Sau 5 năm sở hữu nhà ở xã hội, người mua có thể được chuyển nhượng căn hộ theo cơ chế thị trường, nhưng không phải cứ có sổ hồng là đủ điều kiện bán. Thời điểm thanh toán đủ tiền, tình trạng pháp lý của căn nhà và nghĩa vụ thuế là những vấn đề cần đặc biệt lưu ý trước khi thực hiện giao dịch.
Sau 5 năm, nhà ở xã hội được bán lại trong trường hợp nào?
Theo điểm e khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở năm 2023, người mua nhà ở xã hội được bán lại nhà theo cơ chế thị trường sau thời hạn 5 năm, tính từ ngày đã thanh toán đủ tiền mua nhà, với điều kiện căn nhà đã được cấp Giấy chứng nhận.
Quy định này cho thấy thời điểm bắt đầu tính 5 năm không mặc nhiên là ngày ký hợp đồng mua bán, ngày nhận bàn giao căn hộ hay ngày được cấp sổ hồng. Mốc thời gian được xác định theo ngày người mua đã thanh toán đủ tiền mua nhà.
Vì vậy, người có nhu cầu chuyển nhượng cần kiểm tra hồ sơ thanh toán, hợp đồng mua bán và giấy tờ liên quan để xác định chính xác thời điểm đủ điều kiện bán lại. Nếu chưa đủ thời hạn theo quy định, việc chuyển nhượng có thể chưa đáp ứng điều kiện pháp luật.
Bán nhà ở xã hội theo cơ chế thị trường là gì?
Sau khi đáp ứng đầy đủ điều kiện về thời hạn và Giấy chứng nhận, chủ sở hữu được bán nhà ở xã hội theo cơ chế thị trường cho người có nhu cầu.
Hiểu đơn giản, đây là hình thức chuyển nhượng không còn áp dụng cơ chế bán lại trong thời hạn bị hạn chế đối với nhà ở xã hội. Tuy nhiên, giao dịch vẫn phải tuân thủ các quy định pháp luật về nhà ở, đất đai, kinh doanh bất động sản và thuế có liên quan.
Người bán nên kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý, điều kiện của căn nhà và thủ tục chuyển nhượng trước khi thỏa thuận giá hoặc ký hợp đồng. Việc đã sở hữu căn hộ đủ 5 năm không đồng nghĩa mọi giao dịch đều được thực hiện mà không cần đáp ứng các điều kiện khác.
Bán lại nhà ở xã hội sau 5 năm có phải nộp tiền sử dụng đất và thuế?
Theo quy định tại điểm e khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở năm 2023, khi bán lại nhà ở xã hội theo cơ chế thị trường sau thời hạn 5 năm, người bán không phải nộp tiền sử dụng đất và phải thực hiện nghĩa vụ thuế thu nhập theo quy định pháp luật về thuế.
Riêng trường hợp bán nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ, người bán phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và thực hiện nghĩa vụ thuế thu nhập theo quy định.
Do đó, người sở hữu cần phân biệt rõ loại hình nhà ở xã hội đang nắm giữ là căn hộ chung cư hay nhà ở riêng lẻ để xác định nghĩa vụ tài chính khi chuyển nhượng. Trước khi giao dịch, nên kiểm tra quy định thuế hiện hành và hồ sơ cụ thể để tránh phát sinh chi phí ngoài dự kiến.
Điều kiện thu nhập khi mua nhà ở xã hội đối với chủ hộ kinh doanh
Bên cạnh vấn đề bán lại nhà sau 5 năm, điều kiện thu nhập của người đăng ký mua nhà ở xã hội cũng là nội dung được quan tâm.
Theo quy định tại Điều 30 Nghị định 100/2024/NĐ-CP được trích dẫn trong nội dung hướng dẫn của Bộ Xây dựng, đối với một số nhóm đối tượng thuộc diện áp dụng điều kiện thu nhập:
- Người chưa kết hôn hoặc được xác nhận là độc thân: thu nhập bình quân hằng tháng thực nhận không quá 25 triệu đồng.
- Người độc thân đang nuôi con dưới tuổi thành niên: thu nhập bình quân hằng tháng thực nhận không quá 35 triệu đồng.
- Người đã kết hôn: tổng thu nhập bình quân hằng tháng thực nhận của người đứng đơn và vợ hoặc chồng không quá 50 triệu đồng.
Việc xác nhận thu nhập theo quy định được nêu đối với cá nhân, dựa trên bảng tiền công, tiền lương do cơ quan, đơn vị hoặc doanh nghiệp nơi người đó làm việc xác nhận.
Đối với người đứng đơn là chủ hộ kinh doanh, không nên mặc nhiên áp dụng cách xác nhận dành cho người hưởng lương tại doanh nghiệp. Người đăng ký cần đối chiếu đúng nhóm đối tượng, quy định đang có hiệu lực và hướng dẫn của cơ quan có thẩm quyền để xác định hồ sơ chứng minh thu nhập phù hợp.
Người mua cần chuẩn bị gì trước khi bán lại nhà ở xã hội?
Để hạn chế rủi ro khi chuyển nhượng, chủ sở hữu nên rà soát các nội dung sau:
- Xác định đúng mốc 5 năm: Kiểm tra chứng từ và hồ sơ để xác định ngày thanh toán đủ tiền mua nhà.
- Kiểm tra Giấy chứng nhận: Bảo đảm căn nhà đã được cấp Giấy chứng nhận theo yêu cầu của Luật Nhà ở.
- Rà soát hồ sơ chuyển nhượng: Đối chiếu hợp đồng mua bán ban đầu và các giấy tờ pháp lý liên quan.
- Xác định nghĩa vụ tài chính: Phân biệt căn hộ chung cư với nhà ở riêng lẻ để kiểm tra nghĩa vụ tiền sử dụng đất, thuế thu nhập và các khoản liên quan.
- Thực hiện đúng thủ tục: Kiểm tra quy định hiện hành và liên hệ cơ quan có thẩm quyền hoặc đơn vị tư vấn pháp lý khi hồ sơ có tình tiết đặc biệt.
Nhà ở xã hội là phân khúc có chính sách hỗ trợ riêng, vì vậy việc chuyển nhượng cần được thực hiện đúng điều kiện pháp luật. Nắm rõ thời điểm tính thời hạn 5 năm, tình trạng pháp lý và nghĩa vụ tài chính sẽ giúp người bán chủ động hơn, đồng thời hạn chế nguy cơ phát sinh tranh chấp hoặc giao dịch không đủ điều kiện.
Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686
