp pháp, nhất là tại khu vực ven đô, vùng đô thị hóa nhanh.
Tuy nhiên, chính sách ưu đãi được thiết kế có chọn lọc, chỉ áp dụng cho các trường hợp đất có nguồn gốc gắn liền với đất ở và mỗi hộ gia đình chỉ được hưởng một lần, qua đó hạn chế tình trạng lợi dụng chính sách để đầu cơ chuyển đổi quy mô lớn.
Cơ chế thu hồi đất mới: Gỡ nút thắt “xôi đỗ” mặt bằng
Một điểm đột phá khác mang tính thể chế là cơ chế thu hồi đất khi đã đạt tỷ lệ đồng thuận cao. Theo quy định mới, với các dự án thực hiện thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, nếu đã đạt trên 75% diện tích và trên 75% số người sử dụng đất nhưng không thể hoàn tất do vướng phần còn lại, địa phương có thể xem xét thu hồi phần chưa thỏa thuận để triển khai dự án.
Cơ chế này được kỳ vọng sẽ chấm dứt tình trạng dự án đình trệ kéo dài chỉ vì một vài thửa đất, vốn là điểm nghẽn phổ biến trong phát triển đô thị và hạ tầng thời gian qua.
Bên cạnh đó, phạm vi thu hồi đất được mở rộng cho các mô hình phát triển mới như khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế, các dự án chiến lược gắn với mục tiêu tăng trưởng dài hạn, qua đó tạo dư địa cho những “cú nhảy vọt” về không gian phát triển đô thị.
Tác động tổng thể: Ổn định thị trường, tái lập niềm tin dài hạn
Từ góc độ thị trường, chuỗi chính sách mới không chỉ giải quyết các vấn đề kỹ thuật về giá đất hay thủ tục, mà còn tạo ra sự ổn định về tâm lý và kỳ vọng.
- Người dân có cơ hội hoàn thiện pháp lý nhà đất với chi phí hợp lý hơn
- Doanh nghiệp giảm rủi ro pháp lý, chủ động hơn trong tính toán hiệu quả dự án
- Nhà đầu tư có thêm cơ sở để đánh giá giá trị thực của bất động sản
Quan trọng hơn, khi hành lang pháp lý được chuẩn hóa, minh bạch và tiệm cận thị trường, bất động sản sẽ dần quay về đúng vai trò là kênh đầu tư trung – dài hạn gắn với nhu cầu ở thực, thay vì phụ thuộc quá lớn vào sóng ngắn hạn.
Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686
Bảng giá đất mới và cơ chế thu hồi: Thay đổi thị trường
