Từ ngày 1/1/2026, bảng giá đất mới theo Luật Đất đai 2024 chính thức áp dụng trên toàn quốc. Đây không chỉ là một thay đổi kỹ thuật trong quản lý đất đai, mà sẽ kéo theo làn sóng điều chỉnh thuế – phí – lệ phí, ảnh hưởng trực tiếp đến hàng triệu người chuẩn bị làm sổ đỏ, chuyển mục đích sử dụng đất, sang tên hoặc chuyển nhượng bất động sản.
Và điều đáng chú ý nhất: Chi phí có thể tăng gấp đôi nếu bảng giá đất mới tăng mạnh như đề xuất tại nhiều địa phương.
Bảng giá đất 2026: Hà Nội đề xuất mức tăng mạnh, nhiều khu vực tăng 16% – 26%
Hà Nội đang lấy ý kiến dự thảo bảng giá đất mới để công bố từ 2026. Một số điểm nổi bật:
- Giá đất cao nhất dự kiến rơi vào các tuyến đường trung tâm quận Hoàn Kiếm cũ, gần 702 triệu đồng/m².
- Ngoại thành có mức tăng mạnh nhất: 16% – 26%.
- Mục tiêu chính của các địa phương: tiệm cận với giá thị trường, vốn đã tăng cao trong nhiều năm.
Chuyên gia tài chính – ngân hàng cho rằng, mức tăng này thể hiện nỗ lực đưa bảng giá đất tiệm cận với thực tế, tạo minh bạch cho thị trường. Tuy nhiên, ở góc độ người dân, điều này kéo theo chi phí sử dụng đất tăng tương ứng.
Vì sao người làm sổ đỏ, chuyển mục đích, sang tên phải đặc biệt lưu ý?
Theo Luật Đất đai 2024, 12 loại thuế – phí – nghĩa vụ tài chính sẽ căn cứ trực tiếp vào bảng giá đất. Trong đó có những khoản mà người dân phải đối mặt ngay:
1. Tiền sử dụng đất khi cấp sổ đỏ lần đầu
Một trong những chi phí cao nhất đối với hộ gia đình – cá nhân.
➡️ Bảng giá đất càng cao → Tiền sử dụng đất càng lớn.
2. Tiền chuyển mục đích sử dụng đất (từ đất nông nghiệp sang đất ở…)
➡️ Nếu bảng giá đất tăng gấp đôi, chi phí chuyển mục đích cũng tăng tương ứng.
3. Thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng
➡️ Thuế TNCN = 2% giá chuyển nhượng, nhưng trong nhiều trường hợp phải căn cứ bảng giá đất nếu thấp hơn giá khai trong hợp đồng.
4. Lệ phí trước bạ khi sang tên
➡️ Lệ phí trước bạ = 0,5% * Giá tính lệ phí (căn cứ bảng giá đất).
5. Tiền thuê đất hàng năm đối với đất thuê của Nhà nước.
Như vậy, khi bảng giá đất tăng 50% – 100%, toàn bộ phí – thuế liên quan cũng tăng theo, tác động trực tiếp đến hàng triệu giao dịch đất đai.
TP.HCM: Hệ số K có thể đẩy chi phí tăng “đột biến”
TP.HCM cũng đang xây dựng bảng giá đất mới áp dụng từ 2026. Điểm đặc biệt đáng lo ngại là:
- Bảng giá đất mới nhân thêm hệ số K trong 12 trường hợp quy định.
- Hệ số K có thể khiến giá đất tính thuế tăng lên nhiều lần, kể cả khi bảng giá đất không tăng mạnh.
Hiện TP.HCM đã thu thập dữ liệu giá của hơn 7.500 tuyến đường để xây dựng bảng giá đất lần đầu theo Luật Đất đai 2024.
Theo các chuyên gia:
- Người làm sổ đỏ hoặc chuyển mục đích sử dụng đất từ năm 2026 sẽ chịu tác động trực tiếp.
- Cộng đồng doanh nghiệp và thị trường bất động sản có thể gặp áp lực ngắn hạn về nghĩa vụ tài chính.
Điều người dân nên làm ngay từ bây giờ
1. Hoàn tất các thủ tục liên quan đến đất đai trước 1/1/2026
Nếu bạn đang dự định:
- Làm sổ đỏ lần đầu
- Chuyển mục đích sang đất ở
- Sang tên, tặng cho, thừa kế
- Hoàn tất nghĩa vụ tài chính đang dang dở
Thì nên xử lý càng sớm càng tốt.
2. Kiểm tra lại thông tin pháp lý và giá trị hiện tại của thửa đất
3. Tham khảo tư vấn từ luật sư hoặc chuyên gia thuế – bất động sản
4. Theo dõi bảng giá đất dự thảo của địa phương mình
Nhiều tỉnh thành đang công bố dự thảo để lấy ý kiến.
Kết luận
Việc áp dụng bảng giá đất mới từ 2026 là bước quan trọng để thị trường minh bạch hơn, tiệm cận giá thực. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, điều này đẩy chi phí làm sổ đỏ – sang tên – chuyển mục đích – thuế chuyển nhượng lên mức cao hơn đáng kể.
Người dân có kế hoạch giao dịch hoặc làm sổ đỏ nên hoàn tất trong năm 2025 để tránh áp lực tài chính không cần thiết.
Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686
