Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang khát nguồn cung và doanh nghiệp thiếu dòng tiền triển khai dự án, đề xuất cho phép bán nhà hình thành trong tương lai dù chưa giải chấp đang thu hút sự quan tâm lớn từ cả giới đầu tư lẫn người mua nhà. Đây được xem là bước đi có thể khơi thông thị trường, nhưng cũng đặt ra bài toán kiểm soát rủi ro pháp lý nếu thiếu hành lang quản lý chặt chẽ.
Đề xuất mới: Chưa giải chấp vẫn được bán nếu có kiểm soát
Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đề xuất bổ sung quy định cho phép chủ đầu tư đã thế chấp công trình hình thành trong tương lai vẫn được bán hoặc cho thuê mua, ngay cả khi chưa giải chấp, với điều kiện bắt buộc:
- Có văn bản đồng ý của người mua hoặc thuê mua
- Có sự chấp thuận bằng văn bản của bên nhận thế chấp (ngân hàng)
- Nội dung này phải ghi rõ trong hợp đồng mua bán
- Ngân hàng được quyền kiểm soát dòng tiền từ việc bán hoặc cho thuê mua
Đây là điểm mới so với cách tiếp cận truyền thống, vốn yêu cầu phải giải chấp trước khi đưa sản phẩm ra thị trường.
Vì sao đề xuất này được đưa ra?
Trên thực tế, đa số chủ đầu tư phải thế chấp dự án tại ngân hàng để vay vốn xây dựng. Khi dự án đủ điều kiện mở bán, nhiều doanh nghiệp chưa có dòng tiền để giải chấp toàn bộ, dẫn đến tình trạng:
- Dự án đủ điều kiện kỹ thuật nhưng không thể bán
- Nguồn cung tiếp tục bị “tắc nghẽn”
- Doanh nghiệp thiếu vốn, tiến độ kéo dài
Trong khi đó, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã thừa nhận công trình xây dựng hình thành trong tương lai là một loại bất động sản được phép kinh doanh, nhưng chưa có cơ chế chi tiết cho trường hợp đang thế chấp.
Đề xuất lần này nhằm lấp khoảng trống pháp lý, đưa hoạt động bán nhà “trên giấy” vào khuôn khổ minh bạch, có giám sát.
Ngân hàng giữ vai trò “trọng tài” kiểm soát rủi ro
Điểm mấu chốt trong đề xuất là vai trò của ngân hàng – bên nhận thế chấp dự án. Theo đó:
- Ngân hàng được kiểm soát dòng tiền bán nhà
- Dòng tiền phải được sử dụng đúng mục đích: trả nợ vay, từng bước giải chấp
- Hạn chế tối đa việc chủ đầu tư sử dụng sai dòng tiền
Cách làm này tương tự cơ chế đã được áp dụng với nhà ở xã hội và một số loại hình nhà ở theo Luật Nhà ở 2023, giúp giảm thiểu nguy cơ tranh chấp ba bên: chủ đầu tư – ngân hàng – người mua.
Bài học từ condotel và bất động sản nghỉ dưỡng
Một trong những nguyên nhân khiến đề xuất này nhận được nhiều sự quan tâm là bài học từ các dự án condotel, officetel, biệt thự du lịch trước đây.
Không ít dự án:
- Bị thế chấp toàn bộ tại ngân hàng
- Bán cho khách hàng nhưng thiếu minh bạch
- Phát sinh tranh chấp khi chủ đầu tư gặp khó khăn tài chính
Việc cho phép bán khi chưa giải chấp, nhưng thiếu cơ chế kiểm soát, đã từng khiến người mua rơi vào thế yếu. Chính vì vậy, đề xuất mới nhấn mạnh yếu tố đồng thuận – công khai – kiểm soát dòng tiền để tránh lặp lại sai lầm cũ.
Góc nhìn chuyên gia: Cần khơi thông vốn nhưng không dồn rủi ro cho người mua
Dưới góc độ thị trường, đề xuất này nếu được thông qua sẽ:
- Giúp doanh nghiệp bất động sản tiếp cận dòng tiền sớm hơn
- Tăng nguồn cung nhà ở hình thành trong tương lai
- Giảm áp lực vay vốn và chi phí tài chính
Tuy nhiên, yếu tố then chốt vẫn là bảo vệ người mua nhà – đối tượng yếu thế hơn trong quan hệ pháp lý. Việc cho phép bán nhà khi chưa giải chấp không đồng nghĩa hợp thức hóa rủi ro, mà phải đi kèm:
- Minh bạch tuyệt đối thông tin thế chấp
- Cam kết rõ ràng từ ngân hàng
- Lộ trình giải chấp cụ thể cho từng sản phẩm
Nếu thiếu các điều kiện này, rủi ro có thể bị chuyển từ doanh nghiệp sang khách hàng.
Người mua nhà cần lưu ý gì nếu quy định được áp dụng?
Trong trường hợp đề xuất được chấp thuận, người mua nhà cần đặc biệt chú ý:
- Dự án đang thế chấp tại ngân hàng nào
- Phạm vi thế chấp: toàn dự án hay từng phần
- Dòng tiền thanh toán có được ngân hàng kiểm soát không
- Thời điểm và điều kiện giải chấp từng căn hộ
Chỉ khi các nội dung này được thể hiện rõ ràng bằng văn bản, người mua mới nên cân nhắc xuống tiền.
Kết luận: Mở cửa có điều kiện, không phải “thả nổi”
Đề xuất cho phép bán nhà “trên giấy” dù chưa giải chấp là bước đi mang tính thực tiễn, phù hợp với bối cảnh thị trường và nhu cầu vốn của doanh nghiệp. Tuy nhiên, đây không phải là sự nới lỏng vô điều kiện.
Nếu được thông qua, quy định này cần:
- Khung pháp lý rõ ràng
- Cơ chế giám sát chặt chẽ
- Trách nhiệm ràng buộc của ngân hàng và chủ đầu tư
Chỉ khi đó, thị trường mới vừa khơi thông dòng vốn, vừa bảo vệ quyền lợi người mua, hướng đến sự phát triển bền vững và minh bạch.
Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686
