Khi một khuôn viên an viên có giá từ hàng trăm triệu đến hàng tỷ đồng, câu hỏi lớn không còn nằm ở nhu cầu thị trường mà là người mua đang thực sự sở hữu quyền gì và quyền đó được pháp luật bảo vệ đến đâu?
Bất động sản tâm linh ngày càng có giá trị lớn
Thị trường bất động sản tâm linh, đặc biệt là các khuôn viên an viên trong những nghĩa trang được quy hoạch bài bản, đang dần trở thành một phân khúc có giá trị giao dịch đáng kể.
Khách hàng có thể bỏ ra hàng trăm triệu, thậm chí hàng tỷ đồng để sở hữu một khuôn viên phục vụ nhu cầu an táng lâu dài cho gia đình. Tuy nhiên, giấy tờ mà người mua nhận được trong nhiều trường hợp chủ yếu là hợp đồng mua bán, hợp đồng dịch vụ hoặc các thỏa thuận với đơn vị quản lý, kinh doanh.
Điều này tạo ra một khoảng cách đáng chú ý giữa giá trị tài chính của tài sản và cơ chế pháp lý để xác lập quyền của người mua.
Với bất động sản nhà ở, người mua thường quan tâm đến giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Trong khi đó, với khuôn viên an viên, quyền của khách hàng lại được xác lập theo một cơ chế khác do tính chất đặc thù của đất nghĩa trang.
Vì sao đất nghĩa trang khó cấp “sổ” riêng cho từng khuôn viên?
Pháp luật đất đai đã có quy định về đất nghĩa trang, nghĩa địa. Tuy nhiên, cơ chế cấp giấy chứng nhận riêng cho từng phần mộ hoặc từng khuôn viên trong một nghĩa trang vẫn là vấn đề chưa được quy định cụ thể như đối với đất ở.
Nguyên nhân nằm ở bản chất của loại đất này.
Đất nghĩa trang được sử dụng cho mục đích đặc thù và không thể đơn giản chia tách thành những thửa đất độc lập để cấp giấy chứng nhận giống đất ở. Trong thực tế, một phần quỹ đất nghĩa trang có thể thuộc trường hợp Nhà nước cho thuê, khiến việc chia nhỏ thành từng khuôn viên để xác lập quyền sử dụng đất riêng phát sinh nhiều vấn đề về pháp lý và quản lý.
Do đó, việc một khách hàng bỏ ra số tiền rất lớn để mua một khuôn viên an viên không đồng nghĩa với việc họ được cấp một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng giống như khi mua một thửa đất ở.
Có nên nghiên cứu một loại giấy chứng nhận riêng?
Theo hướng đề xuất được đưa ra tại hội thảo về bất động sản tâm linh, thay vì áp dụng nguyên cơ chế “sổ đỏ” của đất ở, cơ quan quản lý có thể nghiên cứu một loại giấy chứng nhận riêng dành cho khuôn viên hoặc vị trí an táng.
Một cơ chế như vậy có thể xác định rõ những nội dung quan trọng như vị trí, diện tích khuôn viên, người có quyền quản lý, thời hạn sử dụng và phạm vi quyền của người mua.
Quan trọng hơn, nếu được pháp luật quy định rõ, giấy chứng nhận này có thể tạo cơ sở để xác định quyền chuyển nhượng, tặng cho hoặc thừa kế trong những trường hợp đáp ứng đủ điều kiện.
Cách tiếp cận này sẽ phù hợp hơn với đặc thù của bất động sản tâm linh, thay vì cố gắng coi một khuôn viên an táng như một thửa đất ở thông thường.
Người mua cần đặc biệt chú ý điều gì?
Trong khi chưa có cơ chế pháp lý riêng, người mua bất động sản tâm linh cần thận trọng với khái niệm “sở hữu”.
Việc ký hợp đồng mua một khuôn viên không nên được hiểu mặc nhiên là người mua đã có quyền sử dụng đất lâu dài hoặc quyền sở hữu tương đương với một bất động sản nhà ở.
Trước khi giao dịch, khách hàng cần kiểm tra rõ:
- Chủ thể đứng tên và quyền của đơn vị cung cấp khuôn viên.
- Loại đất và mục đích sử dụng đất của dự án.
- Thời hạn sử dụng và thời hạn quản lý khuôn viên.
- Hợp đồng quy định quyền của khách hàng đến đâu.
- Có được chuyển nhượng, tặng cho hoặc thừa kế hay không.
- Các khoản phí quản lý, chăm sóc và dịch vụ phát sinh.
- Điều kiện xử lý khuôn viên khi người mua không còn nhu cầu sử dụng.
- Quy hoạch và hồ sơ pháp lý của toàn bộ khu nghĩa trang.
Đặc biệt, cần phân biệt rõ giữa quyền sử dụng đất và quyền sử dụng hoặc quản lý một khuôn viên an táng theo hợp đồng. Đây là hai khái niệm có giá trị pháp lý khác nhau.
Có thể định danh khuôn viên an viên trên nền tảng điện tử?
Một hướng khác được đặt ra là ứng dụng công nghệ để quản lý và xác thực thông tin về các khuôn viên an táng.
Trong tương lai, nếu có hành lang pháp lý phù hợp, thông tin về vị trí khuôn viên, người có quyền quản lý, tình trạng sử dụng và các giao dịch liên quan có thể được số hóa, thậm chí nghiên cứu tích hợp với hệ thống định danh điện tử.
Nếu được triển khai đồng bộ, cách làm này có thể giúp giảm nguy cơ một khuôn viên bị giao dịch nhiều lần, hạn chế tranh chấp và tăng tính minh bạch cho thị trường.
Tuy nhiên, đây mới là hướng đề xuất và không có nghĩa các khuôn viên an viên hiện nay đã được cấp giấy chứng nhận riêng hoặc được định danh trên VNeID như những loại hình bất động sản phổ biến.
Bất động sản tâm linh cần một hành lang pháp lý rõ hơn
Sự phát triển của thị trường bất động sản tâm linh cho thấy nhu cầu thực tế đang tồn tại và giá trị giao dịch không hề nhỏ. Khi người dân sẵn sàng bỏ ra hàng trăm triệu, thậm chí hàng tỷ đồng cho một khuôn viên an táng, việc xác lập và bảo vệ quyền của người mua càng trở nên quan trọng.
Một cơ chế pháp lý riêng, nếu được nghiên cứu và xây dựng phù hợp, có thể vừa bảo đảm quyền lợi của khách hàng, vừa giúp cơ quan quản lý kiểm soát thị trường tốt hơn.
Về lâu dài, điều thị trường cần không nhất thiết là một “sổ đỏ” giống đất ở, mà là một cơ chế xác nhận quyền rõ ràng, minh bạch và phù hợp với đặc thù của bất động sản tâm linh.
Đây cũng sẽ là nền tảng quan trọng để phân khúc này phát triển bền vững, hạn chế tranh chấp và giúp người mua hiểu chính xác mình đang bỏ tiền để sở hữu quyền gì.
Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686
